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東部板塊處於天津市與濱海新區之間這一特殊的地理位置,使得它與規劃興建的空港物流區隔外環線相望,加之板塊內部比較發達的鐵路、公路、地鐵綜合路網,區域交通經濟的發展潛力巨大,非常適宜便捷型高品質住宅和衛星城鎮的發展,也為物流區域的發展規劃提供了良好的基礎,以上種種條件使東部板塊成為天津地產市場上倍受矚目的重要板塊之一。東部板塊今後的發展以綜合居住區和貿易物流區為主題,南站、十一經路和濱河國際會展中心為主的會展商務區,張貴莊路、京山鐵路、津塘公路沿線的物流貿易區及衛國道兩側的城市居住區,是今後規劃發展的重點區域。
作為未來商業地產昇值潛力較大的會展商務區,南站、十一經路和濱河國際會展中心這一區域有三大發展優勢。
優勢一:景觀,這一地區緊鄰海河,擁有得天獨厚的自然水景;
優勢二:整體規劃、整片開發,這一地區作為海河兩岸綜合開發改造八大節點之一,區域建設是按照整體規劃、統一形象進行的,這樣可以保證改造范圍內配套設施的高度完善;
優勢三:交通,津濱輕軌將沿海河東路、六緯路地下敷設,並在十一經路設站,同時橋梁這一連接河西、和平區的傳統手段在這一區域內也將增加。
按照市政規劃,以南站為核心、北至六經路、東臨六緯路、西至海河、南至十一經路的地區被規劃為一個新的中心商務區。中心商務區是大城市經濟聚集性的高度表現,是輻射大范圍經濟圈的經濟神經中樞,其發展的水平,是大城市經濟地位、經濟凝聚力和輻射作用的標志。與這一區域隔海河相望的便是河西區現有的小白樓中心商務區和解放北路金融貿易一條街,隨著海河綜合改造的加快,河西、和平區可利用土地的不斷減少,海河河東區段沿線、十一經路一帶的商務氛圍必將日漸濃厚,區域價值還將有更大幅度的提昇。
由於土地是不可再生資源,所以地段成為衡量項目的重要標准之一,所謂地段其主要衡量標准就是交通狀況,也就是指地塊周邊的交通的便捷性和生活服務的完善性。隨著天津市政府大力投入基礎設施建設改造,衛國道沿線作為住宅項目未來昇值潛力較大的區域,其交通狀況已經成為影響項目品質的重要因素之一。近年天津市房地產的一大特點是交通拉動地產昇值,這種拉動效應最明顯的要屬衛國道沿線了。
自2003年下半年以來,作為迎賓大道的衛國道進行了路面的修整和拓寬,規劃中的地鐵二號線也將自此處通過,東南半環與衛國道的銜接、快速成路的建造,使得這一地區成為天津市內因交通狀況而昇值的最大受益者。尤其是中環線與太陽城之間的區域,大量閑置土地因為交通的改善被盤活,這些土地也將成為未來昇值物業的載體。
另外圍繞產業化發展定位的大規模居住區將是東部區域今後房地產市場的發展重點,中檔住宅將是該區域供應市場的主體產品也是區域今後發展的重點。隨著地鐵、輕軌的發展,外環周邊區域的居住用地將越來越受到市場關注,交通沿線地塊的昇值潛力巨大,區域內居住區將朝著邊緣化、集中化、多元化、配套完善化的方向發展,交通優勢將成為該區域房地產市場發展的有力翅膀。
東南板塊目前的樓盤供應以中檔項目為主。受海河改造、津濱輕軌以及東南半環快速路等大型市政工程的利好影響,板塊內房價近兩年的上昇勢頭非常明顯。從東南板塊房地產市場的發展狀況來看,今年一季度該區商品房住宅銷售面積相比去年年底增長了4.5%,成交均價提昇了25.4%,增長幅度非常明顯。未來幾年,該板塊內的土地儲備及市政配套的優勢將進一步突顯,陽光星期八、第六大道等眾多大盤紛紛確立,成為天津市大盤相對集中的區域,這一區域也將繼續成為天津中檔樓盤的主要供應區。
板塊內小高層和高層類產品的成交量同比去年則有了較大幅度的提昇,說明一方面市場上此類產品的新增供應量有較大幅度的增長;另一方面也說明購房者的購買習慣也在潛移默化地發生著變化,好品質的小高層、高層產品及此類產品的優點正不斷被人逐步接受。
板塊內近年來大型項目的開發處於明顯上昇趨勢,產品集中供應的體量較大,目前已入市的項目有第六大道(規劃總建70萬平方米)、太陽城藝陽楓尚(規劃總建18萬平方米)、太陽城新領地(規劃總建20萬平方米)、城市之光(規劃總建26萬平方米)等,預計在今年入市的還有張貴莊路地塊兩個大規模的住宅項目。可見板塊內中、大規模的住宅項目相對其他區域較多。
今年河東區正在和即將投入改造、擴建施工的市政項目有:東興橋擴建工程、衛國道立交橋工程、王串場一號路改造工程、十一經路立交橋擴建工程、順馳立交橋二期工程、東南半環快速路津塘立交橋以及9個舊積水居住區和17條舊路改造工程等諸多項目。
這些工程項目的進行較大幅度地改善了板塊內的交通狀況和現有景觀,並且合理優化了板塊的交通路網構成,為板塊住宅產品的增值起到了積極的作用。
總之,隨著天津市戰略東移的逐步推進,東部地區基礎設施的進一步完善,東部板塊擁有更長遠的發展潛力。
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