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3月16日下午,中國人民銀行宣布從2005年3月17日起,調整商業銀行自營性個人住房貸款政策:個人住房貸款利率將不再實行現行優惠利率,而回復到同期貸款利率水平,實行下限管理,下限幅度不低於同期貸款基准利率的0.9倍。新政策的最直接影響是個人住房貸款利率有所上昇,以5年期以上個人住房貸款為例,其利率下限為貸款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比現行優惠利率5.31%高0.20個百分點。
與此同時,央行的另一項新政策是對房地產價格上漲過快城市或地區,個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%.具體調整的城市或地區,可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定,不搞一刀切。
此舉一出,立即引起各方關注。新浪房產在新利率政策實行首日迅速捕捉到來自學術界、政府相關部門、地產業界權威人士對此的評論:以下為與建設部政策研究中心住宅與房地產研究處副處長趙路興對話實錄:
趙路興:現在我們的說法就是一些城市,局部地區的房價上漲速度過快,過快的速度超過了正常的建房成本的上昇和土地的上漲的速度,有些投機的購房的需求佔的比例超范圍,基於這樣的考慮,央行出臺了這樣的措施,對社會發出了明確的信號。
關於房價的事情,溫總理有一句話一個是固定資產過高,一個是房價過高的問題,最近這一段尤其是上海房價比較高這個事,我自己的看法:有沒有兩會,這種現象都會引起關注,不過兩會代表對這事也予以關注,工作報告也提了,工作報告提了就說明政府對這個事高度注意了,肯定要采取措施,不一定說是兩會的一種成果。等於現在房地產市場出現的問題,要解決什麼問題,要出臺一些相應的政策,調控房地產05年不是繼續宏觀調控嗎,這麼一個思路,也是體現05年繼續宏觀調控,應該是調控的手段和措施。
問:會對市場帶來什麼影響?從投資和自主?
趙路興:漲的0.2這個息,本身這個經濟負擔來說對購房者怎麼的不一定是非常大,真正實際的負擔非常大,明顯的政策信息,和對今後的房價透露出來的信息,政府的導向是很明確的信號,可能利息是我們的調控措施之一,還有可能根據房價的變動,如果根據房價是不是繼續漲,效果怎麼樣,陸續還有其他的措施出臺,實際說就表明政府已經注意到這個問題了,而且已經采取切實的措施來調控這個事了,當然具體是不是還在配合,這一個措施就夠了,或者還配合其他的一些措施,可能看房價變動的情況。
問:您預中國是否進入了加息通道?
趙路興:加息通道只是大家的一個說法,加息這個事是很慎重的事,因為根據調控的結果和效果,明確說誰就是,包括央行也不會說明確說今年還要加息,還要怎麼樣,關鍵看整個國民經濟發展的狀況,今年對房貸的加息以及去年10月份的調息,均會對房市有影響,而去年10月的存貸款利息對國民經濟包括生活各個方面都有影響,所以要看影響的各個方面,整個經濟運行的情況以後,纔能再決定是不是繼續漲息。
本次調整只是商業房貸利息,公積金貸款的利息沒有動,可能我們中低收入,大部分人要用公積金貸款買房,因為公積金的利息優惠比商業貸款更大一點,可能也是考慮到,一個是公積金的性質決定的,可能跟商業貸款的性質不一樣。第二個使用對象的公積金可能以中低收入為主,這次商業銀行動的比較小,公積金沒有動,也是保障中低收入的人購房。
問:對房地產開發有什麼影響?
趙路興:我覺得對開發的影響,即時不一定馬上,因為這麼小的變動,但是這個東西肯定會調整住房的供求關系,供求關系會有影響,通過供求關系來說,對開發來說,是有影響的。但是現在我們的需求關系釋放更加猛烈,節奏沒有掌握好,我想是需求過於猛烈,節奏掌握不好,需求大於供給,特別是去年宏觀調控以後,房地產投資的增幅小於竣工和銷售的幅度,體現在市場上好像需求的更猛烈一些,開發的時候從供應角度說。當然現在整個通過宏觀調控實際上已經采取了很多的措施,這次主要是針對需求,著眼點肯定是購房需求,要調控一下,目的還是要把一些投機性的擠出去,把一些投資性的需求控制一下。
問:這次利率調整,有一個值得指出的沒有搞一刀切,各個城市,各個商業銀行可以按照各地的情況來調整?
趙路興:央行規定了一個下限,利息不能低於這個,房地產問題,特別是房價問題,是區域性很強的一個問題,從全國來說,總體上去年房價上漲,去年平均房價上漲14%多,住宅上漲13%多,具體地區不一樣,長三角和珠三角上漲比較快,各地根據房地產市場,投資的情況和房價上昇的情況,采取措施,過熱的地區,地方銀行實施的細則也會出臺一些更緊張的更嚴厲的一些措施,提高首付款的比例從20%提高到30%,當然有些地方不一定提,執行下限就可以了,或者是再高一點由各地來定,說到底是區域性非常強的事情。一刀切肯定不行,熱是局部地區熱,不是說大部分熱。
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