第二個是業務拓展，這也是我創新思維的一種提法，我注意到天津市中介企業面狹窄，就局限在某個層面上，如新房的代理，二手房的代理。除此之外，幾乎沒有別的，我們分析什麼叫房地產的中介，是關於房地產裡面的居間服務。

　　我最近接觸北京的和杭州的一些從事中介服務的人，我發現他們在談這些問題時候層次已經站到了一定的高度，他們想方設法運用國外的資金運作房地產的項目。我們覺得我們天津的的中介業非常多的就停留二手房和純粹一手房的層面上，我們的業務領域需要拓展，需要創新。實際上我們的企業有這樣的能力。看你做不做的問題，中原有很多的分號，全國也分號，本部我也去過。二十一世紀也有分號，分號之間實際上也是一個關系，不同的分號之間也是有很多的不同。所以我我們應站在天津一體化高度，業務需要拓展和創新，居間服務的不能狹隘，這樣就限制了我們價值的創造。

　　第三是經紀人的素質，中介企業的人員靠的是智力來服務，不是扛活的，有力氣就行。它需要高智商、高水准的。做這個業務，你沒有這樣的人纔，就無法拓展。我們現在最缺的是人纔的問題，如果說哪個企業自己的職業經理人隊伍在良性的發展，你能把一幫能人攏在你的企業裡，這是企業創造財富關鍵。

　　再一個就是特色經營，這跟業務拓展是相聯系的，我覺得我們的業務不能盯著市場某一個環節。當你拓展到一定空間的時候，那個時候的回報率最大的。比如外國進入我們的市場的問題，像關於投資無門，希望做代理的問題。還有一些現象，比如你看德家，別看規模不大，但他們挺有特點，他更多是站在客戶面對開發商的角度裡看，他的用戶對他有信任感。這不是一種概念，他們是站在這裡幫客戶做事，我是給你服務，這不是一個概念，這是特色！

　　第六個方面，就是拓展空間。我們還是回到前面，我們在市場是對手，聚集纔能產生效益，我們現在的企業多，但是我們要爭取更多的市場，如果說誰拆誰的臺，這樣就不好了。你要有一個意識，就是行業的自律意識，在這個行業裡面共同形成良性發展的平臺。這是個出發點就是最好的。

　　還有就是行業問題。我在看我們房地產報方面去年年底有一個關於『霸王行業』的調查，遺憾的是房地產行業列入了『霸王行業』之中。實際上我就聯想到中介算什麼？我們房子好賣，中介的業務也好做。有人就問，房地產中介你們也要呼吁？有的人跟我反映，過去一進門大家都笑臉相迎，但現在要看售房不像以前那麼積極了。你今天賣得好就高興，賣得不好就把臉繃起來，這是不應該的。

　　這個行業自律創造出效益，我就覺得應該介紹香港的一套方法，在香港中原他很多是固定位置的服務，也有的服務采取流動性的，這都成了一種模式，房子70%以上都是在中介手裡去處理，我到新加坡考察，新加坡房屋的銷售，無論是新房還是舊房，都是經過中介去做，因為他的保險，貸款，所有的東西，都是跟中介在一塊做的。你只有用這個方式去做，通過行業自律，把我們的價值提昇和體現。我說的不一定對！請大家指點！謝謝大家！

　　主持人：大家還沒有聽夠，我們以後再創造機會，接下來請盧衛主任講講。

　　盧衛(天津社科院經濟預測中心主任)：我原來認為二手房從來就是一個實踐問題，今天聽了王院長講的，等於上了一課，現在很多的問題上昇到經濟學和管理學認識的高度，非常系統，很深入淺出，我覺得真是受益匪淺。今天的題目沒定，漫談式的，提前也沒有准備。我想我可以說是一個天津房地產發展業的歷史見證人，差不多有十幾年甚至更長的時間，我一直在關注這個行業，我也想從戰略方面談幾點看法：

　　第一個從戰略層面要看到我們二手房市場發展的背景，或者是大的趨勢。大約是11年前，1994年的四、五月份，順馳公司成立的大會上，當時也是從做二手房起家，他提出一個口號，叫房地產的開發與銷售的分離，是社會進步的趨勢，這是一個非常大的題目，什麼意思呢？天津的老百姓買房是不是要通過二手中介企業來買房，當時主要是一手房銷售，這種認識不清。在此後很長一段時間，老百姓都『中介免談』。現在隨著整個市場的發展，交易火爆，二手房中介企業也逐步被大家認識和接受。說明我們的市場和我們的消費者是趨於成熟的，從2005年來說，這個市場更加成熟。

　　更大的方面，我覺得市領導終於認識到天津市的發展僅僅從工業化推進，從以工業經濟增長的發展趨勢來講是不夠，還要大力發展服務業。服務業概念非常大，建築業、工業之外，剩下的基本都在第三產業內，服務業也就包括我們的中介業，從今年開始，政府的幾個市長都在開動員大會，房地產業、房地產協會，這些大的服務業的領域都有一些舉措。包括這幾次房管局出臺二手的資金監管的要求，也是發展服務的一個內容，規范市場。從市場來看，房地產過去的概念是本土化的市場，概念被一次次地修改，天津市過去的房地產主要做交易，佔了80%的比例，去年商鋪的交易，土地的交易，工業廠房的，寫字樓的，實際都在同步擴張，另外從交易面上來說，除了我們本土的老百姓購買一手房或二手房，越來越多的外地企業在天津開發房地產，越來越多的外地人在天津定居。天津開放的程度越來越大，開放的發展形勢越來越好。作為沿海城市，作為一個在成長中的京津塘地區當中的中心級的大城市，越來越受到全球、全中國、全北方人的關注。我覺得我們從二手房市場的背景，整個市場區域，趨於活躍，趨於流通加速，這是非常重要的環節。

　　為什麼剛纔大家都說市場前景非常好，就是這樣。另外由於一手房的市場進入了一個誰也說不清楚的年代，經常有記者來問，包括我們自己也沒法說。二手房怎麼樣？價格漲多少？規模能做多大？這些不是我們現在要討論的問題，市場在成長當中，還在走向規范，二手房跟一手房緊密的關系還在擴大，是不可逆轉的歷史趨勢。天津市現在市內六區越來越多的土地被開發殆盡，一手房子都消滅掉了，消失了，開發公司都沒有了，都在開發邊緣地帶，去開發郊區了。但是二手房依然存在，依然旺盛。讓我想起，以前房地產中介業在西方叫做『夕陽工業』，但現在不這樣認為了，實際上往長遠說，是一個『朝陽產業』，不僅在中國是個剛露頭的朝陽，在西方也是朝陽。現在依然非常活躍。比如在美國，隨著IT產業的經濟泡沫的破滅，取而代之的是房地產業。實際上最近三年全是房地產在帶動他們本國GDP的增長。從長遠來看，過去認為二手房中介企業是一個門臉、一部電話，夫妻老婆店就能開，這種時代已經結束了，這是我最大的認識。環境成熟了，企業的面貌成熟，消費者成熟了，市場的發展潛力無限，看不到頭。

　　總的來看形勢是非常好，希望企業對自身要求不要把點兒定得太低了，要通過好的服務來買到滿意的住房。

　　第二點，我想看一看我們的企業所面臨的市場形勢。剛纔講一手房的市場，我個人認為，天津有結構性的問題，一手房、二手房當中，中高檔比例太大，它把這部分市場空間實際上往下擠壓，擠壓到二手房市場，買不起一手房，必然購房者要尋覓二手房。天津市在全國來講，老百姓在購房的支付能力有效需求上還是低的，總體的收入水平，經濟支付水平還是很低的。