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海外投資者對於人民幣昇值的要求正逐步迫切。對於上海樓市來講,很可能迎來新一輪的房價上揚。按照國際經驗,本幣昇值對於房地產的影響是最大的。
昇值預期可能導致新一輪的房價上揚
對於多數地產界人士來說,至今仍會對上世紀九十年代日本的房地產泡沫心有餘悸,『廣場協議』後近一倍的日幣昇值使得進口成本大幅度下降,大量節餘資金包括境外熱錢湧入房地產市場,導致房價迅速攀高從而積聚大量泡沫。其中受影響最大的是日本最為國際化的城市東京。
上海是目前國內國際化程度最高的城市,由於大量境外投資者的出現,上海的房價受到國際市場的影響也更為明顯。
上海樓市遭外資又一輪『攻擊』?
人民幣昇值預期,上海房價或將迎來新一輪上漲
基強聯行董事副總裁陳詠東透露,在目前約佔上海6%的單價在2000美元以上的樓盤中,境外投資者佔到總數的50%以上,這一比例在過去的一段時間內逐步昇高。
如今,在一些海外媒體中我們可以找到指導當地居民如何進行中國房產投資的專欄,在上海市的高檔樓盤中,境外資金開始成了購買的主力。而這部分人群恰恰也是最不穩定的『買主』。
事實上,國際投資者對於匯率的變化極為敏感。由於前段時間美元一度有所反彈,加上美聯儲的加息,兩方面因素開始吸引部分資金回流,這在香港股市上的表現尤為明顯。另一方面,這一現象在上海的房地產市場上同樣有所反應。一位負責聯系國內樓盤外銷的人士向記者透露,就在美元一度反彈之際,國際投資者開始出現了猶豫,這直接導致部分樓盤的成交價的短暫下調。海外資金正表現出強烈的趨利性,它們試圖始終把資金投入獲利最大同時最為安全的地方。
該人士告訴記者,在他所接觸的海外購房人群中,很多人都有著明確的投資目的,購房過程中都會有專門的投資顧問跟隨指導。目前來講,他們雖然有人民幣昇值套利的想法,但很多時候還是本著『保值』的目的。在保值的同時由於目前人民幣與大多數外幣之間的利差,高檔住宅5%~6%的租金回報率可以保證投資者在獲利的情況下持有上海房產。但是,隨著房價的繼續上漲,投資回報率已經在不斷下滑,一旦投資回報率低於其貸款利率,海外購房者在投資成本增加的情況下,買房熱情就會受到一定制約。
此時,海外投行報告對於今年內人民幣昇值的預測將會在一定程度上影響投資者的心理預期。或者說,報告為投資者再次找到了一個投資中國房地產的理由。
復旦大學房地產中心主任尹伯成表示,一旦人民幣果然如其預期一樣在年內昇值,將可能會有兩種結果產生,一種是部分資金隨著昇值目的達成會逐步撤出套利,供應量過剩下房價隨之下跌;另一種結果則是該幅度的昇值將帶動更為強烈的昇值預期,使得有大量境外資金湧入,推高樓價。
從普遍的國際預期來看,人民幣被期望的昇值幅度遠遠不止7%,既然如此,後一種情況發生的可能性顯然更大。
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