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近來,天津市地產服務型企業逐漸增多,原因之一在於產業細分所帶來的推動。很多大型地產公司也突破了傳統運作模式,在項目操作過程中廣泛尋求諮詢、策劃、銷售代理以及物業管理機構作為合作伙伴,以力求使項目盡可能地實現精細化和專業化。
根據韋爾奇的企業發展理論,規模決定效益的時代即將結束,決策前移和決策下放已被一些大型地產公司實踐並獲得管理上的成功,而第三個階段——生產型向服務型的轉變正在被具有遠見的企業所嘗試。這種變化起源於宏觀調控的大背景,由於『貸款靠銀行』這一單一資金來源渠道阻力的加大,融資的路徑與方向已成為使發展商焦頭爛額的難題以及促成多方合作的理由。
經濟發展到一定階段,產業鏈中不同環節的脫離成為必然。房地產經濟亦不例外,未來的趨勢必然是無融資能力的專業開發機構從資金管理的困境中擺脫出來,演變為提供專業服務的企業。此時,房地產的幾個投資方在資金合作的基礎上如果再同時進行專業和技術的合作,產生的分歧和意見可能會引發管理混亂並阻礙項目良性運作,嚴重時甚至導致項目流產或合作解體。對此一些業內人士認為,比較好的解決方式是投資方合作後再與第三方即服務機構進行二次合作,從而盡可能地規避風險。由此,另一種與策劃諮詢、銷售代理、物業管理共同構成地產行業第三產業的新類型企業應運而生。天津市第一家代理開發機構精瑞投資公司創辦人唐軍認為,代理開發模式中的很多細節問題還有待行業認知,利益分配和風險承擔也會在摸索中形成標准。同時,紅旗南路俊城·淺水灣項目的成功合作則在很大程度上堅定了這位資深地產人士對這種新模式的信心。
可以看到,產業細分並不僅限於中小型地產企業之間的合作,很多知名地產公司更是摸准了行業的脈搏、先知先覺地預見了這一發展規律,自覺地將項目操作的各個環節委托給服務機構。天津市融創集團就專門成立了集團商業管理公司,以實現對商業地產項目進行全程的服務和專業的管理,並且在時代奧城項目運作之初就對企業一向擅長的產品策劃專長采取了謹慎態度,從產品設計階段就開始與香港戴德梁行進行了密切的合作,並計劃保持到後期的物業維護階段。
日前,英國皇家特許測量師、香港戴德梁行執行董事李志榮先生一行專程到天津實地考察了天津市地產市場並參觀了正在建設中的奧城項目。李志榮認為,天津市地產行業的細分已形成比較良好的趨勢,但物業管理上昇的空間還很大。在國際上,物業管理最重要的作用圍繞在對物業的保值和增值上,體現在具體操作中就是對物業的維護和修繕。但在天津,很多住宅小區的物業管理僅停留在保安和保潔這一層面。李志榮分析天津市場現狀後認為,物業管理在未來對本地的不動產增值同樣會起到巨大的影響作用,但對這種影響力的認知普及到百姓心中則還需要3—5年實踐和驗證的時間。他還認為,以投資為目的物業購買者數量的增加以及對物業管理水平要求的提高將會共同推動這一目標的實現。
同時,另一家以專做『減法』著稱的國內地產大企業——萬科集團,在減掉了城市住宅以外的分支後,又開始嘗試減掉少部分業務。目前,萬科在西青區曹莊花市附近約30萬平方米的新項目『假日風景』(暫定名),已決意將銷售工作全部委托給代理方。對此天津萬科總經理周成輝表示,這是萬科集團未來十年發展戰略中的一部分,即讓產品向更專業化和更精細化方向發展。
大型地產企業目光高遠,在產業細分上尋求突破和發展捷徑;多種服務機構在提昇專業化的同時也在探索著新的渠道。可以預見,隨著行業的規范和產業的發展,專業細分已成為趨勢,地產服務業的春天即將到來。
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