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在商鋪銷售市場,我們常常見到一些非常誘人的返租銷售及投資回報對比廣告,如『10年返租』、『投資回報率高達15%』等等,這些廣告在實際銷售運用上,起到了很好的功效,掀起了一陣陣投資浪潮。這種以借助大商家承租商場,發展商長期包租的銷售模式,簡稱為『虛擬產權式商鋪』銷售。
近幾年來,『虛擬產權式商鋪』層出不窮,在10—15年包租、年回報高達8%甚至10%的誘惑下,『虛擬產權式商鋪』有了『鼎盛時期』,當不少投資客只顧看好眼前利益的時候,『虛擬產權式商鋪』也帶來了諸多隱患,給市場提出了諸多問題。那就是10—15年包租後,小業主該怎麼辦,還有在承租期間,如果大商家經營不善,開發商怎樣確保小業主利益,換句話說,如果開發商經營不善,大商家也經營不善,小業主又該怎樣保障自己的利益?
『虛擬產權式商鋪』埋下隱患
目前商鋪銷售分為兩種模式:一種是由大商家承租商場,發展商長期包租銷售模式,也稱『虛擬產權式商鋪』;另一種是獨立經營店鋪,短期返租銷售的商鋪。而事實上,目前市場的商鋪銷售主要還是以『虛擬產權式商鋪』為主,只不過『虛擬產權式商鋪』的銷售形式變換了方式,過去可能由開發商同小業主簽署的『包租』換成了大商家同小也主簽訂。
專家指出,『虛擬產權式商鋪』事實上成了不少發展商資金回籠的工具,這種銷售方式,商鋪可以賣,酒店套房也可以賣,甚至連公共廁所都可以賣了,反正是包租十年。而真正的問題在於,十年包租期內會不會出問題,十年包租期滿後業主怎麼辦?因此,『虛擬產權式商鋪』就像一顆『定時炸彈』,已經為市場埋下了隱患,以10年包租期來說,如果10年包租期內,由於發展商或大商家任何一家經營不善或倒閉,這顆『定時炸彈』極有可能提前引爆。
問題在於虛擬產權式商鋪,其鋪位分割與實際經營賣場不吻合。虛擬產權式商鋪,絕大部分為大商家長期包租或者以百貨賣場的形式經營,而超市、百貨的開放式賣場布局,導致經營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致,投資者購買的鋪位有的成了貨架,有的成了通道,有的成了裝飾物。
其次,包租期內可能出問題,包租期滿後難以為繼。一方面虛擬產權式商鋪包租期滿後,業主找不到自己的鋪位。由於經營鋪位與銷售鋪位不一致,業主在包租期滿後根本找不到自己的鋪位,如何再出租?有的商場包租銷售,通道劃分根本不符合經營的需要,這樣的項目即使全部銷售出去,將來又如何招商經營?
另一方面,超市百貨大賣場一般采取統一收銀扣點模式,而不是直接向租戶收取租金,包租期滿後,小業主將來如何向租戶收租?大商家整體租賃的租金相當於同地段租金的一半以下,包租期滿後,小業主接受不了大商家的過低的租金要求怎麼辦?大商家談不好租金撤走了,商場如何再經營?投資的價值如何體現?
謹防『虛擬產權式商鋪』陷阱
盡管『虛擬產權式商鋪』這一銷售模式在深圳、在珠三角、在全國各地正大行其道,但其根本上是一些中小開發商所為,更要引起注意的是,由此產生了回購、免首期、變向漲價向銀行套錢的促銷手段,其負作用非同一般。而這一銷售模式前兩年之所以火爆,主要是低門檻、低月供,吸引了並無商鋪投資經驗的白領階層,隨著長期返租銷售的問題日益暴露,市場對此已漸不認同。
虛擬產權式商鋪存在種種問題,這些問題都是無法協調的,將是包租期滿之後的『定時炸彈』,而且這顆炸彈還可能在包租期內提前引爆,所謂的長期包租最有保障只不過是一張『空頭支票』。
因此,建設部早已查處虛擬產權商鋪,合肥采取虛擬產權商鋪包租銷售的某廣場近期就就被建設部查封,重慶在某包租銷售的產權式商鋪查封後,有關部門立即規定銷售的商鋪必須要有獨立門牌號,同時必須是獨立經營。
商鋪在銷售之後,必須確保成為良性物業,那麼,究竟什麼樣的商鋪可以賣?專家指出,只有產權鋪位與經營賣場一致的商鋪纔能賣,一類是獨立的街鋪,一類是獨立經營獨立收銀的主題商城或專業市場。這種獨立式商鋪,商場經營按照銷售分割的獨立鋪位經營,從而達到經營鋪位與銷售鋪位分割的一致性。
獨立式商鋪有著諸多優勢。首先是產權明晰,使得銷售鋪位與經營鋪位保持一致,業主與經營者洽談租金十分方便;其次,獨立式店鋪只需短期返租,發展商與小業主最大限度的回避了商鋪經營的風險;其三,對於獨立式商鋪,建設部、銀行等相關部門和單位認同度高,而投資市場亦十分看好。
『虛擬產權式商鋪』已走到盡頭
『虛擬產權式商鋪』普遍采取了長期返租的銷售方式,投資者往往看中這種銷售方式的長期穩定性回報,然而實際上,只要認真分析投資過程中的來龍去脈,就會發現這種長期包租的虛擬產權式商鋪,並不能給予投資者穩定的收益,投資者恰恰成了受害者。
一些專業人士指出,虛擬產權式商鋪是一些發展商『套錢融資』的手法,一方面發展商用低租金招大商家進場,另一方面卻要給小業主高回報,無疑是利益的損失者,一旦其資金回報率達不到年回報8%,必然要虧損甚至倒閉;另一方面,小業主在包租期內和包租期滿後風險都很大,小業主也是利益損失者,在不發生發展商和大商家經營倒閉的情況下,小業主在10年左右的包租期可能得到穩定的回報,但是10年內小業主的投資還沒有回本,而10年後產權分離商場難以為繼。
事實上,國家有關部門早已禁止長期包租銷售的虛擬產權式商鋪、公寓等物業,目前重慶、合肥等地的產權式商鋪、公寓已有多個被查處,同時不少銀行也對虛擬產權式商鋪、公寓不再提供按揭。從種種跡象看,長期包租銷售方式的虛擬產權式商鋪、公寓已走到了盡頭。
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