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適當的負債是社會進步的表現,有利於擴大內需,促進經濟增長。但過度負債則會使家庭負擔加大,造成生活水平下降,威脅家庭資產安全,嚴重的甚至會威脅到銀行資產的安全。
如今,在國內的一些大城市,60年代末及70年代以來出生的年輕人高負債、透支未來已經成了一種潮流。在發達國家中,年輕人大學畢業後,一般會在工作十多年之後,自己有了一定資金積累纔購房,這之前的時間多數人會去租房住。但在我國情況則不同,現在年輕人一畢業,就購房買車,首付款讓父母來付,通過銀行按揭貸款,然後慢慢還。這些人不僅購房,而且還要購大房。這些城市青年,在這種高負債的情況下,不僅生活質量沒有改善,反而為了還貸款成了為銀行打工的奴隸。一些人甚至為了錢,變得唯利是圖,導致整個社會道德水平下降。另外,高負債率還會使城市家庭對失業和利率變動異常敏感,從而導致嚴重的社會問題。
家庭高負債率產生的原因
我國個人消費信貸的主體是住房按揭貸款,高房價是導致大城市家庭高負債率的主要因素之一。以上海市為例,一套80平方米的住房的價格是人均可支配收入的27.54倍,而國外一套住房與人均可支配收入的倍數為:德國11.41、英國10.3、法國7.68、美國6.43,連在一般人認為人均土地資源極度匱乏的日本,這個比例也不過是11.07。
盡管目前大城市的家庭高負債是與近幾年發展起來的個人住房按揭貸款和汽車按揭貸款有必然的聯系,但高房價與高車價並不是家庭高負債的全部理由。如果購房者能夠量力而為,那麼購房者就能夠根據自己的實際情況,選購適合於個人財務狀況的住房與車,從而大大降低家庭的債務比例,即使是在高房價的情況下也如此。
但是,在一波波個人購房熱中,不少家庭為何形成如此之高的家庭負債率?最主要的原因在於不少民眾對個人收入預期過高、對金融市場的風險意識偏弱。近兩三年內,國內房地產個人消費信貸在短時間裡增長了幾十倍,目前個人住房貸款近2萬億人民幣。為什麼出現如此快速的增長?主要在於民眾在進行住房消費信貸時,貸款利率過低,民眾感覺到銀行貸款購房花得來,80%以上的民眾根本就沒有考慮利息風險。
不少人不僅進入房地產市場,而且該購買小戶型的購買中戶型,該買中戶型的則買大戶型。正是這種個人需求的擴展,不僅導致了國內住房價格不斷攀昇,造成住房供不應求,出現了國內房價是由需求決定的假象,而且還增加了個人消費信貸償還的壓力,增加了家庭負債的比例。
出現這種情況,房地產開發商與銀行也有相當的責任,開發商為了多銷售房子,銀行為了增加所謂的優質貸款,明知利率風險而不明示給民眾。如果開發商及銀行能夠把利率風險告訴民眾,民眾在購房時把利率風險考慮在內,個人購房需求一定不會像現在這樣過熱。可以說,近幾年來,在個人住房貸款問題上,由於民眾利率風險弱或知識不足,房地產開發商品與貸款銀行為了獲得更高利潤,利用民眾利率風險知識的不足,合謀推動民眾大量進入房地產市場,推高了房價,增加了個人債務負擔。
如何化解家庭高負債率
面對著如此之高的家庭債務率,民眾不需要驚恐萬分,特別是媒體更不應該對此大加炒作。應該從以下幾個方面來化解風險:一是盡力保證經濟持續穩定增長,這樣民眾失業的風險就會減小。如果個人可支配收入增長高於利率上整的增長率,那麼其家庭負債率會下降;二是對個人家庭實質資產與金融資產重組,如有兩套住房者可以出租一套住房,或趁住房價高時買掉其中的一套。擁有一套住房者也可以用合租的方式來減輕債務負擔。或是減少現金流,降低負債比率。
更為重要的是,對於潛在購房購車者來說,如果想通過消費信貸來購房和購車,要量力而為,應該把金融市場所面臨的種種風險,如加息的風險考慮在內,再貸款消費。筆者認為,目前整個金融市場已經進入利率上昇的周期,如果有人向銀行貸款,他就可能面臨著利率變化的巨大風險。比如說,有人貸款購買一套50萬元的房子,貸款20年,如果利率上昇到10%,購買這套房子就可能要支付幾套房子的錢。香港人說他們一輩子都在為銀行打工就是這個道理,不少香港人賺的錢還了銀行貸款之後所剩無幾,得到的只是一套房子。
另外,民眾購房時,還要考慮就業風險,不要過高估計自己未來的收入水平;要考慮父母的養老、醫療保險的風險,因為目前不少購房者的首期付款往往是父母支付的。如果民眾能夠這樣計算,那麼個人就不會盲目擴張房子需求,增加債務負擔了。而這些事情,政府是有責任向民眾說清楚的。
對於開發商與銀行來說,應該在格式化購房合同中加入利率風險的內容。比如,購房合同內不僅要標明個人信貸利率浮動性,還應該以列表的方式來向民眾表明不同的利率水平,民眾還款的情況。如果把購房的利率風險清楚地向民眾說清楚,民眾購房就會更理性。民眾擴張的購房需求就會下降。
對於政府來說,要借這次加息之勢,根據經濟形勢的變化,不斷地調整利率,同時加快利率市場化的步伐。
還有,遏制房價快速增長也是降低家庭高負債率的一個重要方面。為了遏制炒房,就得對住房投資進行限制,特別是要禁止有人利用銀行資金來炒作房價。在這方面政府能夠作的事很多。從銀行貸款限制、購房持有時間、出售房子時稅收政策等方面都可入手。在加拿大,個人購房住沒有問題,但想通過炒作房地產來賺錢是不可能的。目前,上海的房價很高,不少人就是借國內銀行的錢在炒作上海的房地產,政府制定新的遏制炒作房地產的運行規則,上海的房價就一定會降下來。
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