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有價值的產品第二次賣價更高
臨近年末,天津市有關房地產市場產品內涵的高層次探討氣氛漸濃。同時,房價的話題也從單純的『價格』轉向『價值』。在日前一系列城市建築研討峰會中,來自國內外及天津市的建築設計專家和一些企業代表,在就天津城市發展、建築設計創新等問題探討的同時,還從市場角度論證了城市建設和建築的價值。
加拿大寶佳中國區總裁高志等設計專家認為:在市場上,房子有沒有價值不是以開盤價來確定的,而應看它經過第一次購買後再第二次賣出時,賣得是不是比原來價格高。
這個價值主要包括三個方面:城市價值、地段價值、產品價值。比方說天津華苑居住區、梅江居住區等,從城市發展和地段角度上現在都有被認可的較高價值,而其中各個項目二次賣出價的多少,反映了它在市場上和購房者心中的『價值』,這一價值纔相對真實。
專家們認為,城市價值是一個宏觀因素,它決定著房屋整體價值,所以,創新規劃設計理念首先表現在對城市發展的認識上。強大的消費能力是支持城市繁榮富強的基礎,天津城市的發展首先應從簡單的『賺錢型或者叫生產型』的城市向『花錢型或者叫消費型』城市轉變,而圍繞著這一轉變,各區域的建築設計就要充分體現『市場功能』。
比如北京的工業不如天津,但是北京的消費能力是最強的,人們都願意在那裡買賣東西,幾十萬塊錢的一個鼻煙壺、上百萬元的印章到北京賣肯定能賣掉,所以它纔能賺錢。這些東西在天津就比較難賣,因為它還不是消費型的城市。那麼我們規劃建築時,就要想到幫助這個城市成為一個消費型的城市。
有市場功能的建築群能提高價值
城市價值要靠經濟拉動,而對於一個區域項目來說,重要的要有『市場消費功能』。
國外建築師們舉例說,居住區設計中可以從四個方面體現建築群的市場功能:首先是消費型社區定位標准,天津中高檔新項目,可以根據天津GDP為3000美元,確定適度超前的標准約是4000-5000美元收入的位置。其次是設計秩序,在居住建築中保證居民出門10分鍾內到達各種消費市場。第三是尺度,即商業休閑等設施建築的距離、體量、內容都要與住宅有最佳的配置。第四是建築質量,要體現居住成本。
天津城建學院副院長王建廷及泰達城市開發公司總經理周立等人士也在有關城市發展論壇上提出,區域經濟發展很大程度取決於聚集效應,包括規劃的大布局和項目內外的建築實體和市場的聯系。比如目前天津正在形成的西南部時代奧城和梅江南綜合別墅區等,就體現了新城開發聚集消費功能和人氣的特點。而新開工的三岔口和老城廂區域則是帶有旅游貿易市場性質的新建築群,其綜合規劃體現了復興繁華城市核心的理念——創建最適合人居,保障環境、社會和經濟持續發展的新城市。
周立總經理還分析說,以城市運營的操作方式進行綜合開發,是建設消費型城市居住區的重要基礎,只有綜合實力強大的企業纔有可能做得到,纔能保證地段的昇值和建築群的市場價值。
低消耗成本的建築保證再次高賣價
新價值觀中最重要的一點就是房屋價值應包括居住過程中需付出的各類消耗和消費價值。加拿大等國外設計師提出,低成本居住區生活中應遵循10分鍾法則,即從居住地去上學、上班、休閑、購物都應該控制在10分鍾內,同時也與城市形成緊密聯系,這樣居住區纔能保證生活的便捷。
瑞典SWECOFFNS國際市場譚英博士等設計專家指出,住宅的保值要考慮到居住環境的生態循環,其中包括各種資源可回收和利用、垃圾處理和污水處理等。比如瑞典,在節能方面現在建築已經是三層玻璃;再生能源方面多數采用代用能源,像集中供暖,供暖中只有10%采用化石燃料,燃料來源主要采用垃圾焚化、工業廢料等代用能源。現在又開發生態氣的利用,跟污水處理結合起來利用生態氣。當然還有風能、太陽能、地能等等方面。這些建築配套設施一方面降低了建築消費成本,一方面也保證了這個城市的居住價值。
據天津市梅江區域開發企業介紹,節水節能型居住區的設計,目前已經開始成為這一高檔居住區的重要賣點之一,其中水應用為低成本水景維護起到了重要作用。而天津市正在推進的三步節能等設計要求,將使住宅冬暖夏涼,能節省大量煤電消耗成本,保證建築的再次高賣價。(王哲)
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