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暴利行業偷稅頻繁揭開房產企業大肆偷稅黑洞
當今中國,哪個行業的老闆最有錢?這個問題在一個試圖瞭解中國商人的英國人胡潤那裏得到了明確的回答。10月12日,“胡潤製造”的“2004中國大陸百富榜”中,房地產企業老闆佔到45%。房地產業成爲公認的暴利行業,一部功率巨大的“造富機器”。而在北京地稅不久前公佈2004年第二期欠稅公告中,15家欠稅企業絕大多數爲地產企業、建築公司,且欠稅金額巨大,此次公告的欠稅企業欠稅額均超過100萬元。
爲什麼“財富巨人”反而成了“納稅矮子”了呢?這是一個迷宮,在裏面,藏匿着房地產老闆們最形象、最貼切的畫像。
造富“機器”與納稅“矮人”
“這早就是一個公開的祕密!”杭州市某房地產企業的一位副總不以爲然地表示,“你讓房產企業都拍拍胸口捫心自問,誰沒有偷過稅!”
一句話道破了幾乎是整個房地產行業的“祕密”。
在這個房地產業發展的初期,由於市場極不規範,各項法律法規和政策還相當地不健全,政府監管起來難度較大。另外,政府還存在着鼓勵這一行業快速發展的考慮,對一些偷稅行爲睜一隻眼閉一隻眼。我國的房地產業就是在這樣的環境中翻開了它歷史的首頁,靠偷稅成長、壯大起來的房地產企業由於慣性的作用很難“迷途知返”。
但是,隨着其成長、壯大到成熟,再加上相關法律的誕生、健全與完善,房地產業是註定要走到合法經營的軌道上來。遺憾的是,到目前爲止,大部分房地產企業卻沒能做到這一點,偷稅劣跡已到了令人咋舌的地步了。
浙江省地方稅務局提供的材料表明,從該省下面的各縣市彙報的數據來看,浙江省房地產企業的偷稅問題已經相當嚴重。如杭州市審計局重點檢查的37家房地產企業中,有17家存在偷逃稅行爲,偷逃稅金額達7069.81萬元;金華市地稅局稽查局在近期針對該市96家房地產企業開展的專項稅收檢查中,這些企業補繳稅費5472萬元;嘉興市地稅部門組織實施對全市311戶房地產企業的2002至2003年度稅收自查,各企業自查申報補稅金額共計5009萬元;義烏市地稅局對15家規模較大的房地產企業進行重點檢查,查補稅費共7000多萬元。
看到這些數字,我們固然不能說時下的房產業已烏煙瘴氣,病入膏肓了,但的確是已經到了令人無法等閒視之的地步。然而,當稽查人員真正啃這塊硬骨頭時,才發現這根本是一個“迷宮”。
暴利並“虧損”着?
衆所周知,自從上世紀90年代末期以來,房地產業趕上了大牛市:有效供給大增卻難敵旺盛的需求而導致價升量增;空置減少;土地價格因搶地企業一路追捧而成倍飆升;期房賣圖紙收定金幾成定律;銀行因房地產信貸壞賬率陡降而對開發商、購房者格外青睞;開發的住房產品成了不愁嫁的皇帝女兒;誘人的利潤空間和良好的現金流引得衆多外行企業躍躍欲試。簡言之,房產開發商等到了百年一遇的賺錢、發展的機會。
一般行業難覓的10%的項目利潤已成開發商底線,個別拿地早、土地儲備充裕的項目在一期高於一期的房價攀升中攫取30%至40%的利潤也不鮮見。按理說,企業賺得盆滿鉢滿,在納稅上理應爽快、經得起檢查。但暴利的房地產業卻遭遇到整體“虧損”的局面。80%的房產企業在稅務機關賬面上赫然顯示“虧損”二字,剩下的二成企業也多以“微利”的面孔出現。難道開發企業的真實利潤情況並非外界傳聞或業內人士承認的那樣風光?一邊“虧損”、一邊高價競地瘋狂開發新項目並樂此不疲,是否有悖以追求利潤最大化爲企業目標的常理?
“北京的房地產企業整個行業從報表上看一片紅,根據稅務總局統計出來的數據卻是全行業虧損。”國家稅務總局稽查局的孫海亭處長在“首屆房地產稅收稽查研討會”上如此感嘆。
種種跡象表明,房產企業虧損是假,暴利是真。虧損是爲了偷稅,那麼它們是如何瞞天過海的呢?
房地產業成了“重點”偷稅漏稅的行業,無外乎靠以下幾個手段。一是利用流動作業來隱匿收入和利潤。稅務局檢查稅收情況時,一般都以年度爲單位,但事實上,房地產企業的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之後才能進行,而此時,很多房地產企業又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去。因此,從賬面看來,這個房地產企業是虧本的。二是鑽政策“空子”,不及時清算土地增值稅。按照《土地增值稅暫行條例》規定,一個開發項目應在全部竣工決算銷售後清算土地增值稅。而部分房地產企業利用種種手段鑽這一政策的“空子”,遲遲不進行決算,或留下一兩套“尾房”,致使整個項目不能決算,逃避土地增值稅的清算。三是部分開發商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業外收入或往來賬戶,未記入應稅營業額一併申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續費支出直接從售樓款收入中抵減,以從銷售代理商處收取的樓款淨額作爲計稅營業額,以此少繳營業稅。四是個別企業採取“體外循環法”,將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上,或不按規定向購房人開具發票,隱瞞收入;或者將部分收入覈算混入其他往來賬戶偷逃營業稅和企業所得稅。還有企業將預收房款等掛在往來賬面上,使繳納的稅款變成往來流動資金,偷逃營業稅和企業所得稅。
這些只是房產商在房產銷售時的一些常規“技巧”,還有很多掩藏的更深的“祕籍”。面對如此猖狂的偷稅行爲,稅務部門的稽查和打擊的力度不斷加大,但是,成效不盡如人意。究其深層原因,仍歸結到現行的稅收體制上。
根治還在稅改
儘管說,偷稅行爲是當事人利益驅使下的個人原因,但是,客觀存在的一些現狀令我們無法迴避。現行稅收體制的種種弊端爲房產商偷逃稅款提供了理由和空間,要想根治,必須首先正視。
一是房地產市場運行非常不規範。開發階段稅少、稅負輕,流通環節稅重,就相當於給土地開發者的無息貸款,實際上鼓勵了投機。進入流通時,土地承受過高的稅負,從而助長了土地的隱形交易,逃稅現象嚴重。更爲嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場,激發了土地價格的上漲。在開發階段發生的增值部分,由於沒有稅收的調節機制,使政府無法參與增值價值的再分配。二是稅種多,負擔重。房地產企業所納稅項是現行稅制下交納地方稅種最多的行業,涉及11個稅種,有的地方還重複徵稅。稅費負擔重,增加了建房成本,制約了房地產業的健康發展,也使部分房地產企業偷起稅來“理直氣壯”。三是計稅依據不合理。我國土地使用稅的徵收,不是按價值徵收,而是按面積徵收,這種徵稅形式不能隨着課稅對象價值的上升而上升,具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。四是內外有別的兩套稅制,導致房地產市場上的不公平競爭。國內企業與國外企業,在所得稅、保有稅制,以及三稅(增值、消費、營業)收取不同,這種不平等現象,如果繼續下去,將對國內企業的發展非常不利。
局勢已經相當明朗:如果不改變現行的稅收體制,將難以從根本上扭轉房地產企業的偷稅現象。鑑於此,各項改革已進入試點階段。開徵物業稅工作將在北京率先試點,上海、南京、廣東的試點工作將在今年底或明年初緊隨其後,最後在全國推廣。通俗地講,徵收物業稅就是將開發商建房時繳納的一部分稅,改由購房者在購買房屋以後按年繳。據估算,如果現在的建設成本爲100元/平方米,把地價和其他費用所佔開發成本的比例降到國外的一般水平,將使房屋開發成本立刻降到58元/平方米。這無疑是減輕稅負的好方法。但是,也有將原來由開發商承擔的稅費轉嫁給了消費者之嫌。因此,把握住一條原則非常重要,那就是科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模,令物業稅的總體規模與之基本相當。
改革必然有疼痛,也會暫時產生一些難以監管的空隙,所以,在治本尚未告捷之前,治標就顯得尤爲關鍵。主要的方法就是加大稽查力度。此外,國家稅務部門一定要加大對房地產涉稅違法行爲的處罰力度。予以全社會範圍內的通報,也不失爲一個好方法。企業最怕的是聲譽掃地,罰款有時對它們起不到很大的警示作用,這個時候就要對那些屢教不改的企業進行曝光,將其偷稅劣跡毫不手軟地公示於衆。否則,不足以使其痛改前非。