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早在公元前359年,秦孝公授令商鞅廢井田、開阡陌,重農抑商、獎勵軍功,建立縣制,秦國由此一派繁榮,史稱“商鞅變法”;這也許算是中國歷史上最雷厲風行、最成功的一次變法。從古至今,變法總以一種破舊立新、對未來發展產生深遠和更具革命性影響的形態出現。
同往年相比,將2004年稱爲房地產“變法年”似乎一點不爲過。政府不斷推出“系列新政”,有關部門不斷醞釀着新的“政策變法”,這場以“立”和“廢”爲特徵的“變法”浪潮從中央到地方,從財政、稅費、銀行利率乃至物業管理政策全面展開,繼續對樓市進行調控和梳理,人們“熟悉或者不滿的一些東西將會變成過去”——
土地政策類
4號令,叫停無理由協議出讓變法
關鍵詞:有條件暫停經營性用地協議出讓
2004年2月,由北京市國土房管局聯合四部門制定的《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》(4號文件),作爲進入2004年的第一部重大法規,短短6條700多字,將整個北京土地市場原有的遊戲規則完全改變。
根據4號文精神,今後除純粹的危改項目外,綠化隔離地區建設項目用地、小城鎮建設項目用地、開發帶危改項目用地、國家級開發區和科技園區外非生產加工型一般性高科技項目用地等四類經營性用地在辦理國有土地使用權出讓時,須通過招標、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進行。同時,該文件強調:2004年1月9日之前取得立項批覆和規劃批准文件的項目且在有效期之內並主體一致的,可以按照協議出讓的規定繼續辦理有關手續;取得立項批覆或規劃批准文件的項目,經有關部門聯合審查後可以繼續辦理前期手續及協議出讓;1月9日之前未取得有關部門批准文件的項目用地,按4號令執行,須通過招標、拍賣、掛牌出讓取得國有土地使用權;對於分期開發項目的掃尾部分,可以繼續按照協議出讓的規定辦理相關手續。
71號令,8·31土地大限風聲鶴唳
變法關鍵詞:全面叫停經營性用地協議出讓
4號文餘音未絕,時隔一個月,國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即“71號令”),要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國範圍內的執法監察,各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢,對8月31日後仍以歷史遺留問題爲由,採用協議方式出讓經營性土地使用權的,要從嚴查處。由此產生了“8·31大限”這個令不少開發商頭痛的名詞。
通知明令:“各地要嚴格按國家政策規定界定《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施前的歷史遺留問題,不得擅自擴大範圍,不得弄虛作假、變相搭車,並要加快工作進度”,“否則國家土地管理部門有權收回土地,納入國家土地儲備體系。”
4號令和71號令的相繼出臺,明確地規定了經營性項目不再允許實行土地協議出讓,預示着土地交易公開化與透明化的開始,被譽爲土地交易暗箱操作的“終結者”;特別是8月31日劃撥用地停辦“大限”的臨近,使京城的發展商們進入了一個戰略的大調整期。
變法指數★★★★★
執行力度指數★★★☆☆
對購房人影響指數★★★★☆
順應時勢臨時國有土地使用證“壽終正寢”
變法關鍵詞:取消臨時國有土地使用證
作爲扶植房地產行業應運而生的產物,臨時國有土地使用證曾經是爲了幫助難以一次性交清所有土地出讓金的開發商而設立的。爲了讓開發商能夠賣期房,用先期收到的購房款來繳納其餘未交的土地出讓金,管理部門在操作上採取了變通的辦法,允許部分開發商先支付40%的土地出讓金,取得臨時的土地使用證。雖然幫助了開發商,卻也引發了不少問題。集中表現在有的開發商越權銷售,遲遲不補繳剩餘的土地出讓金,無法爲購房者辦理產權證,造成糾紛不斷。
因此,北京市國土資源和房屋管理局出臺規定,從今年下半年起,《北京市國有土地使用權出讓合同》不再執行核發臨時國有土地使用證條款。伴隨着臨時國有土地使用證的取消,管理部門還會細化相關條款,諸如關於如何核發商品房預售許可證,細化到如何覈對一個小區的單棟樓座、多棟樓座或者成片小區裏關於開發商土地規劃面積、實際開發面積;具體到哪些樓座有哪些面積交了完全土地出讓金、哪些樓座還未交齊土地出讓金等相關條款,都正在擬定當中。
一個良性的房地產市場氛圍和市場秩序,是社會細胞共同努力的結果,其中,政府的指向和調控至關重要。爲培育一個市場而造就的非常產物,一個“臨時”的東西走到了生命盡頭,這在日趨規範的市場中是順應民心之舉。我們有理由去關注“細化”的程度,因爲這關係着每個購房人的切身利益。
變法指數★★★☆☆
執行力度指數★★★☆☆
對購房人影響指數★★★★☆
金融稅收類
居者有其屋,稅收新政利市
變法關鍵詞:租房減稅、換房減稅
早在去年公佈的購房減稅政策受到各方的一致歡迎,而今年北京市地方稅務局又出臺了兩部分別關於“個人出租房屋”和“換購住房”的稅收徵收辦法,其中一系列的優惠政策無疑成爲京城房地產一級市場和租賃市場發展的“助推器”。
於2004年1月1日起開始實施的《北京市個人出租房屋稅收徵收管理辦法》規定:北京市個人出租房屋,將按照實際收入5%的綜合稅率繳納稅金;個人轉租或再轉租採用2.5%的稅率計徵;外籍個人、港澳臺、華僑將同樣被納入此辦法進行管理。此外,各項稅費同時將採取以委託代徵爲主,稅務機關征收爲輔的徵收方式,由各級政府的外來人口管理部門、區縣房屋土地管理局以及街道辦事處、鄉鎮政府及稅務機關認可的部門或單位代徵個人出租房屋各項稅費。對於零星的個人出租房屋行爲,也可到稅務機關完稅。
今年8月,本市地稅部門又新出臺了市民購換房可減免個人所得稅的優惠政策,具體規定爲:對出售自有住房前後一年內按市場價格購房的市民,其出售原有住房應繳納的個人所得稅,可以視新購房的價值進行全部或部分免稅。現住房如果爲已購公有住房,其銷售額應當扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益,以及扣除補交的土地出讓金。換購住房後,個人要向地稅機關提供購買商品住房的購買合同等有關資料,在稅務機關予以確認後,才能享受上述稅收優惠政策。此外,新的優惠政策還規定,個人轉讓自用5年以上,並且是家庭唯一生活用房取得的收入,也可以享受免徵個人所得稅的稅收優惠政策。符合這一稅收政策條件的市民,可以持房地產管理部門提供的有關證明,到地稅機關去辦理免徵手續。金融利市,隨着政策的不斷調整和完善,繳納的稅費漸趨合理而透明,相對於降價,這也許是一種更健康的利好。
變法指數★★★☆☆
執行力度指數★★★★☆
對購房人影響指數★★★★☆
房貸收緊,爲炒房降溫
變法關鍵詞:貸款審批從嚴、加強信用審查
爲了進一步控制貸款壞賬,加強金融控制力度,今年,中國銀監會公佈了《商業銀行房地產貸款風險管理指引(徵求意見稿)》,這是銀監會成立以來發布的第一個針對行業貸款經營的指引,也是繼去年央行121文件後,金融監管部門發出的又一次加強房地產貸款監管的重要信號。
《指引》指出,銀行在發放個人房貸時應着重考察借款人的還款能力,並由此給出了明確的規定,買房人房產支出與收入的比例不能超過50%,計算公式爲房產支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入。目前,該比例並沒有統一的規定,各商業銀行的慣例通常是70%。《指引》對個人資信的調查也做出了非常細緻的規定,明確商業銀行制定的個人住房貸款申請表應包括借款人基本情況、收支情況、資產表、現住房情況、購房貸款資料、擔保方式、借款人聲明等要素,與現行公積金貸款申請表十分相近,如此詳細規範的調查是前所未有的。此外,銀行不能僅憑藉款人資料發放貸款,還要通過對包括借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門等獨立的第三方進行調查,審覈貸款申請的真實性及借款人的信用情況,以瞭解其本人及家庭的資產、負債情況、信用記錄等。
所謂相見恨晚,此份《指引》的出臺還算及時;在爲熱得有些過頭兒的房地產降溫,在防範金融風險的同時對購房人也是件好事,買房子還得理智,一定要量力而行。此外,《指引》還爲大江南北的炒房軍團設置了一道門檻,對規範市場也會有大有利處。
變法指數★★★★☆
執行力度指數★★★☆☆
對購房人影響指數★★★☆☆
商品房交易類
更上層樓《商品房買賣合同》重新補充修訂
變法關鍵詞:套內面積、入住條件、物業管理
配合去年12月1日實施的商品住宅預售按套內面積計價的新規定,北京市國土資源與房屋管理局對原來的《商品房買賣合同》重新加以補充修訂,並於今年1月7日公佈了本市《商品房買賣合同》的最新版本。這是本市自2000年以來第三次修訂《商品房買賣合同》。
這次調整和增加的內容有七項:首先,計價方式與價款都一改過去的按建築面積計價爲按套內建築面積計價;其次,面積確認及面積差異處理也相應地由過去的按建築面積確認變爲按套內建築面積確認;第三,面積誤差的處理也是如此,套內建築面積誤差在3%以內的,開發商對買房人多退少補,套內建築面積誤差超過3%的,買房人可以退房,或按合同約定的處理辦法處理;第四,明確了交付期限和入住條件,只有達到三個條件,開發商才能通知買房人收房,即必須拿到建設工程質量驗收備案表、實測面積,必須符合買房人和開發商約定的其他條件;第五,新合同增加了前期物業服務、物業服務的內容;第六,新合同還增加了業主臨時公約條款;第七,增加物業服務內容作爲合同附件。買房人購買去年12月1日以後取得商品房預售許可證的商品房,都可以要求開發商使用新版本合同。
繼去年按套內面積賣房的政策出臺後,對於長期煩惱於面積糾紛的購房人,無疑是個重大利好;而此次主管部門“趁熱打鐵”,對商品房買賣合同中存在的不公平和不公正進行“撥亂反正”;政府收緊了口子,消費者提高了契約意識,這樣的“變法”怎不令人拍手稱快!
變法指數★★★☆☆
執行力度指數★★★☆☆
對購房人影響指數★★★★★
雲開霧散買賣期房不再受欺
變法關鍵詞:產權證限期交付、預售許可證公開
由於開發商不能提供相關證明文件,許多業主入住新居後遲遲不能辦理產權證。爲從根本上解決這一令買房人頭疼的問題,最新修改的《城市商品房預售管理辦法》明確規定,預售的商品房交付使用之日起90日內,承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續,開發企業應當予以協助,並提供必要的證明文件;由於開發企業的原因,承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的,除開發企業和承購人有特殊約定外,開發企業應當承擔違約責任。《辦法》同時規定,房地產管理部門作出的准予商品房預售許可的決定,應當予以公開,公衆有權查閱。同時,開發企業進行商品房預售,應當向承購人出示《商品房預售許可證》,而售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批准文號。開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料,或者採用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的,由房地產管理部門責令停止預售,撤銷商品房預售許可,並處3萬元罰款。
變法指數★★★★☆
執行力度指數★★★☆☆
對購房人影響指數★★★★★
陽光銷售賣房先要網上登記
變法關鍵詞:網上數據報送、網上審覈
北京市建委近日發佈《關於建立預售商品房樓盤表有關事項的通知》,要求從10月1日起,開發商要賣房子必須在北京市房地產交易管理網進行樓盤信息登記。這就意味着開發商再也無法通過虛報銷售數字來矇騙消費者了。
《通知》明確規定,從10月1日起,開發商在申辦預售許可證時,須在北京市房地產交易管理網(www.bjfdc.gov.cn)上報送項目相關證明材料信息的同時,在預售方案中申報預售樓棟有關樓盤表的相關信息。同時,樓盤表有關房屋面積的數據,必須按照有測繪資質的測繪單位出具的預測報告中的測繪結果填寫;其餘有關數據必須按建設工程規劃許可證、施工許可證標明的信息填寫。開發商應保證所填數據的真實性和準確性,如有與審批檔案和與購房者簽訂合同不一致的情況,由開發企業承擔相關責任。
對於10月1日前批准的預售項目,各項目開發單位須按規定期限在管理網上完成項目樓盤表數據的補錄工作。市建委表示,將在近期完善北京市房地產交易管理網,在保證個人隱私的情況下向公衆公開具體到單套房的銷售備案情況,以杜絕坑害羣衆較深的開發商一房兩賣現象。
要最終解決購房及入住糾紛的根源,就是要通過開發商的誠信銷售,保障業主的知情權。當然,能真實公佈自己的全部銷售信息也需要開發商有一定的勇氣和底氣。
變法指數★★★☆☆
執行力度指數★★★☆☆
對購房人影響指數★★★★☆
物業管理類
撥雲見霧 物業收費痼疾將除
變法關鍵詞:收費酬金制、政府指導價和市場調節價、明碼標價
國家發展和改革委員會、建設部去年聯合下發《物業服務收費管理辦法》,規定從2004年1月1日起,物業管理收費內容、收費標準和收費價格將做新的調整,物業管理公司將首次採取“收費酬金制”原則,只拿應該獲得的酬金,其他的物業服務支出費用所有權屬於業主;新《辦法》還取消了政府定價,規定了兩種價格形式:政府指導價和市場調節價,將使我國現有物業管理收費發生根本性的變化。
在此基礎上,今年8月國家發改委和建設部再次下發通知,提出物業服務收費將於10月1日起正式實行明碼標價。規定明確,物業管理企業向業主提供服務,應當標明服務項目、收費標準等有關情況;物業服務收費明碼標價的內容包括:物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。實行政府指導價的物業服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度,以及實際收費標準。物業管理企業接受委託代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關費用的,也應當實行明碼標價。
與此同時,北京市發改委和北京市建委就修改之後的《北京市物業服務收費管理辦法?穴徵求意見稿?雪》和《北京市物業服務收費政府指導價收費標準?穴徵求意見稿?雪》,再次向社會公開徵求意見。在修改後的草案中,住宅物業服務收費基準價將擬定爲每平方米每月0.90元,比原先草案中規定的每平方米每月1.14元下降了0.24元。此外,電梯首層住戶只需交納30%的電梯運行維護費。
《物業服務收費管理辦法》和“明碼標價”的明確規定,雖說不可能一下子解決物業服務收費的諸多沉痾,但這些新政策的出臺標誌着由業主自主決定物業費收多少和如何花終將成爲“正大光明”,物業公司“想收多少收多少”的年代已逐漸淡出。
變法指數★★★★☆
執行力度指數★★★☆☆
對購房人影響指數★★★★★
經濟適用房交易類
新政連連經濟適用房交易規則鉅變
變法關鍵詞:預售許可、轉讓、上市交易
今年可稱得上是經濟適用房的“變法”年,最惹眼的莫過於接連出臺的《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》和《經濟適用住房管理辦法》了,此後,北京市國土資源和房屋管理局又下發了《關於加強經濟適用住房交易管理有關問題的通知》,出臺了本市經濟適用住房上市出售的8大管理細則。經濟適用房自啓動以來已經歷10個年頭,5月20日開始實施的新規定細則與此前的條款有諸多不一致之處,市國土房管局明確表示,此後將一律按新規定執行。
新規定的變化主要體現在以下核心內容:
1.經濟適用房要有預售許可證才能向買房人收取“認購金”,這是針對很多在建經濟適用住房項目還沒有“出生證明”就公開放號,向買房人收取1000元或上萬元認購訂金的現象而設。
2.適用已購經濟適用住房上市出售政策的項目,系由政府批准定價的經濟適用住房項目和住宅合作社集資建設的住房項目。今後將建設的其他適合該文件的新項目的名單,由市國土房管局統一公佈。
3.預購經濟適用房竣工前可轉讓,轉讓價不得超過原預購單價。這意味着在期房階段倒賣經濟適用房無利可圖。
4.經濟適用房住滿5年方可轉讓。這一條將現房階段倒賣經濟適用房牟利的路也基本堵死,住滿5年的起始時間以繳納契稅取得完稅憑證的時間或房屋所有權證發證的日期爲準。
5.滿5年後經濟適用房上市交易,出售人要繳納相應綜合地價款。以往規定是由購房人補交成交價格3%的土地出讓金,現在的規定是出售人要按成交價的10%到房屋所在地區、縣國土房管局繳納綜合地價款。
6.以原價出售已購經濟適用房,新購房人必須取得購房資格,也就是新的購房人也必須有購買經濟適用房的權利。
7.以原價出售已購經濟適用住房,原購房人仍可購買經濟適用房。由此推理,如果通過出售經濟適用房已經獲利,就不能再購買了。
8.經濟適用住房住滿5年後按市場價格上市出售時,其成交價若低於已購經濟適用住房再上市買賣指導價格的,出售人需要按市國土房管局公佈的已購公有住房和經濟適用住房再上市最新住房指導價格收取綜合地價款;成交價格高於已購經濟適用住房再上市住房指導價格的,按成交價格收取綜合地價款。
一邊是開着奔馳、寶馬的富人住進了兩三套打通的經濟適用“豪宅”,一邊是更多的普通百姓在售樓處前排起長隊,2004,經濟適用房將隨着以上“變法”的落到實處而“名至實歸”。
變法指數★★★★☆
執行力度指數★★★★☆
對購房人影響指數★★★★☆