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1995年1月1日起開始實施的《城市商品房預售管理辦法》(以下簡稱《辦法》),今年7月20日進行了最新的修改,內容主要有以下幾點變化:
90天內必須辦產權證
修改後的《辦法》明確規定,預售的商品房交付使用之日起90日內,承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助,並提供必要的證明文件。由於開發企業的原因,承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的,除開發企業和承購人有特殊約定外,開發企業應當承擔違約責任。新修改的內容進一步強調了開發企業應該負的責任。
同時對房地產管理部門辦理《商品房預售許可證》,也提出了時間限制。如果開發企業申請預售許可符合法定條件,房地產主管部門應當在受理之日起20日內,向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
辦預售證公正公開
修改後的《辦法》,依據行政許可的實施程序,提出了房地產管理部門辦理商品房預售許可的程序,需經過受理-審核-許可-公示四個程序。在辦理程序中遵循了便民的原則,如:對於開發企業的申請符合法定條件和不符合法定條件的都應該做出書面決定。對於不予許可的書面決定應當說明理由,告知開發企業享有申請行政復議或者提起行政訴訟的權利,並送達開發企業;房地產管理部門作出的准予商品房預售許可的決定,應當予以公開,公眾有權查閱等。
重新明確申請條件
應該說,對開發企業申請預售許可,應當提交的證件及材料的修改,內容變化不大。新的應該提交的證件(復印件)及資料有:商品房預售許可申請表;工程施工合同及關於施工進度的說明等。在相關的條款中還明確提出:開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
提供虛假材料罰款3萬
本次修改的《辦法》,增加了一條對違規行為處罰的條款。開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料,或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的,由房地產管理部門責令停止預售,撤銷商品房預售許可,並處3萬元罰款。
房管局:變化不大
成都房產管理局的相關負責人在談到修改後的《辦法》時,提到此次修改的變化主要在辦理程序上,在辦證提交的要件上也有些不同,其他變化不大。在提出的新要求中,很多方面成都走在了前面。修改後的《辦法》比過去更完善,主管部門也將進一步完善自己的工作。關於90天內辦理產權證的規定,在房產主管部門辦理產權證過程中,如果提交的資料符合要求,不會出現拖延時間問題,按照現在的規定,進行新建商品房產權初始登記(大產權)只需要3個工作日和購買商品房產權登記(小產權)只需要5個工作日。辦證時間的長短主要取決於開發商提供這些辦證資料所需要的時間長短上。
開發商:90天辦證不可能
此次對《辦法》的修改,對於廣大消費者來說,可能更為關注的是『90天內辦下產權證』的規定。90天辦證的規定,是在開發商和購房人沒有約定辦證時間的情況下,纔可以限定時間,但在預售合同中,現在開發商和購房者一般都會對該條款進行約定,而且會約定在一年以上。
開發商的通常做法是,在簽預售合同時,他們就簽1年的辦證期,如果按90天辦證的規定,那開發商一不小心就會違約,面對違約風險,開發商自然要把時間簽長一些。另外,在交房時,開發商需要繳納一些費用,像專項維修基金等,而此時也是開發商資金比較緊張的時候,由於資金周轉的原因,也會影響辦證的時間。
也有業內人士認為,開發商也有積極協助業主盡快辦理房產證的必要。因為業主按揭買房向銀行貸款時,沒有辦出房產證期間,開發商承擔連帶責任,如果業主還不起按揭款,開發商要替業主還銀行按揭款。因此開發商都希望盡快轉移房屋產權,一旦辦出房產證,業主將房產證抵押給銀行,開發商就不必承擔連帶還款責任。
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