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一個城市的總體發展規劃對於當地的房地產業發展來講具有重要的參考價值。目前,《天津城市空間發展戰略規劃》正在緊張地修訂當中,這也成為眾多房地產企業關注的熱點。鋒華興業、戴德梁行、合富輝煌、21世紀不動產等一些房地產經紀公司的研究部門依據戰略規劃的草稿對對未來天津城區房地產市場的熱點發展地區進行了預測。
業內人士普遍認為,依據天津市內六城區的現有格局,海河沿線八大節點周邊、快速路沿線、地鐵輕軌沿線、外環線東南半環兩側將是未來房地產開發熱點。具體來講,下列4個區域有望成為未來3至5年內開發項目較為集中、房價攀昇潛力巨大的地區,外來大型地產企業將在這些熱點區域開發中托起市場。
熱點區域一:河東區十一經路兩側、海河沿線,特點:CBD東移拉動住宅發展
河東區十一經路兩側、海河沿線地區具有三大優勢。一是景觀優勢,這一地區緊鄰海河,擁有得天獨厚的自然水景;二是整片開發優勢,作為海河兩岸綜合開發改造八大節點之一,這一地區的建設是按照整體規劃、統一形象進行,而不像城市其他地區建設是見縫插針;三是交通優勢,津濱輕軌將沿海河東路、六緯路地下敷設,並在七經路和十一經路設站,海河改造後連接河東與和平、河西兩區的橋梁也將更多。
商務辦公氛圍的提昇對住宅的拉動,是這一地區的最顯著特點。商務中心區是大城市經濟聚集性的高度表現,是以該城市為圓心經濟圈的經濟神經中樞,其發展的水平,是大城市經濟地位、經濟凝聚和輻射作用的標志。河西現有小白樓中心商務區、解放北路金融貿易一條街與該地塊隔河呼應。特別是按照市政規劃,北至六經路、東臨六緯路、西至海河、南至河東區政治、經濟和文化中心十一經路的南站地區被規劃為一個新的中心商務區。該地區可規劃用地面積29.68公頃,在此將新建集現代化辦公、酒店、商品展示、會議、購物、娛樂、餐飲等為一體的建築群,並與海河沿岸自然風光、佔地2萬平方米的金灣文化廣場、海河帶狀公園共同建成國際一流的現代化親水商務區。
商務氛圍的日漸濃厚必將帶動這一地區住宅建設的整體提昇。業內人士介紹,河東與河西雖僅有一河之隔,但在幾年前兩區的房價仍相差1000至1500元。現在,這種差距正在逐漸縮小,"寧要河西一張床,不要河東一間房"的傳統觀念已經改變。隨著海河綜合改造的加快,河東十一經路兩側、海河沿線這一區域價值還將有更大幅度提昇。
據了解,目前浙江一些企業已經開始瞄准這一地區,一個總建築面積29萬平方米、集酒店、寫字樓、公寓、商業為一體的綜合體項目,目前正在積極運作之中。而南站靠近赤峰橋段的起步區一個30萬平方米項目也有望在年內展開。
熱點區域二:南開、和平、紅橋三區交界,特點:商業繁榮地產昇值
南開、和平、紅橋三區交界地區是天津市最傳統的居住區之一。特別是海河的三岔河口地區,更是天津的發源地。千餘年的歷史積淀為這一地區帶來的是豐厚的文化底蘊和人文氣息。特別是經過多年老城區改造,這一區域內原有的危陋平房基本被清除,周邊道路交通的改造使得這一地區的居住環境得以極大改善。新文化花園、新世界花園等一大批高檔居住社區拔地而起,又使這一區域內房地產項目的檔次和價格得到提昇。
繁榮的商業氛圍是南開、和平、紅橋三區交界地區獨有的優勢。歷史上,海河三岔河口地區就是商賈雲集,近幾年這一地區的商圈更加集中,已有的萬達商業廣場、新世界百貨,剛剛建成的古文化街,正在建設的女人街、銅鑼灣廣場,以及未來泰達城等新項目的公建配套,將使這裡的商業設施連成一片,而這也將有力拉動住宅建設。另外,有調查顯示天津87.9%的居民在購房時首選原居住地,而這一地區在歷史上人口密度就相當大,這也為房地產市場的發展提供了龐大的消費人群。
據了解,上海地產巨頭陸家嘴斥巨資15.11億元購得紅橋區小伙巷一塊面積為31萬平方米的土地,前期市場調研工作仍在進行當中。即將在三岔河口地區建設的泰達城,是一個功能設施完備、業態齊全的新城區,由泰達集團與萬通集團共同打造。泰達城規劃建設面積100萬平方米的高檔住宅,另外還有60萬平方米的公建設施,包括酒店、酒店式公寓、水景商業街、寫字樓、大型室內游樂場、餐飲娛樂設施等,整個泰達城將建成時尚休閑的海河岸邊商業風情區。另外,浙江有4家企業也瞄准了和平與南開交界的地塊,准備參與這一區域老城區改造。
熱點區域三:衛國道順馳橋至太陽城段,特點:快速路改變區域品質
隨著天津市政府超大力度的基礎建設改造,交通逐漸成為大部分地產項目的重要賣點。今年是天津房地產產品格局與價值體系進行重構的重要一年,交通拉動地產昇值,最顯著的地塊當數衛國道區域。自去年下半年以來,作為迎賓大道的衛國道路面的修建和拓寬,地鐵二號線的規劃,東南半環與衛國道的銜接,高架橋的建設,快速路的修建,使得這一地區成為"交通改變地段"的典型。而從順馳橋至太陽城一段,更成為熱點中的熱點
業內人士指出,道路建設對房地產市場的發展意義重大。一方面,寬闊的道路、兩側明亮美觀的路燈、沿路綠化景觀等具有強烈城市感的交通符號,構成了消費者對房地產價格抬高的心理支橕。另一方面,交通的改善不僅對道路沿線現有樓盤的價格提昇具有影響作用,同時也對附近大量空餘土地的盤活具有重要意義,這種影響力甚至會遠遠超過對現有樓盤的作用。市民幾年前對衛國道還有遙遠感和陌生感,如今隨著該地區道路交通的改善、行程時間的縮短,人們心理上的距離已經被拉近。
地段價值和產品品質是房地產的兩個關鍵構成。地段與品質既互相依托又互相彌補,良好的地段能提昇產品品質,而優秀的產品則能彌補不成熟地段的缺陷,促進地段價值增值。太陽城的開發帶動了這一地區整體居住氛圍,同時由於太陽城入市價位很高,這樣就給其他開發商在太陽城以南衛國道沿線繼續開發預留下了價格空間。據預計,未來這一地段的整體價位不會低於4000元。
據了解,來自上海的開發商陽光鑫地今年拿下了衛國道沿線的一塊大幅地塊,在南起程林莊路(大通花園旁邊),北至衛國道的長條形區域,將推出總建築面積為36.8萬平方米的大型樓盤,具體方案尚在確定過程中。據了解,初定案名為陽光星期八,戶型面積區間在70-130平方米,建築形式為11-18層之間的高層建築,價位為4000元/平方米左右。近30萬平方米柏麗花園二、三期項目也將啟動。
熱點區域四:大梅江以南、外環線外側,特點:借助梅江提昇品質
作為本市起步較早、起點較高的兩大生態居住區,梅江、梅江南早已成為高品質生活的代名詞。這一地區不僅匯集了華廈、永泰紅勘、松江、萬科等數家著名發展商,其居住環境、建築品質、產品類型以及價格也都是天津樓市中領頭羊。然而隨著開發的深入,近480公頃的可開發土地已基本被各開發商瓜分怠盡,大梅江已經開始出現"地荒"的苗頭。因此,很多開發商又開始繼續向南轉移,梅江南以南、緊鄰外環線的狹長區域為數不多的一些可開發土地將成為下一階段地產商爭奪的重點。
業內人士分析認為,天津南部城區一直是經濟、文化、政治最發達的地區,而且近幾年天津城市發展的重心正逐步南移,這使得南部板塊成為購房者最認同的地區之一。大梅江以南、外環線外側這一區域雖然已跨出天津現有的城區范圍,但它北接梅江南、南臨西青開發區的大寺。大梅江開發多年,高檔居住區林立,各類配套日臻完善,這些完全都可以輻射到外環線外側;西青區經濟要素十分活躍,大寺近幾年發展速度也非常之快,可消費人群也在不斷增加。在交通方面,友誼路與解放南路兩條城市經濟大動脈貫穿而過。在自然環境方面,外環河正在整修,外環線500米綠化帶已經建成。因此,這裡完全可以成為金融街的後花園、以及南部西青、大港經濟區的後花園。更重要的是,由於這些開發用地多由農村住宅用地改變性質而成,在土地成本方面要比梅江低很多,因此產品價格將會有相當大的優勢。
據了解,立達與金壇房地產在外環線與解放南路交口合作開發的一個項目正在緊鑼密鼓地籌備當中。該項目佔地553畝,規劃容積率在0.7至1.2之間,綠化率在40%以上,產品形態以低密度住宅為主,預計在明年3月份正式啟動。方正置業也取得了友誼南路與外環線交口的一塊400畝土地的開發權,項目定位於中高檔的低密度住宅,總建築面積預計為26萬平方米,下半年即可啟動。另外,緊鄰外環線的紅勘領士郡項目距離這一區域也只有數分鍾車程。這樣,以外環線為紐帶,本市南部城區邊緣將有數個房地產項目被串聯起來。
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