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日前,廣州市天河區某大型樓盤的160多名準業主在律師的幫助下經過10輪的艱苦談判,終於成功使發展商修改《商品房買賣合同》及其補充協議中的“霸王條款”。通過集體簽約的方式,使自己的權益得到維護,這是廣州首個集體簽約成功維權的案例,有着指導後來者的指標意義。對於廣大購房者來說,無疑是一個福音。
據瞭解,目前,除了個別房地產發展商外,大部分發展商在售房時與業主簽訂的購房合同,除了國土資源房屋管理局的規範文本《商品房買賣合同》外,還包括合同的補充協議。有關法律專家認爲,補充協議中的條款由發展商單方擬定,忽視了購房者的權益。而購房者個人相對發展商又往往屬於弱勢羣體,即使發現存在不公平條款,在選擇買樓時就得被迫接受。在樓盤熱銷、發展商不愁賣樓的情況下,購房者對購房合同條款提出的異議,發展商通常不予理會。不少發展商寧可退訂金給購房者,也不會對“關係全局”的合同條款做出任何更改。因此購房者對合同的不公平條款的抗議往往無效,而修改其中的內容更是難上加難。此次160多名業主成功集體簽約的行爲,可謂壯舉。
事件起源:霸王條款,購房者進退兩難
據瞭解,這160多名業主購買的樓盤在五月份開售時,銷售十分火爆,認購率超過推貨量的3倍,於是很多有資格認購的購房者都爲能夠買到一套好房子而感到萬分慶幸。但他們在購買該樓盤的房產過程中,簽了認購書並交了定金之後才發現,購樓合同中存在多處霸王條款。售樓人員對他們說,“購房合同一個字都不能改,很多人想排隊買都還買不到呢。改是不可能的了,你可以退房。”這使購房者陷入兩難的境地。
部分法律意識較強的業主決定向開發商的霸王合同發起挑戰。在有購房者聘請律師與開發商談判的消息傳出後,越來越多的購房者加入集體簽約的行列。
談判過程:十輪談判,發展商最終妥協
據瞭解,8月上旬,大約100名購房者集體委託法制盛邦律師事務所的簡正德律師經辦集體簽約、修改合同事宜。簡正德律師介紹,一開始與開發商的交涉並不順利,發展商表示合同條款絕對不能動,態度堅決。在談判期間,許多業主還收到了發展商的交付房款通知,通知中表示如果不按時交款,開發商將房子另行出售。業主通過律師向開發商提出嚴正抗議,並沒有一個購房者按照開發商的通知去交款。迫使開發商宣佈發出的通知無效,雙方繼續進行談判。
網絡是此次集體簽約的基礎。談判的同時,業主們在網上的業主論壇聯繫緊密,通過發帖子召集的形式進行熱烈的討論,此過程中,不斷有新業主加入集體簽約的行動,最後,該集體的人數從開始委託律師時的約100人發展到了160多人。
由於涉及的人數衆多,發展商無法漠視集體的力量,不得不重視這一事件,派出律師與業主律師坐下來談判。業主的代表律師和發展商逐條條約逐個字眼地斟酌,經過大約半個月共十輪的談判,業主代表律師終於把合同談妥,修改後的合同刪除了多個不平等條款,使購房合同相對合理了,業主們取得了最後的勝利。
談判成功:不平等條款,逐一被修正
購房合同中的部分不平等條款被刪除或修改了,以下節選一二。
1、在原來的購房合同中,開發商填寫的辦理房產證的時間爲720天,遠遠超出了國家規定的時限,開發商後將其改爲450天。
2、將開發商的廣告宣傳上的內容放到合同中,尤其是小區配套設施的條款落實到合同中,並規定了開發商的違約責任。
3、爲防止購樓者由於非自身原因辦不成按揭開發商不退定金,合同中增加說明:“因不可歸責於當事人雙方的事由,雙方均可以請求解除合同,出賣人應當將已經收受的購房款本金或者定金返還給買受人。”
由於參加集體簽約的業主在與發展商簽署購房合同的同時也簽署了一份保密合同,所以業主們也沒有透露更多的修改的條款。
業主維權行動在繼續
據瞭解,在此之前,海珠區一著名發展商屬下樓盤的四十多準名業主也曾採取集體簽約的形式希望迫使開發商修改其中的不公平條款,但沒有成功。而某集團公司的員工集體購買了100多套房子想與開發商聯繫談判合同事宜,也遭到開發商的一口拒絕。
在第一次集體簽約成功後,該樓盤第二批准備簽約的準業主也正委託律師和發展商就購房合同條款內容進行談判。第二批集體簽約的成員包括該樓盤一期、二期的三十多名準業主。
集體簽約業主聲音:房子要,權利也要
一名參與集體簽約的業主說,“一個人的房子50萬元的話,十個人的房子就是500萬,一百個人的房子就是5000萬。發展商的房子不愁賣,他可以看不起幾百萬的銷售金額,但幾千萬的金額就得引起他的重視,我們看中了房子,同時我們也要維護我們自己的權利。”