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2002年房地產泡沫和過熱的持續昇溫和蔓延,終於導致了央行121文件、國土部13號文件和國務院18號文件等系列金融和土地嚴政的陸續出臺。毋庸質疑,這將使中國的房地產在經歷了相當長時間的量變後,累積到當前的重大質變,並將在未來的3—5年內逐漸顯現出來。
由壟斷經濟進入完全競爭經濟
三年前我曾在一篇文章中把中國的房地產比喻成獅身人面像,意即中國房地產在產品一頭,已經完全市場化,甚至像家電等行業那樣進入了完全競爭的時代;但在土地和資金的另一頭卻是暗箱操作和官商(地)結合。而且由於政策和財務等方面的不對稱和不透明,成為所有行業中的最後一座暴利孤島!只要有關系拿到地,只要把村長鄉長搞掂———協議轉讓,只要交15%-30%的土地出讓金就可以拿到臨時土地證,反手就可以向銀行抵押貸款;通過建築商的墊資就可以開工,工程至正負零就可以賣房。但是隨著今天陡現的金融緊縮政策和高壓土地政策的連環推出,如今這些『旁門左道』幾乎全部被堵死了.8月31日,所有土地必須進入招拍掛;全國暫停半年審批農用地轉非農建設用地;開發區受到嚴查和停批;不交齊土地出讓金不僅拿不到土地證而且連預售許可證都休想;銀行停止土地貸款甚至第二套住宅和別墅的按揭貸款都暫停了……好象中國的房地產業在一夜之間又回到了1993年『解放』前的宏觀調控時期,什麼拐點論,崩盤論乃至冬天論便紛紛揚揚了!
其實這不僅沒必要大驚小怪,反倒應該慶幸和欣慰。經過十年的滄桑歷練,終於可以與市場經濟全面接軌了,終於可以挺起腰杆與其它行業比肩而立了,一洗『原罪』,真正走向了成熟、理性、開放和公平,由壟斷經濟向市場經濟邁進,逐步與WTO和海外資本游戲規則接軌。
由賣方市場進入買方市場
1998年的貨幣分房和按揭貸款,使中國的房地產集中噴發出巨大的消費能力和龐大的市場需求,中國一夜之間進入建築年代和散戶時代。房子———這個當年可以讓一個個熱血青年催眉折腰,甚至妥協到底老死在一個單位的龐然大物,終於被放到了交易的天平上!其強大的私有化動力和慣性,足以令中國的房地產商美美地享受了5年的甲方強勢和賣方優勢。但是,隨著這股提前了的消費曲線和消費節奏的慢慢恢復,客戶對房地產產品、法律和政策等相關因素的了解和把握也越來越深入和練達,錯誤、陷阱和維權游戲,消費者、開發商、監管部門在斗爭和博弈中攜手成長和成熟起來了。在北京等發達的一線城市,消費者帶著律師甚至記者買房的現象已經司空見慣。老百姓買房已經可以象逛超市一樣左挑右選。產品的極大豐富,按揭貸款和預售條件的嚴控,無論是主觀和客觀上都會造成持幣待購現象,在總量飽和和差異競爭的雙重壓力環境下,中國的房地產市場已經由賣方市場進入買方市場。
由杠杆投資階段進入實力投資階段
與其它行業相比,中國的房地產業歷來是杠杆經濟原理運用最充分的行業。由於以往土地、貸款、墊資、預售等一系列政策的寬松和傾斜,一個項目往往只需總投資額的30%甚至更少,就可以運做起來,而且大家也習慣了這種『四兩撥千斤』和『小車不倒只管推』的投資模式。但是萬萬想不到的是政府和銀行的臉變得如此之快。接踵而至的相關政策,項目的資本金比例提高到35%,土地招拍掛的前期拿地資金,土地貸款的停止和開發貸款的緊縮,對期房轉讓和預售條件的高門檻和消費者現房觀念的成熟等,一下子把中國的房地產逼到了高臺上,將由貿易型(定金式)的投資模式向產業型(實力型)投資模式轉化。既往資金鏈的任何一環投機取巧的漏洞和可能都被和正被堵死。能不能完成這致命的一跳,完成對中國傳統地產的超越,是中國房地產商面臨著嚴峻的考驗。在目前的資金鏈形態中,特別是非銀行資金進入的管道和工具匱乏的情況下,一個企業的金融資源、資金潛力和市場前瞻性將是決定未來成敗的關鍵。規模和資本、項目與現金的對應關系和整合思維注定是不同階段企業運營和發展的瓶頸。
由樂觀預測思維進入冷靜預測思維
中國房地產過去由於突然進入商品房時代,個人住房私有化的迅猛需求和集中爆發的消費能力和巨大慣性等三大原因,形成了獨特的大陸短期開發銷售模式。而且由於土地、資金和市場的三大先天優勢,房地產商們普遍養成了一種樂觀和習慣性的思維方式:只要拿到地,就能搞到錢開發,只要蓋起房子就有人買,不僅會賺錢而且一定賺大錢。但是隨著土地成本、資金成本、市場競爭成本、政策成本和管理成本的不斷加大,消費者對產品性價比的要求越來越高,平均利潤率也逐年下降。那種寅吃卯糧和傻子過年的經營思維和短視眼光必將要付出沈重甚至是傾家蕩產的代價!
靠激情、直覺、膽略、運氣和經驗成功的第一代房地產企業(家)正面臨嚴峻的考驗和危機。市場進入到不是你有規模實力和你有成功經驗你就一定成功的新實驗(創新)主義時期。
特別是中國房地產僅僅十年的發展時間,嚴格意義上還沒有經歷一個行業從創始、成長、興盛、成熟、平穩和衰落的完整周期,該發生的問題還沒有全部發生,因此解決不同問題的辦法也同樣在摸索和總結中。專業化、市場細分化、職業化、周期性、公開性、團隊精神、游戲規則、戰略思維和資本意識等等西方流行和在其它行業已經深入人心的管理學詞匯對中國的房地產行業來說都為時不晚!
全國級大開發商和區域性中小開發商將平分秋色
121系列文件出臺後,一些地產大腕都驚呼什麼80%的中小房地產企業將被淘汰出局。這些自以為是的論斷如果不是為了嘩眾取寵、保持他們在媒體上一貫的領袖地位的話,就說明他們的自大、無知和偏狹。不過,這些『叱吒風雲』的大企業的活動半徑大都局限於一、二線城市,對三、四線城市的房地產市場特點和中小房地產開發商的生存方式幾乎一無所知。
我們都知道中國房地產短期開發銷售(項目型)和區域化生存發展的兩大特點,決定了中國房地產市場是不能套用所謂香港和美國模式的,對於大多數中小房地產商來說,如何運用好所在區域的綜合資源優勢(人脈、關系、風俗、市場和價格等),利用好中國計劃經濟向市場經濟的轉軌期和地方政府與中央政府的博弈狀態,抓住三、四線城市房地產剛剛啟動和不發達的機遇,充分發揮房地產企業的學習型特點,借助各種房地產專業力量和工具,必將成長為區域性的主導力量,並將在全國整體市場份額中與那些在一、二線城市鏖戰的大開發商們平分秋色!
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