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今年一季度,中國經濟增長率達9.7%,通貨膨脹率上昇至2.8%,固定資產投資激增43%,幾乎是去年的兩倍。4月份,國務院提出經濟結構性過熱的判斷,對學術界關於中國經濟是熱是冷的爭論作出了官方結論。自此,以『遏止投資過快現象』為主要目標的宏觀調控陡然加力,鋼鐵、水泥、電解鋁、房地產等行業成為調控的重點。7月中旬,國務院宣布:加強宏觀調控已取得明顯成效。國家統計局的數據表明,國民經濟保持了平穩較快增長,經濟運行中的一些不穩定、不健康因素得到初步抑制。
8月6日,記者致電中國人民銀行貨幣政策司司長易綱,表明本報對國家統計局關於『二季度35個大中城市房價迅速上漲』的統計結果表示關切,希望其能就房產市場目前是否存在泡沫、如何加強監管防范金融風險等話題發表看法。
『你們關注的這個話題非常及時,非常重要,央行也已經注意到了這點,正密切關注當前房地產價格走勢。』易綱回答說,『至於房地產市場是否存在泡沫,央行下一步將采取什麼措施加以調控,不便具體評價和透露,但嚴控房地產金融風險是一項長抓不懈的工作。』
8月9日,央行發布《二季度貨幣政策執行報告》,對房地產價格表示高度關注。
報告指出,『值得注意的是,隨著房地產開發投資、新開工面積增速的繼續回落,可能導致供需矛盾進一步加劇的預期,推動價格上漲……因此,必須高度關注房地產價格,要加強對大中城市房地產市場的形勢分析,針對不同情況采取不同的政策措施,促進房地產業持續、健康發展。』
中國房地產臨近『爆炸邊緣』?
摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬.羅奇一直出言謹慎,而且對中國經濟增長一向抱樂觀態度,但他在最近的一篇研究報告中指出,目前全世界三分之二的國家和地區或已經產生房地產泡沫或正面臨產生房地產泡沫,房地產市場出現泡沫的地區包括:中國、澳洲、英國、韓國等。中國收緊銀根加上預期美聯儲的貨幣政策正常化兩個因素,對資金的流入可能造成致命影響,使中國房地產市場看似接近爆炸的邊緣。
2004年8月6日至7日,『2004中國北京國際房地產論壇』和『博鰲21世紀房地產論壇』在中國一南一北同時開場,萬科王石、天津順馳孫宏斌、萬通馮侖等大批房地產大鱷分別聚首,無論是地產商還是房產專家,發出的聲音都是看好房地產市場繼續昇溫,認為旺盛的需求將進一步拉動房價上昇,央行的調控政策給他們帶來了更大的機遇:中小企業被淘汰,剩下的企業機會更多。
與兩年前王石發出泡沫預警不同的是,經歷了嚴厲調控後的地產商們反倒更為興奮。
央行一再緊縮銀根、地產商大步流星、經濟學家不斷質疑,中國房地產市場表現出奇異的詭秘景象,有專家點破其中微妙:因為這個泡沫要不斷吹下去,破不得也破不起。
中國社科院金融研究所研究員易憲容最近撰文指出,『在這次宏觀調控中,盡管房地產業關注的方面,如對土地整頓、對房地產企業的信貸收緊,但房地產在這次宏觀調控中所受的影響則是微乎其微。國內的房地產業調控之所以困難,就在於國內房地產業挾持著中國大陸經濟、挾持著各地方經濟。』
他警告說,『如果讓國內房地產的泡沫任意地吹大,泡沫的破滅不可避免,而最後承擔這種泡沫破滅的只能是國內各銀行。』
國務院發展研究中心研究員吳敬璉最近在一個論壇上發言時指出,『發生金融危機不是幻象,而是現實危險。』
爭論擋不住房價
房地產越來越難懂宏觀調控為何沒調低房價?
2003年6月13日,央行下發121號文件,要求各商業銀行嚴控開發貸款、嚴控土地儲備貸款、嚴防建築貸款墊資、加強個人住房貸款管理等。文件一出,不少開發商立即捉襟見肘,自然也就怨聲載道,指責央行閉門造車搞『一刀切』;同年8月31日,國務院下發18號文件,要求『妥善處理』局部的結構性問題的同時,肯定了房地產市場拉動經濟的積極作用,北京華遠地產董事長任志強等地產商對此歡欣鼓舞。
國家有關部門一方面擔心房地產過熱引發金融風險,另一方面又擔心調控力度過大拖累經濟增長,同樣的矛盾也表現在對房產泡沫的爭論上。
中國社科院發布的《中國房地產發展報告》一方面指出要采取措施防止價格過快上漲,緩解部分城市出現的高價位、大戶型商品住房供應過量和普通商品住房相對短缺的結構性矛盾。另一方面又認為調控措施成效顯著,投資回落、房產信貸得到有效控制,並描繪出到2020年僅城鎮新增人口每年就需增住房2億平方米以上、房地產業前途無量的美好前景。
中國房地產協會副會長、中房集團董事長孟曉蘇認為,不能片面看待房地產投資過熱,目前房地產價格是在穩步上昇,是一個良好的態勢。
國家發改委宏觀經濟研究院副院長劉福垣表示,中國整個房地產熱是一種虛熱,實際上房地產業還冷得很,那些熱得冒氣的地方是豪宅,從轉移農民工進城、從長遠的城鎮化角度來看,空間還很大。
建設部政策研究中心主任陳淮在《關於房地產業的十大真實謊言》一文中指出,各種言論有真實的一面,但也有局限性的一面。如中國大多數城鎮居民買不起房』一說,一方面從我國目前城鎮居民的平均工資水平和房價看,的確很容易得出大多數老百姓買不起房的結論,另一方面一個基本事實是:目前絕大多數老百姓已經住在房子裡了,實際上,現在大多數老百姓只需要買15到30平方米的房子,這樣一個增量,人們是買得起的;『我國的房地產業佔用了過多的信貸資源,因而正在導致金融風險』一說,一方面一些開發商的自有資金比例很低,把項目風險過多地集中到了銀行頭上,另一方面要看到中國的絕大部分存量房產的所有者並不欠銀行的錢。
學者爭論不休,房價上漲不止
國家統計局對全國35個大中城市的調查顯示,今年二季度我國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%,土地交易價格上漲11.5%。
記者隨機采訪了5個普通民眾,5個人一致表示,『北京的房價實在太高了』,本身在房產公司售樓的張小姐表示,『我只有羡慕別人的份兒』。
上海一家調查公司近期一份調查報告顯示,有46%的上海市民認為房價太高、將會大幅下挫。
高盛集團(亞洲)有限公司總經理胡祖六警告說,地產和別的行業不太一樣,在經濟學上稱為不可貿易的行業,國內外包括我國海南的經歷證明,地產行業是特別容易引起投資性泡沫的行業,我個人的看法和主流的看法不一樣,目前的地產投資是非常盲目的、非常不理性的。
房價收入比能承受多大的拉力
哪裡的老百姓買樓最辛苦?
有專家指出,發達國家的房價收入比大多在4-6倍之間,而中國的房價收入比大都在10倍以上,個別城市超過20倍,有些黃金地段的高端住宅普通民眾不吃不喝100年也買不起。
據最新統計數據,2004年上半年,北京市城市居民人均可支配收入為7836.4元,人均消費支出5748.7元;上海城市居民人均可支配收入達到8513元,人均消費支出為6329元。
而北京市目前有關部門公布的平均房價為每平方米4900元,上海為每平方米5100元,實際可能分別為5500元和6000元左右。一年的人均可支配收入纔1.5萬元,還包括通訊、交通、飲食、服裝、醫療等開支在內,而一套100平方米的住房就要50多萬元,大多還是毛坯房,簡單一算就知道買房對普通百姓的負擔有多重,還要裝修,還有子女、父母、教育、交際及日常開支等等。
據統計,2003年,長三角15城市居民可支配收入中的平均工薪收入為8312元,佔居民家庭總收入的66.0%,離退休金、失業救濟金、賠償金等轉移性收入為3488元,佔居民家庭總收入比例為27.7%,也就是說,工資收入是絕大多數城鎮居民的主要收入來源。
北京大學經濟學院教授蕭灼基指出,目前城鎮居民住房平均價格為每平方米2500元,去年城鎮居民人均可支配收入為8472元,算下來,一個家庭要買一套住房至少需要8—12年。而這還不包括日常的開支和農村轉移勞動力買房的需要在內。
中國土木工程協會會長、建設部原副部長譚慶璉說,中國有80%的普通老百姓,現在房價與他們的收入不成比例。
材料顯示,目前高收入人群與低收入人群的收入比差距仍在擴大,普通居民的邊際消費傾向也在下降,表現在高收入家庭的消費意願不強,低收入家庭消費能力又不足。
另一方面,通脹的壓力正在放大,央行報告顯示各類價格指數仍在繼續攀昇,上半年,居民消費價格(CPI)同比上漲3.6%,生產和投資價格指數和主要商品價格繼續上漲。同時,隨著調控效應的進一步顯現,房產供求關系短期內將更趨緊張,房產價格將進一步上漲。
國務院發展研究中心研究員張軍擴在接受記者采訪時表示,房地產市場泡沫成分不能說沒有,但從房租價格走勢看,整體的需求增長還是很快的。
他說,目前最擔心的就是炒房,一旦偏離正常需求再加上銀行資金支持的話,垮塌的後果相當可怕;另一方面還要注意國外的熱錢進來,既炒房又套匯。為此,一要加強企業信貸控制,提高開發商自有資金比例;二要控制消費信貸,特別是第二套住房或炒房信貸;三要注意國際游資的衝擊。但從整體經濟運行來看,不宜進一步采取更嚴厲的緊縮政策。
開發商豪情不減
90%的房地產商要被淘汰?
由此是否能反映出房地產開發其實是富人們『錢到錢』的游戲,對於這點記者難以把握,但有一點不容忽視,據央行報告,截至2004年6月末,商業性房地產貸款餘額達2.1萬億元,同比增長36.1%。
這2萬億貸款,只要有哪怕1%出現問題,都有可能釀成巨大的風險。這還不算過去遺留下來的1.3億平方米的商品房積壓風險。
中國人民銀行金融穩定局局長謝平近日警告說,目前,國內銀行人民幣貸款共17萬億元,其中,房地產企業貸款和個人房貸加起來在2.5萬億元左右,『表面看比例並不高,但要注意,在總共17萬億元的貸款中,超過一半的貸款都是以房產做抵押的,當大量房產作為銀行抵押品時,房市的波動對金融的影響就不容忽視。』
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