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一度被認為是『城市瘡疤』的『爛尾樓』,近期以來成為以溫州人為主的投資商爭相搶購的『香餑餑』。業內人士預計,2004年天津將成為『爛尾樓盤活年』。
天津最大的爛尾樓『鋼鐵大廈』,已經被溫州人買下 |
2004年,天津建衛600周年。天津市在緊鑼密鼓准備各項周年紀念活動的同時,適時拋出了一個『城市復興計劃』。其中,清理那些與城市風景格格不入的『爛尾樓』被提上了議事日程,計劃到2005年全部解決『爛尾樓』問題。天津大限清理『爛尾樓』,在第一時間刺激了嗅覺靈敏的溫州『炒樓人』,一些『爛尾樓』立刻成為他們手中的搶手貨。然而,對於天津人而言,面對全國『炒房出了名』的溫州人的出現,究竟是值得驚喜還是驚奇?他們緣何看中天津?溫州『炒樓人』能否激活天津沈睡多年的『爛尾樓』?
繁華地段沈睡多年的『爛尾樓』
『這兩棟高樓停工差不多有10個年頭了,一直都是這樣,沒有人再動過。』一位在南京路上看守自行車的『老天津』,指著路對面兩座高層建築物說。『這就是我們天津有名的爛尾樓,有30多層高。』
順著『老天津』手指的方向,可以毫不費力地看到裸露著軀體、千瘡百孔的兩座『爛尾樓』。一群快樂的鳥在樓的周圍自由地飛翔著,偶爾也會停落在某一樓層,悠閑地梳理著羽毛。『那是一群沒有人養的野鴿子。』
被野鴿子當作『游樂場』的『爛尾樓』當初是誰開發建設的?『爛尾樓』叫什麼名字?『老天津』表示自己也不清楚是誰留下了這兩座『爛尾樓』,『名字好像叫鋼鐵大廈。』
據附近的居民講,鋼鐵大廈雖然停工很長時間了,但始終有一些人看守。當記者試圖進入鋼鐵大廈時,馬上引起了幾位『看守人』的警覺。記者詢問鋼鐵大廈有沒有賣出,其中一位『看守人』回答說,『沒有賣出去。』
一位在南京路上做服裝生意多年的老板說,『這麼多年,鋼鐵大廈一直都沒有賣出去,真是可惜啊,你看,我們這條南京路是很繁華的商業地段,鋼鐵大廈旁邊是有著18年歷史的國際商場。另外,商業街也近在咫尺。反正這周邊的商業氣氛是沒得說。你要能把鋼鐵大廈買下來,說明你很有頭腦。』
守著這麼好的地段,開發商當初為什麼又要留下這樣一個『半拉子工程』呢?『可能是後續資金跟不上。』記者發現,這樣的觀點在坊間很普遍。
除了資金問題之外,天津房地產界一位資深人士分析認為,還有市場定位、前景預測以及涉及合作糾紛、經濟糾紛或經濟案件等原因。
據介紹,天津的『爛尾樓』大多形成於20世紀90年代,目前,天津的『爛尾樓』多則時間在10年以上,少則也有五六年。其中,像鋼鐵大廈一樣有不少『爛尾樓』都集中在繁華地段,這不僅僅白白浪費了某一區域的商業發展機會,而且『爛尾樓』破壞了整個天津城的風貌,更帶來了各種隱患。對於這種嚴重影響城市形象、損害城市發展的『爛攤子』,老百姓是痛在心裡,地方有關政府部門更是急在心頭。
溫州『炒樓人』及時出手
『「一樓一策」的根本就是由政府部門出面,針對市場定位,給投資者留一定的利潤空間。沒有利潤空間,誰會投資「爛尾樓」?』天津市房地產協會一位人士對記者分析說。
『資本是逐利的。』此外,天津大限清理『爛尾樓』,在第一時間刺激了嗅覺靈敏的溫州『炒樓人』。
在『爛尾樓』鋼鐵大廈附近,一位當地人說,『前一段時間,老有溫州人、北京人還有其他一些外地人過來考察。其中,溫州人要多一些。』據相關知情人對記者說,目前已經有一個溫州人表示准備買下鋼鐵大廈,『現在談得差不多了。』
在天津市河北區百年老街中山路與經緯路交口,有一處『天津最大的爛尾樓』。一位住在附近的居民對記者說,『這處「爛尾樓」也有不少年頭。前不久被一個溫州人買走了,這個溫州人好像姓林。這處「爛尾樓」的名字也換了好幾次,原先叫金銘廣場、中山商廈,現在好像被改成中山國際廣場。』
據有關媒體報道,這處『天津最大的爛尾樓』,是一位號稱『炒樓專家』的溫州人林阿信以幾個億資金買走的,並將該項目更名為中山國際廣場。
溫州一位熟悉林阿信的房地產界人士對記者表示,林阿信在天津的『爛尾樓』收購,是『溫州人在天津最大的項目。』
幾經周折,記者聯系到了這位溫州人林阿信先生。在電話中,林先生並沒有回避在天津購買『爛尾樓』的話題,他對記者分析說,『我很看好天津的房地產。現在是天時、地利、人和。天津的房地產業都沒有一個特別大的發展,這給我們留了一個空間。』
『另外,關於人和,說實在的,我們溫州人是衝著天津的領導來的。』林先生解釋說,『企業有企業文化,政府也有政府文化。天津的政府部門很重視招商。另外,市場經濟離不開金融,而眾所周知,天津有自己的金融優勢。』
在此前的采訪中,記者發現,有當地人傳言『溫州人要在天津搞爛尾樓收購團』。這並沒有得到有關方面的證實。但是,另據當地有關媒體披露,目前已有13個『爛尾樓』項目被溫州人看中,相關洽談工作均在進行當中。
『我一個人的力量不是強大的,但是,我們要聯盟。』林先生對記者表示,『我們准備在今年10月份成立一個「溫州爛尾樓投資收購公司」,我是公司的發起人,公司將采取聯盟的形式,目前已經有包括幾家溫州企業在內的十幾家公司要參與,其中還有一些上市公司。現在,公司的章程都已經做好了。』
『成功的老板是需要一定的理性的,但是也需要有點冒險精神,是藝高人膽大,不是蠻乾。』林阿信表示,『我的重點發展方向是「爛尾樓」,有人說「爛尾樓」是城市的瘡疤,那我就來給城市美容,另外,我們有很多經驗要總結和推廣。』
『爛尾樓』為何一下子成為外地人的搶手貨?當地一位房地產界人士分析說,首先,天津人沒有足夠的經濟實力盤活那些『爛尾樓』。其次,目前天津的『爛尾樓』項目最初開發時地價比現在要低很多,而且經過長期擱置,出售方的心理預期並不是很高,投資商往往可以用較低的資金拿下。此外,據業內專家介紹,一個正常樓盤從開發到上市起碼需要兩三年,但接手『爛尾樓』不需要進行報建、打地基等前期工作,開發一般只需半年到一年的時間,而其回報率卻相當可觀。『爛尾樓』重新搶手的另一個原因是,國家調整土地政策,土地供應收緊。土地作為不可再生的稀缺資源,偏緊的土地供應政策讓位於城區的『爛尾樓』,『爛尾地』理所當然地成為搶手貨。
『溫州人的出現,令我們又驚又喜。』一位住在中山商廈附近的當地人說,『我們喜的是,「爛尾樓」終於有人收拾了,但是,我們有些擔心的是,溫州人到底能否徹底盤活我們的「爛尾樓」。』
天津『爛尾樓』能否被激活
最近一項關於『您如何看待爛尾樓「咸魚翻身」?』的調查顯示:認為是『好事情,對政府、發展商、銀行都有利』的佔50%左右,但另外有近一半的人表示『能否持續紅火還有待考證;盤活「爛尾樓」只是發展商的權宜之計,並不長久;「爛尾樓」太多了,能翻身的只是其中一小部分。』這項調查多多少少反映了目前人們對有關方面能否盤活『爛尾樓』,還是有一定的擔心。
天津房地產協會有關人士對記者分析指出,欲盤活『爛尾樓』,要求洽談各方都不能一味地追求利益的最大化。『爛尾樓』產生之初就是因為很多項目過於追求暴利,纔使得其半途而廢。所以,天津『爛尾樓』在此次清理大限之內能否被徹底激活,在一定程度上取決於有關政府部門能發出什麼樣的聲音。據了解,目前當地有關部門倡導在重新啟動『爛尾樓』項目中,推行一種名為『摔盤子』的作法。就是將整個的『爛尾樓』項目拆分為好幾塊來分別招標施工,進展順利後再將這些局部的項目整合起來。
另外,天津『爛尾樓』能否被激活,還取決於人們的購買力。天津這幾年房價一直在漲,購房需求又達到了一次高峰,國家建設部一位高層領導給天津房地產市場的一個評價是『健康發展的市場。』『有了這樣一個大環境,天津的「爛尾樓」一定會活起來。』當地一位房地產界人士指出,『現在的問題是,要警惕和監控溫州人賺一筆就跑的投機心態和行為。』
背景
天津大限清理『爛尾樓』
『房地產跟金融的關系是十分密切的。』天津房地產協會有關人士對記者解釋,『對於某一個房地產項目而言,資金鏈條一旦斷裂並且無法及時彌補時,造成的影響絕不僅僅是給城市留下「爛尾樓」,另外,也給銀行造成不良資產。』
據天津市銀監局有關人士介紹,截止到2003年年底,天津市55個有金融債權的『爛尾樓』項目佔壓銀行貸款本息達52.37億元,這顯然不是一個小數目,『這也是使得當地有關部門決心整治「爛尾樓」的原因之一。』
此外,經過這麼多年的積累,天津『爛尾樓』也形成了一定的規模。據最新統計,天津市共有『爛尾樓』項目60餘個。據了解,目前天津已經排出了時間表:計劃到2005年全部解決『爛尾樓』問題。
接下來,就是實際操作過程了。那麼,當地有關政府職能部門究竟在『爛尾樓』的治理工作中,充當著什麼角色呢?
天津市房地產管理局黨委辦公室楊主任接受記者諮詢時表示,關於『爛尾樓』,市房管局並沒有管轄權,具體負責是市建委。
隨後,記者找到了天津市建委。市建委有關人士對記者說,關於『爛尾樓』,原來是由房地產處具體負責,現在這一塊業務剝離出來了,有一個專門的部門在負責??天津市處置停緩建項目領導小組辦公室,『現在有些人都叫它「爛尾樓處」,是最近剛剛成立的,其負責人就是原房地產處的處長。現在,關於整治「爛尾樓」,我們的力度很大。』
在『爛尾樓處』,記者假借欲投資天津『爛尾樓』的客商身份,與一位工作人員進行了交談。該工作人員表示,現在已經整理出18個『爛尾樓』項目,具體項目到時候會公開在有關媒體上。
據介紹,天津開始啟動『爛尾樓』的重建,始於去年。天津市委、市政府對治理停緩建項目工作十分重視,頒布了《天津市處置停緩建項目暫行規定》,明確了盤活停緩建項目的基本程序和思路,即『一樓一策』。為具體落實『一樓一策』,按照停工的不同原因和類型,天津市建委還制定了專門的工作計劃。