|
||||
中國房協副會長顧雲昌把房地產業與銀行業過去5年緊密合作的時光比作『蜜月』,他說:『我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了,所以沒有想到第三者或其他更多渠道,銀行業也樂意為我們服務,但銀行確實也因此承擔了巨大風險。』
去年下半年央行出臺的『121文件』,正是要幫助銀行規避這一高風險。按照國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松的分析,『121文件』正是推動房地產融資渠道多元化的直接動力。
多年來,眾多的開發企業基本上遵循的是一條自我積累、滾動開發的企業發展模式,形成了自有資金——銀行信貸——施工企業部分墊資——按揭回款的簡單資金循環鏈,任何一個環節發生問題都可能導致整個鏈條斷裂。所以當金融環境發生變化,企業出現資金短缺當在意料之中.單一的融資渠道一方面固然使金融體制的改革滯後於行業的發展,市場缺少可供選擇的融資手段和金融工具,在資本市場和產業之間橫亙著體制鴻溝,另一方面也養成了開發商對商業銀行信貸的單一『路徑』依賴。『要買房找建行』,從一個側面反映了一種無可選擇的市場必然。
雖然,理論上我們有著諸多融資渠道的選擇,但銀行信貸、股權融資(境內外上市)、產業投資基金、發行企業債、信托資金、租賃融資等,能夠進入實質性操作的寥寥可數。發行企業債,要經過政府相關部門的嚴格審核,目前國內房地產界也只有華遠發過企業債,萬科發過可轉債;在《投資基金法》尚未問世前,國內的產業投資基金落地有著較大的操作難度;證券市場融資,雖然2001年取消了地產企業上市的禁令,目前那麼多家開發企業中,也只有不到5%的企業『有幸』進入了證券市場,較高的門檻和運作成本(包括時間成本)也令一些中小企業望而生畏。
從表面現象看,地產商在拓寬融資渠道方面的動作可謂『八仙過海、各顯神通』。開發『苹果社區』的張寶全,先忙著和北京市商業銀行合作,采取『貼息委托貸款』的方式提供給苹果社區的購房者,以應對『121號文件』出臺『封頂按揭』可能造成的資金問題;後又在2004年1月6日聯手信托,和北國投合作推出了國內首個房地產消費信托產品。有媒體稱張寶全是在跳『金融舞蹈』,但是這種在資金鏈條壓力下的『金融舞蹈』多少有些焦慮和無奈。潘石屹好像一直對外資情有獨鍾,先是SOHO海外上市受挫,後又失之東隅、收之桑榆,香港東亞銀行、永亨銀行決定給建外SOHO特殊的優惠按揭政策。這也是目前北京地區惟一獲得此項優惠的地產項目。在信托方面,北京榮豐房地產開發有限公司聯合中煤信托,共同推出創新的『榮豐2008項目財產信托優先受益權』金融產品;太陽星城也啟動資金信托計劃。
作為一個典型的資金密集型行業,房地產業10年來的發展與包括證券市場、貨幣市場在內的整個資本市場的支持力度息息相關。盡管目前的房地產金融市場雖然有一些突破,但很多開發商還是沒有改變中國房地產金融產品的單一,主要來自銀行這一現狀。許多地產界人士對『121號文件』的後果預測和現實存在很大落差,地產金融並沒有出現預期的迅猛發展。時過半年,地產金融仍然處於一種『曖昧』狀態。
繼央行發出緊縮信貸政策警告後,作為監管者的銀監會向商業銀行發出7條鐵令。成為整肅重點的,地產行業赫然在內。
如果說對房地產開發信貸做出大規模調查,是再度收緊開發商銀根、從宏觀上調控行業經濟的前奏,那麼中行北京分行所提出的抬高個人第二套商品房信貸門檻的做法,就是因地制宜、以地方政策抑制炒房等投機行為的對策。無獨有偶,上海日前也制定了一系列地方政策,同樣是針對別墅等高檔住宅的信貸市場。
這一切看起來,似乎『錢』成了大家最為關注的問題。但是就房地產資金市場問題,記者采訪了部分房地產和金融界人士,大多數人認為,無論供給總量還是供給渠道,中國房地產市場都不存在嚴重的資金恐慌,中小企業的資金困難,主要原因是渠道不通暢。說到底,還是融資渠道問題。尤其是在目前以『限字決』為主的房貸政策下,融資環境和渠道成為開發商最為頭疼的問題。
於是,最近保險公司、信托公司和基金公司等機構的一些人士之間的小規模聚會討論頻頻,他們共同關心的就是這個市場的空間有多大,他們的客戶需要什麼樣的金融產品,他們應該做什麼?信托、基金、債券、銀行等都在醞釀突破,欲在房地產金融領域大展拳腳。房地產金融市場已經進入了一個不破不立,需要找尋新的『生物鏈』、構建新的資本體系的時代。
中國地產需要什麼樣的金融產品(銀行篇)
『老夫妻銀行』繼續做大
中國人民銀行研究局日前完成的一份研究報告認為,我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。盡管『121』號文件之後,銀行的貸款龍頭已經越擰越緊,但深圳萬科集團董事長王石還是表示:相對於新的融資渠道,銀行融資仍然是中國內地房地產企業主要的融資渠道。
畢竟與證券市場不同,貨幣市場對房地產行業的支持則是通過對供求兩方面的加強來體現的,即從增強對房地產開發企業的貸款、加快開發進度以增加供給,和為居民購房提供按揭貸款,以促進有效需求迅速形成兩方面進行。
只是開發商的資金壓力越來越大,對一些實力較弱的開發商影響更大,現在的開發商已經不像從前那樣與銀行親密無比。
銀行為開發商『裁衣』
雖然商業銀行存款准備金率調高了一個百分點,對房屋產品的放貸熱情遏制有限,銀行追著開發商做按揭的狀況依舊。某股份制銀行去年最後兩個月完成個人消費貸款的計劃根本沒有其他消費品,就盯著住房按揭。和有的專家的觀點相反,大部分銀行對這塊業務的情有獨鍾主要不是因為數量而是因為質量。年限長、不良率極低的優點,使銀行在多大壓力下都不願意放棄這塊肥肉,甚至出現了靠打擦邊球來競爭的現象,並且同行在道理上都表示理解,認為需要調整的是監管的理念和監管水平。
法國興業證券香港公司高級副總裁李子建分析認為:『銀行面臨的改革,一個是設計新的金融產品,加強銀行競爭力;第二個就是,每一家銀行都有同樣的產品,所以很多家銀行面臨的一個問題就是如何把自己的品牌打出來關於房地產金融問題,我認為創造自己的品牌,而且放大自己的利潤,銀行的資源就很容易達到很大的競爭力。銀行必須要長期地、定期地對資產進行管理。銀行還需要資產管理的工具,現在國外開發了很多新類型的產品,一般是結構性的產品,包括放貸的一些不同類型的產品。新的金融產品除了獲得回報以外,產品具穩定性,降低風險,而且幫助銀行自己本身做一個品牌出來,然後再做一些後面的服務,這樣來提供完整的產品服務。』
已經做了8年按揭業務的民生銀行,最近在房地產金融方面的舉措透露出國內銀行對房地產融資市場的高度關注。民生銀行方面表示,目前已由科爾尼公司作出了未來五年規劃,為把民生銀行打造成國際型的商業銀行,決定要利用三年的時間將零售業比例從現在的10%提高到30%至40%,著力向收益最好、風險最低的住房按揭業務進軍。據中國民生銀行按揭中心主任高峰表示,民生銀行將以新的思路和最靈活的業務手段拓展業務,以應對中外銀行在房地產金融市場新變局下的強烈競爭。主要有三方面突破:第一是機制上面的創新。首先,在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州以及沿海6個城市專設按揭中心;第二,實現營銷創新。啟動社會中間機構,與房地產代理商進行業務合作,利潤分成;第三,產品創新。今年主要推出民生家園1+3計劃——住房按揭套餐、住房移動按揭銀行業務。
開發商的另一條出路
自從『121』文件出臺後,繼續尋找融資新渠道的房地產商與外資銀行之間的接觸越來越頻繁,匯豐、東亞、大興等外資銀行也成為眾多發展商追捧的對象。有發展商比較樂觀地認為,由於『121』文件對外資銀行沒有約束力,這就使得外資銀行在房地產信貸上有著很大的優勢,這樣房地產企業會加速與外資銀行合作,將會有一大批房地產企業轉嫁外資。
在國內銀行還在忙於區分投入房地產行業貸款合規與違規,清查呆壞死賬的時候,已獲准在境內經營業務的外資銀行已在向國內企業頻送秋波了。人民幣昇值壓力使得北京等大城市外幣貸款活躍起來。東亞銀行和永亨銀行為建外SOHO的公寓提供八成、30年按揭美元貸款,年利率僅為2.5%—3%,為寫字樓提供八成、30年按揭貸款,年利率為2.5%—3%,為商鋪提供五成或六成、10年按揭貸款,年利率為3%。購房者接受程度頗高。有的項目客戶提前還清了人民幣貸款轉而貸美元。
東亞銀行是目前在華設立分支機構最多的外資銀行之一。根據2002年5月香港金融管理局發布的38家香港銀行在華提供房地產按揭貸款餘額統計結果顯示,東亞銀行的市場份額佔62.4%,比其他37家香港銀行的市場份額還高出24.8%。東亞銀行其實在境內貸款項目已超過500個,這樣的外資銀行對於處理一些技術問題已經非常有經驗。有人做過一個推測:年中央行公布的200億美元來歷不明的『熱錢』,10%用在買房上,就夠東亞銀行這塊業務翻幾番的了。
據東亞銀行北京分行的總經理陳健文介紹,東亞銀行在中國內地提供的房地產融資產品主要分為兩類:房地產開發企業貸款和小買家房地產貸款。其中提供給房地產開發企業的貸款按照目的來分主要是建築貸款和流動資金貸款。建築貸款是發放給開發商的用於房地產項目開發及建設的貸款,也是對目前大多數房地產開發商最有吸引力的房地產貸款品種。
『建築貸款具有風險高、不易監控等特點,是我行較為關注的房地產信貸產品。這種貸款需要層層審批,是東亞銀行最為謹慎的貸款品種之一。』陳健文強調說。
根據東亞銀行提供的一份資料顯示,東亞銀行是通過貸前調查系統、貸款審批系統來評估、控制建築貸款的風險。而在這兩套系統中,對開發商資質和房產項目的考評指標是非常苛刻和詳細的。東亞銀行北京分行在這方面的業務還非常少,但在按揭貸款方面,東亞銀行北京分行接手的單子卻是非常多的。根據東亞銀行北京分行按揭安排明細表顯示,有北京財富中心、陽光100國際公寓、麗高王府、公園大道、朝陽園二期、當代萬國城、科技會展中心、寶星園、棕櫚泉等市場上一些知名的高檔項目享受了東亞銀行提供的按揭服務。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||