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前一段時間,國家審計署的報告公布了一個讓人驚訝的調查個案:上海一家商業銀行給一個人貸了7000多萬元的資金用於房地產投資,一共買了128套住房。該個案表明,當前我國部分城市的確存在相當嚴重的房地產炒作行為。大量的商品房囤積在投資者手中,遲遲不能進入最終消費市場。如果政府出臺禁止房地產炒作的法令,則眾多的投資性購房者必將拋售手中的房源,這些重新進入市場的房源將可在相當長的時間內滿足老百姓的住房需求,甚至使得購房市場立即進入供過於求的局面,開發商投資開發新樓盤的數量將會大大減少,短期內的社會房地產投資額將顯著縮小。
隨著房地產投資規模的下降,土地批租市場必將隨之降溫,政府通過出售土地所獲得的資金將隨之減少.禁止房地產炒作的法令出臺後,房地產投資規模的下降就意味著地方政府通過出售土地獲取資金的能力將同步下降,政府用於基本建設的投資規模必將得到抑制。
禁止房地產炒作不僅可以對全社會固定資產投資規模的調控起到『四兩撥千斤』的效果,而且還具有其他宏觀調控手段所不具備的優點:1.避免了所有產業同時遭遇經濟緊縮的痛苦,使宏觀調控措施更具有針對性;2.目前過高的房價已經對汽車、旅游等其他消費形成了明顯的擠出效應,房價的降低可以改善老百姓對未來的預期,進一步刺激除住房以外的其他消費支出,促進其他產業的進一步發展,從而避免了與宏觀經濟緊縮相伴而來的消費緊縮。
政府應當明確宣布,純粹以賺取差價為目的的短期房地產買賣行為一律為非法行為,該行為與非法倒賣火車票行為一樣,應受到公安機關的嚴厲打擊。以收取租金為目的的長期投資可暫不列入禁止的范圍,因為到目前為止,以出租為目的的房地產投資金額和比例都相當低,社會危害性不大,而且該行為還能夠為社會創造有用價值。
由於在現實情況中,房地產交易的目的究竟是自己居住、還是賺取差價,很難界定清楚,因此政府的法令還應當進一步規定,對於持有期限不足一定時間(例如5年)的商品房,房產持有者只能將待售房產委托給政府指定機構,不得私下直接交易;該指定交易機構按照公開競價方式將該房產轉讓給購房者,但不論該房產實際轉讓價格有多高,該房產持有者能夠獲得的價款只能是原購房成本(可適當考慮維修等成本)減去居住期間的合理房租後的剩餘部分,房地產轉讓的溢價部分全部上繳國庫,如果轉讓價格低於原購房成本,轉讓損失則由轉讓方自行承擔。
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