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不久前,中和家園小區完成了新舊物業公司交替工作,成為新《物業管理條例》和《北京物業管理企業資質管理辦法》出臺後,首批業主自主成功選舉物業管理公司的小區。
雖然新的物業管理政策從規范市場和企業行為的角度作出了不懈的努力,肯定了小區業委會和業主的權益,但在具體實施過程中所引發的一些新問題,仍然值得政府和社會關注。
中和家園選新物業公司遭阻
『我們是在今年1月10日正式成立業委會的。』中和家園業主李石岩說。當時,已經入住4年的中和家園,管理小區物業的還是當年開發商指定的那家北京恆興泰物業管理公司。
今年3月26日,由120名業主(業主比例20%)聯名提議召開的業主大會正式召開,會上,業主們對以下4件事進行表決:1.解除與老物業管理公司的物業管理合同;2.授權業委會通過邀標的方式招聘物業管理公司;3.授權業委會確定物業管理公司,以及與物業管理公司簽訂物業合同;4.服務和收費標准依照政府的196號文件。業主大會通過了上述4項決議。
5月28日,中和家園對新物業管理公司的選舉進行開標,唱票的結果是全體業主中有95%的業主投了票,其中78.8%的業主贊成選舉了新的物業管理公司。
6月25日,民選的新物業管理公司進場,『那是斗爭的一天,』李石岩說。從上午8點一直戰斗到晚上10點,甚至動用了武力,老的物業管理公司拒絕退出小區,攔阻新物業公司進入小區。由於有民警和窪裡辦事處、南沙灘居委會的領導到場,事情纔算較為順利地得到解決。
物業關系難交接
解聘老物業管理公司主要是兩個原因,李石岩表示,『首先,業主們不滿意老物業公司4年來的服務質量;其次,老物業公司的行為侵害了業主門的權益』。他舉例說:『小區內的部分公共設施被擅自出租,沒有經過小區業主們的同意就外接供暖,導致小區供暖狀況不穩定,而所有種種收益沒有一分錢花在小區物業管理和業主身上。』
但是,直到現在,新的物業管理公司已經進駐快兩個月了,恆興泰物業公司只是退還了部分佔用的公共用房,已經出租的大部分公用房暫時還收不回來,出租收益卻還在老物業公司手中,連小區的基本資料圖紙和物業收費賬物資金都沒有移交,更別說進行審計查賬,核查與小區的有關財務清算,包括維修基金、小區收益、設備運行費、管理檔案等資料。
其實,早在召開業主大會之前,中和家園業委會就已經通知了老物業管理公司有關解聘事宜,希望他們能和其他物業公司一起競標。業主大會後,業委員要向社會征召新的物業公司競聘,先後5次發函反復索要小區基本資料,恆興泰物業公司對此的公開答復是『為了方便管理,建議這些資料暫由物業公司保存』。
中和家園的業委會曾為此走訪了朝陽區和市級小區辦,小區辦的領導都要求走法律的程序,由法院進行裁定。目前,中和家園的業主打算訴諸法律,依法保護小區業主的權利。
該為低質事實服務付費嗎
記者在不少小區業主論壇上看到,現在類似中和家園面臨的這些問題在很多小區同樣出現,公開競聘物業公司會受到惡意報復和傷害,即便選出了物業公司,老物業公司賴著不走,新物業公司無法接管。
對此,市小區辦的一位負責人表示,發生這樣的糾紛最好的解決途徑是通過法律,因為現在是法制時代,小區業主已經和物業管理公司簽訂了委托管理合同,雙方靠合同關系約束,一旦有一方違約或不能履行合同,則可以進入民事法律程序維護自身利益。
但李石岩表示異議,他在談到6月25日的情形時說:『如果當時沒有強行接管,受害的還是我們中和家園的業主,從3月26日到6月25日,小區事實上已經處於無人管理的狀況,而只要老物業公司在場一天,業主就必須為事實服務付費。』他表示,即便通過法律程序問題也不可能在短期內解決,目前有一些小區就是由於新舊物業公司不能交替接管而不了了之。而還有一些小區,則是由於開發商與低品質的物業公司簽訂了前期管理合同,在合同期未滿之前,業主們尚沒有合適的解決辦法,只能忍氣吞聲。那麼,業主是否該為這些低質的事實服務付費呢?
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