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北京二手房市場近期交易活躍,成為房地產市場乃至本市經濟增長中的亮點。一方面,北京的二手房交易量從2000年的1100套猛增到2003年的21000套,取得了飛躍式的發展;另一方面,與國內其它大城市相比,本市的二手房市場還有很大的差距,如上海同期的二手房交易量是23萬套,是本市的10倍。為什麼北京的二手房市場會『發育不良』?如何纔能徹底激活北京的二手房市場呢?
政府的支持力度需進一步加大
北京二手房市場在北京城市改造和戰略發展布局中,越來越顯露了它的重要價值和功能,最突出的是對拆遷人群『以舊換新』的支持。與此同時,它對滿足群眾的梯級消費、平抑整體房價、豐富投資渠道等都將發揮積極的作用。因此,政府對二手房市場的支持力度應該進一步加大:
過戶環節需要簡化北京目前二手房的平均過戶時間為一個月,而上海只需要三個工作日。因此,提昇二手房過戶速度,簡化過戶流程,統一過戶交件標准就顯得十分緊迫。如果『過戶環節』的瓶頸能夠被打破,二手房交易速度將大大提高,交易風險將大大降低,房屋的換手率將大大增加,業主能夠更快拿到房款,購房人能夠更快入住,通過中介機構的積極參與,二手房買賣對老百姓來說將變成一件輕松的事情。
稅費需要進一步減免現在購買二手房和購買一手房所交納的契稅同為1.5%,這對於購買二手房的廣大中低收入階層來說是不公平的。高契稅無疑增加了二手房的交易成本,降低了房屋二級市場的交易換手率。如果適度降低二手房交易的契稅,充分利用稅收手段來調節市場交易,可增加二手房交易量。
規范市場刻不容緩近幾年北京市房地產經紀機構以每年近一倍的速度發展,目前經紀機構數量已將近2000家,房地產經紀人員也達到了3萬餘人。由於許多房地產經紀機構規模小、誠信水平低、服務意識差,在客觀上限制了行業發展,涉及房地產經紀的糾紛、投訴數量一直居高不下。某些不法中介為了與同行競爭,達到壟斷房源信息誘使消費者購買的目的,采用所謂『現金收購』的方式,將現房大量囤積在手,等到市場上出現房源緊張,價格虛高後再出售。這種惡性競爭只會人為加劇二級市場房源緊張,造成市場房價虛高假象,使消費者無從辨別。對此,建議政府管理部門提高行業的准入門坎兒,加強除『主體審批』外的『行為監管』,形成一整套完善的行業規范和行業標准,建立起一套管理房地產經紀企業和經紀人的管理辦法,扶持一部分正規的、優秀的、具有一定市場規模和品牌形象的房地產經紀公司,同時要嚴厲打擊那些違法違規操作的房地產經紀公司。
銀行急需提高對二手房信貸支持成效
房地產二級市場的發展離不開金融信貸的支持,毫不誇張地說,沒有個人住房信貸的支持,就沒有成熟和發達的房地產二級市場。
在現階段,銀行對房地產二級市場的信貸支持力度雖然比較大,但由於現行金融體制、金融產品、金融營銷方式、風險認識以及個人信用制度等方面的不足,金融信貸對二級市場的支持成效有待提高,主要應在如下幾個方面下工夫:
首先,應真正理解房地產信貸風險的形成機制和風險來源。
銀行應細分不同性質、不同類型房產信貸的風險特點,根據其不同特點加以區別對待,切不可形成擴張時一哄而上、收縮時全面退出的情況。目前有些銀行全面停止辦理二手房的相關貸款,就是因為其對市場、對風險了解不夠造成的。
其次,應客觀評價個人房產信貸風險的大小。
盡管目前尚缺乏個人信用制度和相關的數據,但客觀評估某種信貸產品、甚至某類人群的信貸風險是完全可能的。如果缺少這種客觀的態度,很容易出現的現象就是:銀行通過放棄市場和停止個人房產信貸業務的方式來規避風險。
第三,加大個人房產信貸產品的開發。
目前,國內的個人房產信貸產品是非常單一的,銀行所提供的個人住房信貸品種主要集中在購房按揭貸款。但僅有的這種按揭貸款是難以滿足借款人多樣化需求的。信貸品種應該針對不同的借款人做適當的細分。累進償還貸款、遞減償還貸款、換按揭、加減按揭、轉按揭、收益分成式抵押貸款,能滿足不同細分市場的客戶需求。
雖然目前北京的二手房市場潛力還遠遠沒有釋放出來,但只要政府大力支持,銀行積極參與,老百姓觀念更新,以及中介機構在『誠信經營』的基礎上不斷提昇服務水平,北京今年的二手房交易量有望突破5萬套,北京的二手房市場將有望在3到5年內趕超上海。
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