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按揭與土地齊收,利率共稅收看漲
都說2003年是政策年,而今年上半年從中央到地方、從土地到金融領域出臺若乾項政策,有人說今年上半年的政策比過去十年出的都多。另一方面老百姓不明白究竟哪些政策對自己購房有影響。為此記者采訪到兩位業內專家,將今年以來的政策按照與老百姓關系大小分別評星分析與歸類。
-按揭政策提高購房門檻
國家宏觀調控大背景下,中央先發揮主導作用。首先,2月底銀監會放出風,將出臺《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,在征求意見稿中記者注意到,『商業銀行應著重考核借款人還款能力』的條款格外搶眼。銀監會為此規定,商業銀行應將每筆個人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下。也就是說,如果貸款人或家庭月收入1萬元,則每月的房貸月供最多不能超過5000元,如果以前已經有房貸、車貸等其他債務,則可貸款項會更少。
隨著中央對房地產開發信貸規模的控制,各大銀行紛紛采取相應措施提高個人住房按揭貸款門檻。5月8日,溫州市工行對個人購房貸款利率進行上調,同時宣布對購買3套住房以上的貸款不再辦理房貸;5月11日,北京工行不鼓勵投資性的住房貸款行為,對於個人投資性購房超過3套則不予放貸;5月15日,上海各家銀行已將第二套房的首付款比例提高至三成,而對於第三套房的購房者,銀行基本上不提供貸款支持。
此外各銀行開始從嚴審查放貸,從貸款人購買房屋的檔次、面積、用途、位置等多方面考查,同時擴大了對貸款申請人個人資信狀況的調查范圍。各銀行還對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目有相應限制,對公司購買寫字樓予以限制,對未封頂的高檔住宅不放貸。
點評:
華高萊斯總經理李忠:對老百姓來說提高首付比率是比較有力度的,這就決定了買房子的門檻。如果准備了10萬元20%首付,但首付比率提高到30%,那麼買房計劃只好拖後。但是話說回來商業銀行根據自己的情況抬高門檻程度也不一樣,應被視作市場經濟下公司的規定,所以老百姓可以找合適的銀行申請貸款。
成業行總經理張寒燕:按揭貸款縮緊是與去年央行121文件相關聯的,當時說的一些內容現在開始體現。一些銀行對還款年數有更嚴的要求,原來的30年期貸款已經很少再出現,這樣老百姓每月月供就要增加。
-土地政策嚴格把關土地開發
土地對房地產供給方面有較大影響。上半年國家出臺一系列土地政策,包括對農業用地轉建設用地受到嚴格控制等這些政策旨在繼續加大管理力度,對土地供應嚴格把關、從源頭入手,規范房地產市場。
春節剛過,北京市《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》的4號文件出臺,新政策明確將去年6月北京市政府下發的33號文所保留的可協議出讓土地的四個口子,即綠化隔離帶項目、危舊房改造項目、其他重大建設項目中的用地和部分規劃為高科技、工業用途的經營性項目徹底封死。
6月,國土房管局又發出通知,從今年7月1日起,北京將不再頒發臨時國有土地使用證,開發商要想賣房子,必須先交清整棟樓的地價款,取得國有土地使用證後方可申請預售。
8月31日是建設部規定清理協議出讓土地最後的期限。大限將至,積習已久的協議土地出讓方式將會淡出歷史視野,取而代之的是招投標的土地出讓方式。
點評:
李忠:土地政策改變,但掛牌等待拍賣的土地又不多,因此短期內地價會抬昇。
張寒燕:土地是生產資料,而且土地成本在防務總成本中能佔到30%左右,所以供應多少和地價多少對百姓購房影響很大。短期看土地拍賣讓地價上昇,但另一方面北京房地產市場競爭激烈,面對地價上昇開發商要讓出一部分利潤。
-利率將提昇
上個月央行已經對加息進行闢謠,但一些研究機構認為鑒於目前較高的通脹水平及經濟持續強勁增長,中國有必要加息。這是因為,現在中國一年期儲蓄利率一直在2%以下,一年期貸款利率位於5.3%的水平,而消費物價指數通脹率昇至4.4%,令中國實際利率處於過低狀態。8月初美聯儲將會再次加息,因此中國也會在今年8至9月間首次加息,並且有可能分期累加。研究機構的分析符合國家宏觀調控和加息壓力的大背景。
點評:
張寒燕:利率政策變化屬於國家機密,國家如果決定加息會統一公布,如果加息將對老百姓購房影響非常迅速。一些購房者會因為貸款利息增加而選擇觀望。由於按揭利率也將隨之浮動,所以已購房者則需要付出更多的利息。
李忠:加息對投資買房者影響最大,因為利息昇高就意味著回報率降低,有些會轉向購買債券。
-物業稅已在部分城市試行
稅收政策影響比較顯著。以契稅為例,北京原來規定120平方米以上的住房須加倍征收契稅(4%),因此導致很多開發商控制銷售面積在118-119平方米之間。現在統一征收1.5%,開發商推出的戶型也不用在這裡算計了。在上海,有購房退所得稅的政策,導致這兩年房地產市場異常火爆。
目前稅收政策焦點在物業稅上。近期,關於我國將開征物業稅的說法被媒體炒得沸沸揚揚,其根據應是十六屆三中全會《完善社會主義市場經濟體制若乾問題的決定》一文中的一句話:『實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費。』某些媒體將征收物業稅描繪成會使房價下跌20%~40%,引起部分購房人持幣觀望。廣州和浙江部分城市已經開征物業稅。據了解,物業稅有可能在北京試行。
點評:
張寒燕:征收物業稅在國外是普遍的現象,誰的房產多就多交稅,通過稅收來平衡社會差距。但即使征收也不會是媒體所說的讓房價大跌。美國物業稅相當低,每平方米只有幾美元,所以中國征收不會到影響房價的地步。
李忠:不容忽視的是中國國民的納稅意識不強,監管懲罰力度不夠,即使加稅種作用有多大不好估算。
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