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截至6月底,全省共有空置商品房548.15萬平方米,超過1年的滯銷積壓房較去年同期增長6成。同時,1至6月全省商品住宅價格上漲6.9%。
今年以來,四川房地產市場價格瞬息萬變,關於『泡沫』存在與否的爭論始終未平息。昨日記者獲悉,省統計局城調隊通過對成都等省內10座主要城市120塊土地開發情況和150個商品房樣本的調查,從而得出結論:『四川房地產業發展確實存在泡沫隱患!』
樓盤空置與房價高企並存
『未銷商品房夠賣一年』
調查顯示,四川房地產業發展目前面臨3大突出問題。
一是4成土地被閑置。在被調查的901.1萬平方米上市土地中,未開發利用面積378.6萬平方米,佔總上市土地面積的4成。這表明土地利用效率低的狀況普遍存在。
二是居民住宅用地不到兩成。在901.1萬平方米土地中,居民住宅用地比例只有19.3%,而商業綜合用地和商業餐飲娛樂用地佔全部用地量的65%。城調隊認為,隨處可見的『爛尾樓』幾乎全出在這65%裡面。
三是未銷商品房夠賣一年。抽樣調查的687.6萬平方米商品房中,未銷售面積達167萬平方米,相當於全部抽樣樓盤一年的銷售量。按照開盤時間超過1年未銷售為滯銷房,兩年以上為積壓房的標准,這些未銷樓盤中有3/4屬於滯銷和積壓。
土地漲價開發商硬挺
『信心指數』仍然走高
調查顯示,4成土地閑置造成了土地資源的浪費與緊張,土地價格急劇上漲,致使住宅成本第一次遠離實際價值。商住樓和商業餐飲娛樂用地比例過高,不僅直接導致商業營業用房空置率上昇,而且加劇普通住宅用地緊張、地價攀昇,住宅成本第二次偏離實際價值。
土地漲價後,開發商必然將成本轉嫁到購房者身上,即抬高房價。即便銷售不動,也只能任其閑置,一旦降價就會虧本。這種被暫時掩蓋的矛盾如果顯化,開發商就會失去金融信貸的支持,於是資金鏈斷裂,樓市崩盤。這就是『泡沫隱患』的含義。一個典型案例就是,綿陽某開發商的3個項目均出現資金短缺,在這關鍵時刻,銀行又暫停了貸款,企業陷入『四面楚歌』的境地。
令人擔懮的是,房地產企業『信心指數』仍然走高。今明兩年本地商品房市場銷售形勢如何?40.7%的開發商認為趨旺,46.7%認為將保持平穩。城調隊認為,隨著土地、金融、消費3大市場的變化,房地產業以資源整合為核心的『以小搏大』發展模式將被逐步淘汰。如何保持行業的健康發展,是擺在政府、銀行及開發商面前的共同課題。
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