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『學先進、傍大款、走正道』。這是萬通集團董事局主席馮侖在進入2003年伊始許下的一個心願;16個月以後,他的心願如願以償。
傍上天津泰達集團這個大款,只是馮侖實現願望的第一步棋。4月中旬,馮侖在北京中國大酒店宣布萬通實業的總股本由原來的8億股增加到11.08億股,身為國有企業的天津泰達將認購新增發的3.08億股,從而佔萬通實業27.8%的股權,成為萬通地產的第一大股東。
這是萬通地產自1993年成立10年來首次擴充資本,萬通也由此一躍成為目前國內房地產業企業中股本金和營業收入均居第一集群的旗艦企業。
對於此事,連茅於軾老先生也要稱其為『具有裡程碑的味道』,足見此事件在房地產行業中的轟動性。從項目轉讓到企業股份轉讓,在行業門檻陡然昇高後,此次事件在某種程度上也預示著作為市場洗牌常規動作的並購大幕已經徐徐拉開。同時,民營資本的經營能力、國有資本的資源獲得能力與資本市場這三者的組合,並且這種組合已經成為新的基因。
大樹底下好乘涼
一個是民營企業,一個是大型國有企業,萬通與泰達這種形式的合作,令一些業內人士均大呼『看不懂』、『不明白』。更有人提出:『馮侖走這步棋,犧牲不小。』潘石屹更是猜測,此乃『雞蛋換糧票』之舉。『天津泰達可能采用的是以土地的形式入股萬通,而萬通則將利用其資金和房地產操作方面的優勢對土地進行開發和經營,雙方各得其所。』
著名經濟學家茅於軾認為,這種反應很正常。大部分經營狀況較好的民營企業都不願意開放股權,原因是他們的創始人或者操控者無法忍受喪失自己在苦心經營多年的企業裡的地位。與被認為經營機制較為僵硬的國有企業合作,更是非常罕見。在馮侖與泰達合作的這起案例中,馮侖確實表現出很強的魄力,特別是在企業經營狀況良好,發展迅速的情況下,這也可以說是一種忍痛做出的選擇。業界認為其後必有現實的原因。
據這起合作的財務顧問東方高聖的合伙人溫鋒介紹,萬通地產雖未上市,但已經是股份制企業,根據公司法的相關規定,增資擴股需要在發改委報告及備案,而交易也必須是現金認購,每股價格不能低於賬面價值。因此,以土地入股的外界猜測是不能成立的。
但最讓人難以理解的是,馮侖盡管成功地『傍』了個『大款』,但他所掌控的萬通集團只佔了萬通實業的26.7%股權,失去了控股地位。『傍大款』的代價是控股權旁落他人,這大款傍得是有點冤。這是一種在運作過程中極易走形的動作,風險很大。有人形容這著棋的棋理是『捨不得孩子套不著狼』。一方面,它是基於兩個團隊決策層在觀念上高度認同達成的合作,國企高層的人事變動常常會影響合作質量;另一方面,國企佔大股,經營管理團隊存在失去企業控制權的風險。所以,這是一著險棋。
『房地產開發企業申請銀行貸款,其自有資金?指所有者權益?應不低於開發項目總投資的30%』。就這在去年央行發布《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的一條規定,早已是大部分房地產開發商的夢魘。馮侖就表示萬通實業的負債率在40%與50%之間,盡管沒有達到『121文件』的要求,但在房地產業已經算是一個少見的成績了。
萬通地產的負債率遠遠低於房地產業的平均水平,但資金的缺口在商業銀行信貸收緊後仍然拉大了。『「121文件」的出臺堅定了我的想法。』馮侖說。與資金收緊相比,更讓萬通實業及國內房地產企業頭痛的是土地成本不斷攀昇與獲取土地的難度越來越大。
據了解,至2002年底,國內各主要城市已經落實了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第11號)和《國土資源部、監察部關於嚴格實行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》(國土資發【2002】265號)要求。
在操作過程中,這些確保國有資產保值增值的制度實行價高者得的辦法,原是為公平起見。但房地產商在拍賣過程中競相抬價,使獲得土地的整體成本增加。在南京、杭州等地,已經出現了中小房地產商拿不到土地的情況。『現在到海南,要一個海灣容易,要100畝地難。』東方高聖投資顧問公司的董事溫峰說。
土地,萬通地產的確很需要土地。萬通是一個很有特點的房地產企業,其住宅建設始終堅持走高端路線。高檔住宅建設、商用物業這兩大領域對土地的要求都格外苛刻。目前北京市場上可供其開發類似萬通中心的土地已經很少,萬通本身又沒有多少土地儲備。在這種情況下,萬通迫切需要一個能提供大量土地資源的伙伴或者合作者。而天津泰達作為規模位居天津第一的超級國企,無疑非常適合作為馮侖走出北京戰略的重要扶持者。
另一方面,據泰達董事長劉惠文說,泰達以資源經營作為自己的戰略發展方向。泰達有很明顯的資源優勢,包括自然資源和社會資源,這是民營企業很難具備的。劉惠文稱,泰達要『搶佔自然資源,例如土地資源』。
泰達集團做房地產的定位是『城市開發』,也就是獲取大片的土地進行造城運動,而不是單個項目的無序競爭。泰達集團在2002年提出的新戰略表明,泰達將大力發展以城市開發為主的新型房地產業,並用3至5年的時間使其逐步成為泰達的支柱產業。
據記者了解,到2003年底,泰達集團在天津和海南的土地儲備相加超過了3平方公裡。按容積率為3計算,3平方公裡可以建造900萬平方米的樓盤,30萬平方米以上的樓盤就算是大樓盤了,這麼說泰達手上擁有的這3平方公裡足夠建起30個大樓盤。更重要的是,這些土地全都處於城市繁華地段。據馮侖預計,這些土地的總價值超過100億元。天津市目前正處於大規模開發時期,從去年開始,今後5年將有7500億元資金投入這個城市進行建設。毫無疑問,這將帶動天津房地產業的發展。對萬通實業而言,這可是一個極好的機會。
上市,上市
在馮侖的謀劃中,海外上市乃重中之重。溫峰透露,這兩年,馮侖一直和國際投資界保持緊密的聯系,不斷向他們推介萬通實業。
去年11月24日,北京萬通總經理許立這樣描述:2006年-2008年為萬通戰略突破期,目標是完成全國的業務布局,成為中國房地產的強勢品牌。『財務管理目標是達到年經營收入65億元人民幣』;2009年-2012年是戰略發展期,市場目標是形成一個具有國際影響的專業房地產投資商,『財務目標是達到總額500億元人民幣的資產規模』。
目標定得很高也很誘人,但路得一步一步地走。馮侖瞄准了一個好市場:天津。自去年底以來,『天津的房子賣瘋了』,已經出現圖紙沒出來房子就被搶光的現象。馮侖向記者透露,萬通在天津啟動的項目相當龐大,規劃建築面積超過200萬平方米,將采取萬通獨立開發、與泰達合作開發、引入國內其他行業巨頭共同開發等多種形式。
『按照房地產上市公司來算,萬通地產2003年收入23億元,正好列第5位。』萬通志向當然不會滿足於此。馮侖告訴記者,現在的萬通主張戰略導向,采取以理財為核心,全面提昇經營績效的模式。萬通在融資上采取的也是多條腿走路,除了股權融資,其在國內借殼上市工作推進順利,也已開始考慮未來幾年在香港上市的問題。
『優秀的企業只有5%,萬通要成為一個好企業、優秀的企業,即5%的企業中的一個。』馮侖說。泰達入資萬通後,萬通地產的總股本將由原來的8億股增加為11.08億股,成為中國房地產市場總股本超過10億元人民幣的少數大企業之一,將使萬通地產新戰略的實施得到更好地保障,並促進萬通地產全面向『好公司、大公司』昇級。
雖然萬通實業早早實行了股份制,每年5月的股東大會雷打不動,年報年年出,它的規模畢竟不能與具有政府背景的大房地產企業相比。這增加了海外上市的難度。
在東方高聖投資顧問公司總經理陳明鍵的眼中,海外上市好比西天取經,萬通實業僅僅是經營能力強,還得需要和一個有廣泛政府資源的企業一起,纔有可能取到真經。
天津泰達集團就是在這樣的背景之下被陳明鍵相中並鼎力推薦給馮侖,同時也得到了馮侖的認同,泰達集團能給萬通實業增資添彩的恰恰是它的政府背景以及手中的土地資源。『有了泰達之後,萬通實業這個姑娘會打扮得更漂亮。』馮侖說。姑娘漂亮了,在國際市場上身價必然會隨之昇高。
據透露,下個月,萬通將與美國某著名地產企業舉行戰略合作儀式,在上海從事高端項目開發。馮侖告訴記者,萬通的國際私募仍在緊張進行之中,『3年後到國際資本市場上市』。
國企、民企混合雙打
馮侖喜歡將萬通與泰達的合作,同萬科與華潤的合作相類比。他說,泰達與傳統的國有企業不同,它和華潤一樣,是『新國企』的代表。
萬通地產在房地產業界一向以富有創新力著稱。經過歷時兩年的研究,萬通地產提出變『香港模式』為『美國模式』,由『傳統房地產開發商』轉型為『專業的房地產投資公司』的新戰略。然而,馮侖意識到,制定一個好的戰略並不難,難的是實施到位。這樣,他就開始考慮如何在資源和體制兩個方面保證新戰略的實施,從而使萬通這個民營企業在下一個10年進入主流的市場競爭當中,並取得優勢地位。然而,民營企業經過了20多年的發展,雖然取得了很大進步,但規模普遍還不行。現在在地產上市公司前10強中,只有一家民營企業,其餘都是國有主導和混合所有制企業。所以,萬通決定尋求和有實力的國企的合作,把商業模式上的創新變成一種資源上的重組和體制上的創新。
對於『做小』,萬通方面對此倒很釋懷。據稱,泰達入資萬通地產後主要行使戰略股東的職責,萬通地產的管理團隊和發展戰略都不會發生變化,馮侖仍將擔任董事長。馮侖自己也說:『萬通地產依舊會保持其完整性,萬通地產的團隊、文化、價值與戰略不會有變化。泰達集團看重萬通地產的專業團隊與專業能力,完成資本擴充後的萬通地產會借助泰達集團的土地儲備資源加快市場擴張的步伐。』泰達控股董事長劉惠文在發言中證實,泰達集團作為戰略投資人進入萬通地產,看重的確實是萬通和泰達之間的結構和優勢互補性,以及萬通的專業團隊與專業能力。馮侖稱:『萬通與泰達的聯姻將使萬通在資金和土地等重要企業資源方面的能力得到加強,使萬通地產在實現新戰略的實力得到保障。』
事實上,這種合作要達到馮侖所期望的理想狀態還是很不容易的。以華潤與萬科的合作而言,華潤原本不涉足房地產開發,參股萬科後倒進入這個行業了,並未全力支持萬科的地產業務。而泰達,從合作伊始就明確表示自己也要從單純的土地開發轉向房地產開發。所以,泰達與萬通在資源上的合作能夠深入到什麼程度,能合作多久都是未知數。
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