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一段時期來,房地產業成為了輿論關注的焦點,百姓談論的熱點,政策調控的重點,學者褒貶發揮的興奮點。談價格、話規模、說信貸、問走勢、議冷熱、論公平、議財富、侃排行。大聲疾呼的、懮心忡忡的、冷嘲熱諷的、建言獻策的、痛加斥責的、奔走呼號的,都有。
關於房地產業的議論多。但流傳甚廣的議論中也頗有些是人雲亦雲、似是而非的『真實的謊言』。這裡且試解十例。
其一,房地產業是培養億萬富豪的產業
說它真實,是因為人們從媒體揭示的諸多『首富』排行榜中,確實發現房地產大亨們雲集其中。但這只是現象。
諸多發達國家的共同經驗普遍證明,房地產業是造就一個龐大中產階級的最好『搖籃』。
我們的改革開放是從『一窮二白』和『一大二公』的基礎走來的。正因如此,在前一個『翻兩番』戰略發展過程中,人們生活改善、社會富裕程度的提高,只能表現為收入的增長。但符合規律地,隨著社會富裕程度的進一步提高,私人財富中金融資產的增長會不斷趨緩,不動產部分所佔比重會越來越大。所以『十六大』報告說,全面小康社會將是一個『家庭財產普遍增加』的社會。這個『普遍增加』的家庭財產,重心就是不動產。
房地產業就是一個把私人消費與私人投資之間結合關系最密切的一種資源帶入市場的產業。發達國家的經驗證明,私人擁有的不動產是最好的信用資源之一。社會就是通過普遍利用這個信用資源不斷『再生產』出中產階級的。
其二,中國的房地產業已經是供大於求了,過剩了。
這個說法的真實性依據是,目前我國積壓一年以上的商品房面積達1.2億平方米。這麼大規模的積壓商品房還不是過剩嗎?
讓我們用另外幾組數字來說明一下這個說法的真實性。
如果假定有20%的城鎮家庭有改善住房的要求,而且這20%要求改善住房的城鎮家庭每戶也只是想增加20平方米的住房,那麼中國20%的城鎮家庭是2700萬戶,每家增加20平方米,這個現實需求總量是5.4億平方米。
我國現有城鎮居民4.9億人。到2020年,城鎮居民將增長到8億至8.5億人。就是說未來15年左右的周期內至少還將有3.5億左右的新增城鎮人口需要房子住。2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23.8平方米。即或從此中國城鎮居民的住房面積不再擴大,僅僅是這3.5億新增城鎮居民,我們就得蓋多少房子?
我國2020年城鎮居民的人均住房面積可能要達35平方米。每個城鎮居民的人均住房面積要在目前基礎上再增加10平方米以上。15年並不是一個很長的周期。依此計算,我們目前的房地產規模是太大了呢,還是太小了?
其三,中國房地產業的豪宅蓋多了,目前應當多蓋經濟適用房。
一方面,賣不出去的積壓商品房中有較大比重是前期開發的別墅、豪宅;另一方面,經濟適用房始終供不應求。這是事實。
但問題的另一面是,在市場經濟下,200平方米的豪宅是怎樣賣出去的呢?是住160平方米高檔公寓的人賣掉公寓買走了豪宅,住120平方米的人把中低檔公寓賣掉買走了160平方米的高檔公寓,住90平方米普通居民樓的住戶賣掉現住房買走了120平方米的中低檔公寓,住60平方米的普通單元房的居民賣掉了較小、較遠的單元樓房買走了90平方米較近、較大的住房。住30平方米平房院的人賣掉平房買走了60平方米的單元樓房,最後沒有住房的外地進城務工經商人員買走了30平方米的平房院。200平方米的豪宅實際上是被『分割』地賣掉的。
我們的問題是住房存量資源的流動性太差,二級市場迄今沒有發育起來。沒有二級市場以至居住權流通的三級市場,我們就不能建立存量資源向下流動的梯次,住房的增量資源也就不能在市場上順暢消化。在市場經濟發達國家每年的房地產交易總額中,存量住房的交易通常要佔到80%以上。存量資源的流動性越好,增量資源的流通速度就越快。我國的現實情況正好相反。目前每年房地產交易總額中新房,也就是增量資源的交易比重要佔到85%以上。
其四,在目前的收入水平下,中國大多數城鎮居民買不起房。
從我國目前城鎮居民的平均工資水平和房價看,的確很容易得出大多數老百姓買不起房的結論。
我們得弄清一個基本事實:目前絕大多數老百姓已經住在房子裡了。就是說,他們已經佔有了一定存量資源。實際上,現在大多數老百姓只需要買15到30平方米的房子。這樣一個增量,人們是買得起的,或者在住房信貸的幫助下是買得起的。人們需要的是以小換大、以舊換新、以遠換近而已。現實的問題是,很多體制性障礙阻滯了存量資源進入二級市場。人們現在所住房子不能按照市場價格進入流通。目前有些單位要求,已購住房出售時必須賣給原產權單位,而且必須以原價賣給原產權單位。常識可知,如果現在商品房的市場價是3000元一平方米,人們怎麼會把現住房以1400元一平方米的價格賣回給『原產權單位』呢?
其五,我國的房地產業佔用了過多的信貸資源,因而正在導致金融風險。
這個說法的真實性在於,我國房地產業在前期發展過程中存在很多不規范,一些開發商的自有資金比例很低,常常通過讓建築商『帶資施工』、搞假『按揭』等方式套取銀行資金,把項目風險過多地集中到了銀行頭上。
但是這只是問題的一個方面。
在發達國家或者地區,通常全社會所有住房的總市值中有40%以上的比重實際是通過『按揭』方式從銀行借的錢。在這種情況下,市場上住房價格的些許變動就可能給銀行帶來巨大的風險。而中國的情況是,絕大部分存量房產的所有者並不欠銀行的錢。目前銀行擁有債權的住房不過是最近幾年銷售或者開發的一些新房。與已經『入市』的銀行資金相比,我國房地產領域中的資產信用可以說是全世界最高的。人們很容易算明白,如果把存量資源所能提供的資產信用算進來,究竟是銀行貸款規模已經超過了信用資源的規模了呢,還是大量的資產信用資源被閑置了呢?
其六,中國國民經濟中貨幣資源的供給能力支橕不了目前房地產業的規模。
2003年我國房地產業的開發投資增長速度達32%。人們的確有理由懷疑,中國現在有那麼多錢去蓋房子嗎?
房地產業是一個資金密集型產業。這在全世界皆然。建一定量的房子,就需要一定量的資金去周轉。但我們需要明確的一個判斷是,滿足房地產業現在發展規模的資金供給是充分的。這個物質基礎是客觀存在的。當前我國商業銀行基本狀況是有超過兩萬億元的巨大存差貸不出去。
我們的經濟運行中並不缺貨幣資金,缺的是連接貨幣資金供求雙方的合理渠道。迄今我國開發商的貨幣供給者仍主要是銀行。而對房地產業來說,銀行並不是一個好的貨幣供應者。因為銀行資金的最大特點是必須首先追求流動性和安全性。如果最追求安全性的銀行資金成為了風險極大的房地產業投資的主要構成,顯然供求雙方的要求很難對接。
解決問題的關鍵在於兩方面。一是拓寬房地產業的融資渠道。例如允許有實力、有信譽的大開發商直接或者到公開資本市場上發行短、中期項目債券。或者允許購房者直接通過『入股』方式和開發商『合伙』建房。二是利用資本市場,創新金融品種。例如允許銀行把資金貸給開發商以後,把若乾項目的債權『打包』在債市上賣掉。
其七,目前很多房價偏離其成本,開發商追求暴利導致了房價『虛高』。
一些賣不出去的房子還以高價橕著,這的確是『虛高』。
但是,簡單地按照成本或者供求關系來認識房價並不符合客觀規律。
同樣建築成本的兩棟房子,建在不同地區,其價格可能有非常大的差別。因為有級差地租的存在。級差地租的存在可以使房價遠遠脫離其成本。這很合理。因為這符合經濟學的稀缺性原理。級差地租和成本無關,它只有在反復大量的交易過程中纔能形成。簡單地從成本利潤測算出發來指責房價『虛高』是不符合市場經濟規律的。
房價不僅可以極大地脫離成本,甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。因為在市場經濟條件下,真正決定房價的並不是開發商要賣多少房子,或者居民的消費需求需要多少房子;而是社會普遍的經濟預期。亞洲金融危機以來,香港的房價6年間跌去了65%。房子還是那些房子,人口還是那些人口,甚至社會收入水平也變化不大。僅僅是人們的社會預期改變了,房價就大跌了。也就是說,社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。以住房可供量與實際住房需求對比來判斷房價高低,同樣不符合市場經濟的客觀規律。
其八,投資性住房需求導致了房地產『泡沫』,所以應當抑制。
這種認識的依據是,投資性購房者在自身消費之外多買房,因而導致了房價上漲和房價中的『泡沫』成分。
應當明確無誤地指出,投資性住房需求是市場經濟下的一種良性需求。
居民投資住房並非是對市場利益的非法掠奪。而且更多、更大量資金投資住房是租賃市場發育的前提條件。在發達國家,租賃住房的居民一般要在居民總數中佔到三分之一以上。較大規模的租賃市場不僅可以較好地解決人員流動與住房產權流動之間的矛盾,有利於低收入群體規避房市風險、降低住房消費的『門檻』,而且是房價發現機制的一個重要組成部分。抑制投資性住房需求,其最終結果是損害低收入群體的利益。
在房地產業市場上,風險是一個客觀存在的事實。我們需要討論的真正問題並非是有沒有風險、風險大小的問題,而是這個風險應當怎樣配置、應當由誰來承擔的問題。不讓投資性購房者承擔,這個風險就得由銀行或者消費性購房者承擔。在市場經濟下,讓投資者更多承擔起市場發展過程中的『通脹』與『通縮』的風險,這於社會有益無害。
其九,政府應當為大多數工薪階層解決住房問題負責。
『居者有其屋』是人基本的社會權利。確保全社會每個人都有起碼的住房條件,這的確是政府不可推卸的責任。
但應當明確的是,政府的這個責任並非體現為給每個社會成員都提供住房,而是體現在為自己無力解決住房問題的居民提供最後的保障。在任何國家,工薪階層都是社會的大多數。但世界各國的經驗,包括發達國家和發展中國家,需要依靠政府援助解決住房問題的人群不會超過10%。絕大部分人群應當依靠市場解決住房問題。2003年國務院18號文件指出,要『逐步實現多數家庭購買或承租普通商品房』。只有那些依靠市場無論如何解決不了住房問題的人,纔需要由政府『兜底』。
從國外經驗看,政府『兜底』可分為三個層次。第一個層次是針對低收入群體的半市場化方式。例如由政府通過土地補貼、減免稅費等方式建設經濟適用房、廉租房等。第二個層次是針對困難群體的非市場化方式。例如人均收入低於某一個水平的家庭購買經濟適用房時由政府貼息。第三層次是針對特困群體的救濟方式。例如對貼息也買不起的特困家庭采取政府貼租的方式。
其十,政府應當控制每個家庭的住房面積,以便實現社會公平。
政府應當履行公平的職能。合理分配住房資源是實現社會公平的重要體現。
這個想法本身並不錯。但現實操作中,這是無法辦到的。政府控制每個家庭的住房面積,前提是政府必須掌握每個居民住房情況的確切信息。而政府要真實地了解掌握到這些信息,其政策成本可能會大到社會無法承受。
曾有人提議,由政府去核定居民住房的『規定基數』,對超過規定基數的面積加征累進的房地產稅。這實際上無異於讓政府給每戶居民發住房配給券。這種想法其實是向政府配置福利資源的舊體制倒退。不僅『配給制』的分房方式已經為實踐證明並不能保證社會公平,而且采用這種方法必定會導致新的『尋租』機會和腐敗空間。因為核定人員很容易在操作過程中被收買
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