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2004年深圳的夏季,是一個燥熱的季節,與火辣辣的太陽相對應,空氣中彌漫著啤酒的味道。
啤酒不僅有醉人的麥芽香,還有豐富的泡沫。房地產業與啤酒有著相似的特征,兼備充滿誘惑的味道和與生俱來的泡沫。在這個永遠不缺少激情和創意的行業,我們已經看到太多『喝啤酒』比賽轉化成『吹泡泡』游戲的案例——漸行漸遠的瘋狂拿地的鏡頭更是令業內人士久久難忘。
當越來越多的地產新秀在媒體上頻頻曝光時,當有關『光榮與夢想』的言論和報道連篇累牘時,我們隱約又嗅到了啤酒的清香,同時也看見了泡沫的身影。
其實,泡沫與啤酒液根本無法割裂開來,二者的關系是『你中有我、我中有你』,適度的泡沫會使啤酒的味道更為香醇——這與市場經濟中的運作規律頗為吻合,即適度的『投資過熱』有助於形成良性的競爭格局,促進參與其間的眾多地產商們絞盡腦汁滿足置業者各種需求,從而推動房地產市場的『餅』越做越大。
然而,我們寧願做懮天的杞人。泡沫成分過多的啤酒味道會發苦,泡沫程度過高的產業也注定自吞苦果。
僅從目前獲得的信息和尚欠周全的分析,我們很難得出『房地產終結牛市』的確定性判斷,但種種跡象表明:倘若不能解釋市場容量和住宅規模如何相互匹配,倘若難以解決房地產企業經營中存在的深層次矛盾,倘若找不到進行差異化競爭的營銷手段,倘若無法實現住宅產品的創新發展,泡沫的滋生和泛濫就在所難免,『十年輪回』的咒語會隨時顯靈。
盡管不少地產商覺得自己『勞累辛苦』卻不為社會所理解,被強行披上『暴利者』的外衣,因而甚覺委屈,但一葉障目的結果只能是自欺欺人。
不妨跳出地產看地產。透過業內外的地產大家的評論,我們不難審視出房地產的真正處境。
『中國地產商外強中乾。』——這是中國房地產業協會會長楊慎不久前的評論。他指出,中國房地產業發展蓬勃,不過全國三萬二千家房地產企業,平均負債率高達74%左右,去年欠債總額已累積至4300億元,佔全年房地產投資額近四成。『房地產企業就算申請上市,財務數字難看,亦難獲批。』
『具有戰略性的房地產公司鳳毛麟角。』——企業戰略專家姜汝祥博士在『地博會』論壇上坦言,『中國的房地產公司老板太忙了』,事無巨細都要過問,手機經常是24小時的開機狀態,顯然,在制度建設和商業模式上,中國房地產企業更應加倍努力。『很多私營房地產企業不是在做企業』,而是在做生意,這某種程度上局限了中國房地產企業的整體水平的提高。
『房地產是沒有什麼競爭力的行業。』——『鋒芒畢露』的香港中文大學教授郎咸平在地博會論壇上風頭十足,當被問到包括華為在內的『外行巨頭』都要做房地產時,他直言:這就是中國企業的悲哀。『連華為都要做房地產,是個悲哀。專業化在中國是個好東西,為什麼要去做房地產呢?房地產本身我認為是沒有什麼競爭力的行業,真正一流的企業竟然去乾以偷工減料著稱的行業,我實在想不通。』
在中國房地產行業激流翻滾的河道上如何纔能安全地航行?回頭看看十幾年來風雲變幻的地產江湖,無數曾經叱吒風雲的地產大佬現已蹤影皆無。
過去,土地和資金的低門檻令地產商們其樂融融,津津樂道『稀裡糊涂賺大錢』,地產的專業性得不到充分顯現,如今,『銀根』和『地根』緊縮,土地和資金幾乎在同一時間改變了供應方式。一個迥然不同的房地產競爭新秩序悄然形成,游玩於順境中的地產商們遭遇『斷頓』危機。
地產商們可以用最激烈的語言來形容突如其來的壓力,但抱怨已毫無意義,最重要的是,那些想繼續『玩』下去的人們必須按照新規矩出牌,用新的活法應對不測的變局。
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