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招拍掛——掀起地價狂潮
招拍掛正在改寫中國地產的產業格局。
過去1年,所有中國地產開發商的生活都或多或少地被三個詞改變了,它們就是:招標、拍賣、掛牌。土地使用權轉讓所帶來的影響,不但波及到地產開發相關企業,金融領域、地方政府,即使普通消費者,都無法不為所動。
奧林匹克花園管理集團總裁吳振綿舉了個例子,來證明招拍掛對於地價的影響:『上海的奧林匹克花園,當初簽定了1000畝,分三次。拿第一個三百畝的價格是26萬,並且約定以後還是這個價錢;到第二個三百畝的時候漲到了66萬每畝;等到2003年末2004年初,我們去拿剩下的四百畝的時候,上海方面評估以後的價格達到了每畝96萬。在國土資源部門可以看到我們簽定合同是在2000年,將近四年的時間裡,地價從26萬漲到了96萬。』吳振綿表示,不只是在北京、上海這兩個大城市,其他城市的地價增長的速度也是驚人的:『在天津,我們以每平方米400元買了70萬平方米,當時定的容積率是1:1。現在要重新評估,地價上漲到1500塊錢每平方米,容積率也變成了0.8。這樣樓面成本就到了1800元/平方米,比原來整整超出了1000塊。』
由於新的招拍掛方式大大增加了政府的土地出讓收入,國內很多城市甚至不惜撕毀已經簽定的合同,把售出的土地拿回來重新賣,只為賣個好價錢,吳振綿說:『每年在我手裡廢掉的土地合同有十幾張,對方有開發區也有政府。』
中國房地產集團公司總經理孟曉蘇說:『房地產成本增加的原因主要有以下四個:地價上漲、建材漲價、拆遷成本增加、稅收。』土地價格的上漲狂潮讓地產公司不得不面對撲面而來的資金危機。
過橋——第三條地產融資之路
2004年5月底,中體奧園成立奧園投資公司。試圖用新的方式來解決土地購買問題。面對資金缺口,土地新政,中國地產融資的第三種方式產生了。
中體奧園在去年就向經常合作的地產開發商發出招股書,建議相關的企業,拿出一部分資金,組成一家投資公司。投資公司的資金用來幫助股東公司購買土地或者進行前期開發。比如A公司購買了投資公司的股份,則成為奧園的持有者和受益人。當A公司需要通過公開購買的方式獲得土地的時候,由於土地價格昂貴,A沒有能力獨立完成,奧園投資公司將在這個時候借錢給他,幫助A公司完成土地購買。等土地使用證明下來以後,A公司把土地拿到銀行進行抵押,把錢還給奧園投資公司。這樣,A公司手頭只要有幾千萬或者更少,就可以進行土地前期開發了。
吳振綿說:『因為有了這種金融政策(壓縮地產信貸),我拿到資金有一些困難,我就采取這個辦法,解決燃眉之急,這是在金融上。另外可以相互擔保,還可以解決幾個億,這樣一共可以解決六到八個億的資金。』
在2004年短短的半年時間裡,中國地產在動蕩中經歷了三種融資形態並存的特殊時期。首先是依賴商業銀行。中國地產是使用銀行的錢支橕,『每個地產商都是金融家』。業內的說法不免有些誇張,但也反映了商業銀行信貸政策對中國地產的影響能力已經超過國際上的警戒水平。進入2004年,央行收縮銀根,對地產信貸大舉『圍追堵截』,從限制自有資金、到封頂放貸,依靠商業銀行完成過橋的做法在上半年已經舉步維艱。3月,以苹果社區為典型事件的地產信托進入人們的視線,不僅是中小地產商,連『中體奧園』這樣的大型地產開發企業也曾考慮依靠信托的方式實現土地過橋。5月,央行對從事地產信托的信托公司進行非正式的『告誡』,同時也向地產界暗示:地產信托的廣泛應用為時尚早。吳振綿說:『我們以前想借助信托解決資金問題,現在看來也不行,只能更多靠自己。』
搜房國際總裁莫天全認為奧園投資公司的做法是房地產投資銀行。簡單地理解,成立投資公司,實現相互過橋的方式,脫胎於地產領域特有的『同業拆借』。在這種形式形成以前,很多地產公司之間也存在類似的情況,一個地產商為了獲取土地、上市等目的,從其他地產企業拆借資金。由於都是屬於地產行業,相互之間的風險較為透明,投資人對於投資的風險一般比較有信心。同時,不僅擁有資金回報,還可以享受對等的拆借利益,這也是房地產投資銀行得以慢慢成型的一個重要原因。
私募者——王石?
國內率先進行這中嘗試的是萬科總裁王石。莫天全介紹說:『最早的時候,大家成立了中誠房網,國內一些大型地產開發商定期會晤,探討合作,溝通信息。後來,由王石牽頭,成立了中誠投資公司,利用大家募集的1億多資金,來進行地產投資,並試圖通過這樣一家投資公司吸引更多的社會資金。但最近一年來的發展狀況並不理想。』
6月10日,《中國財富》記者從萬科集團了解到,萬科已經得到政策層面的消息,國家主管部門已經把『過橋』看作違規行為,萬科現在依靠自己的資金管理中心負責萬科的資金協調。
為什麼中體奧園的投資公司現在依然可以成型並運做順利呢?它與中誠投資的區別在於,奧園投資公司的資金大部門來自中體集團內部或關系密切的相關企業,資金的使用和獲取具有相對封閉的色彩。而中誠投資的資本獲取和利用相對開放,是房地產投資銀行的雛形。國家對於這種形式的謹慎,主要是由於對『自有資金不充足』的擔心。今年第一季度,我國地產開發企業的自有資金在34%左右。如果地產投資銀行介入,即使對方沒有自有資金,投資銀行注資後,投入的資金將以地產開發企業自有資金的形式出現。帶來的結果同樣是增加了地產開發建設的風險,只是風險更多從國家商業銀行轉嫁到民間資本身上。而這種運作方式的優點恰恰就是靈活,不容易受到國家政策的制約。
說到地產投資銀行的未來,曾在國外金融機構工作多年的莫天全解釋說:『地產投資銀行是大勢所趨,一邊是投資,一邊是項目,地產投資銀行把大家聯系起來。只是目前還沒有很好的機構來專門做這項事情,但是摩根斯坦利、高盛等投資銀行在國內都進行類似的投資。6月,摩根斯坦利收購了40億的不良地產,表現出國際資本進入我國地產市場的信心正不斷增加。』
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