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買房時,70年的土地使用期限似乎很遙遠——
70年後,我們的房子怎麼辦
薛松是上海交大的一位博士生,前不久在上海鬧市區徐家匯買了一套100多萬元的新房准備結婚。在辦過戶手續和房產證的間隙,他聽到旁邊跟他一起等待的兩人,在討論土地批租期限的問題,『土地使用期限70年到了以後,我們的房子怎麼辦呢?』
『是啊,我怎麼沒意識到這個問題呢?』薛松拿到房產證看了一下,這個始建於2002年的房子標識的土地使用期限是到2072年。
帶著疑問,薛松上網查了一下,仍然沒找到這方面明確的法規。
當前房價難以體現批租年限
『目前上海的房子批租年限有50年的,也有70年的,從理論上講,土地批租期限應該反應在房價上,因為不同的批租期限包含的土地使用年限是不同的。』王叔良認為,『但現在根本沒有人注意這個問題,包括房產商,房子的價格也從未因此而不同。』
『更大的問題在劃撥土地所建的公房上。』王叔良介紹,上海現市場上交易的房子的土地使用權,有兩種不同取得方式,一種是通過市場價格取得土地使用權的商品房,一種是原先屬於國家土地劃撥的公房。
公房上市意味國家利益轉移?
『根據中國1999年發布的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》,以及《關於已夠公有住房和經濟適用住房上市出售中有關土地問題的通知》,國家對於通過無償劃撥土地取得的公房上市交易,規定必須補繳地價。但在執行過程中,上海並沒有執行過這個決定。所以就牽涉一個國有土地收益流失的問題。全國其他地方如北京等,也有逐漸向這個方向發展。地方政府主要考慮到活躍二手房和房產市場,所以沒有征收,中央政府也默許了。』
那麼這一塊的利益有多大呢?據統計,目前上海共有居住物業約2.69億平方米,公房共計1.3億平米,如果按照目前中國房產業公認的地價佔房子成本至少20%以上,考慮到上海房產的均價已經超過5000元,則上海政府方面讓出的國家利益最低有1300億之上!
『更重要的是劃撥用地的使用期限並沒有規定,也就意味著可以無限使用,那是不是意味著實際上土地所有權就發生改變了呢?』王叔良質疑,『根據中國《城市房地產管理法》第二十一條,「依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的,除法律行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制。」那不是意味著公房實際上的地價更高嗎?』
王叔良表示,土地取得方式不同,使用期限不同,卻在同一市場基礎上出售,這個交易基礎是很不公平的。『這背後是個巨大的利益問題。』
使用年限埋下衝突根源?
『美國、英國的住房自有率也就剛過60%,而中國則遠遠超過了這個數字,達到了70%以上,有的城市甚至超過了80%。』浙大房地產研究中心主任賈生華表示,『土地批租問題的牽涉面非常之廣,必須妥善解決。』
賈生華介紹,根據中國《城市房地產管理法》第二十一條,『土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲於屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批准。經批准予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的,土地使用權由國家無償收回。』
但是,法律沒有規定土地使用權出讓金怎麼確定。上海華東政法大學教授管健強對此表示擔懮:『實際上現在的政府是用子孫的資源在獲取收益。數十年後,如果將來的政府也想從已經到期的批租土地中,獲取較高的收益,而業主不能接受那樣的土地租金,最後發生衝突就在所難免!』
上海毅石律師事物所王震宇表示,『從法理上說,在這種情況下國家是有權收回土地使用權的。關鍵的問題是,現在的土地批租合同上並沒有約定批租期限到期後續租的地價問題,價格談不攏,國家就可以不租給你。』
物業稅能否成為良方?
賈剩華認為,批租期限到期後,如果隨著將來物業稅的實行,土地租金已經包含在這個綜合稅種之中,或者實行年租金制度,這個問題就不會存在了。
但上海房地政府部門有關專家則認為,物業稅在國外是實行土地私有的國家在使用,這些國家與中國的國有土地制度不同,物業稅並不適應中國。至於土地年租金在國外只有10多個國家實行,也未必適合中國。為此該專家認為,批租期限到期後政府不會讓老百姓出多少錢,就是象征性地出點錢而已,而且費用不應該超過房屋交易的契稅。
『將來這個事情不出問題的關鍵,就是我們的政府不能與民爭利。『一位不願透露姓名的專家說。據《瞭望東方周刊》
新聞背景
為何是70年?
《中華人民共和國國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定,土地使用權出讓的最高年限分別是:居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。
但問題是,土地批租的最高年限究竟是從何而來?
中國在進行房改時,某種程度上是借鑒了香港的土地批租制度。港資房產業企業基強聯行總經理陳基強介紹,香港實行土地批租制度,主要是因為香港大部分土地是英國1898年《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界得來。由於土地並非港英當局所有,按法理在租借期滿之後必須歸還,所以香港實行了批租制度,即在一定期限內轉讓土地使用權。由於租借新界的期限是99年,所以香港的批租年限沒有超過99年的。
上海房地政府部門有關專家向《瞭望東方周刊》表示,『中國的這個規定可能主要考慮的是,房子一般在70年之後基本上價值就會折舊到零。』
而復旦大學法學院副教授張建偉則表示,這與人的壽命長度也有關系,因為一般中國人的預期壽命就是70歲左右,所以定出了70年的期限。
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