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房價虛高是指房產交易價格中含有大量泡沫的價格嚴重背離價值的一種經濟現象。筆者認為,那種持現今房價並無泡沫、並不虛高的觀點是值得商榷的。因為在市場經濟條件下,並非所有商品的價格都能夠由供求關系來決定,市場這只無形之手有失靈的時候。
商品價格的市場化應具備流動性強、替代性強、市場買賣者眾、需求彈性大等多個條件,但住房卻有著自身的特殊性。
從流動性看。流動性即商品的生產要素及商品本身在空間的配置上是不固定的,可流動的,其流動的軌跡方向由價格牽引。如服裝、家電等商品的集散市場可以將全國甚至世界各地的成衣、家用電器等商品匯集到一起、分流到各地,從而使得各種商品之間進行著充分的競爭。而房產無論是其基本生產要素───土地,還是房產本身均具有典型的不動產特征,這就決定了商品房之間的競爭為位置固定的空間競爭。也就是說,商品房只能和其鄰近的商品房進行競爭,而不能將所有的房子放在一起進行競爭,是一種不完全、不充分的競爭,不完全、不充分的競爭,其價格的需求彈性通常是弱化的。
從替代性看。包括可替代商品的多少和替代程度的高低。可替代商品越多,替代程度越高,需求對價格的變動就越敏感;反之亦然。其原因在於只要價格稍微提高,消費者很容易找到其他價格沒有變動的替代品,因而對價格變動反應的靈敏度較大。例如,肉價格上漲,許多人就會購買雞蛋、水產品等價格未漲或漲幅較小的替代品,結果,肉的需求量就會隨價格上漲而減少很多。假如沒有替代品,消費者沒有選擇的餘地,則需求對價格變動的反應就不大。住宅就是一種典型的無替代的商品,道理很簡單,人們總不能長期地宿在露天之中,因而其價格無論漲幅多大,其需求的下降總是有限的。
從用途屬性看。一般說來,生活必需品的需求價格彈性弱,反之,奢侈品的需求價格彈性強,這是由人的生理規律決定的。住是人的最基本的生存需求之一,人可以不看電視、不抽煙、不喝酒,但不可以沒有房子住。需求價格彈性弱的商品,其價格的市場化很可能會造成社會福利的淨損失。
從買賣人數看。市場均衡價格是由需求曲線和供給曲線共同決定的,而決定需求曲線形狀和位置的是所有消費者總體的行為;決定供給曲線形狀和位置的是所有生產者總體的行為。市場中單個買者或賣者無法決定、影響和控制市場價格。在這種市場結構下,商品價格的市場化纔有利於商品供求的均衡。而對房地產市場而言,制約房產供給的主要要素───土地由政府所完全壟斷。政府在2004年以前出讓土地的方式並非拍賣而主要采用的是協議方式,能夠從政府手中以協議方式獲取土地的不是人人有份,只能是少數房地產開發商寡頭。此其一;其二,我國的社會文化傳統與背景也決定了現階段及今後相當長的時期內,人們工作、生活的空間范圍將是有限的或基本固定的,這就決定了住宅的購買對象主要是它附近的居民。這在一定程度上也加劇了商品房競爭的不充分性。
從產品使用壽命看。使用壽命短的商品,如生活日用品在一定時期內消費者可以多次購買,反覆使用。因而其價格的漲落可以有效地抑制、刺激對該商品的需求。但對耐用消費品而言,消費者一旦購置,在其使用壽命期內,無論價格下降多少,消費者都不會為之所動而重復購置。如洗衣機、冰箱等因價格下降一個家庭購買兩臺甚至更多數量的情形並不多見,住宅這種商品更是如此。
總而言之,在市場經濟條件下,住宅價格不必政府乾預是缺乏理論依據的,在實踐上也是極其有害的。
現階段房產價格的虛高已成為無可爭辯的事實。第一,2003年房地產業又一次成為我國十大暴利行業之冠。一般而言,能夠獲取高額壟斷利潤的通常為科技、知識含量高的高新尖端產品,但當該產品普及後,廠商只能獲取平均利潤。如手機在我國剛問世時,單價高達數萬元之多,如今還不及當年價格的1/10。住宅簡單地說是水泥、鋼筋、磚瓦的結合體,其科技含量有限,根本就不算什麼高科技產品,但其開發商自有資本的盈利率連續數年超過100%,排名第一。第二,房價與家庭收入之比大大超出正常值域。2003年,上海市該比率為10:1,高出4至6倍的國際標准,上海成套商品房的價格是家庭年人均可支配收入的35─50倍左右,這樣的房價已嚴重超出了絕大多數家庭的經濟承受能力。第三,房價的增長速度遠遠大於人均財富的增長速度。1997年香港的房價是上海的20倍,現在只有3倍,但香港的人均財富現在仍是上海的10倍多。即香港與上海的房價之差在迅速縮小,但人均財富之差並沒有同步縮小,人均財富水平的增長低於房價的增長。這樣的情形也同樣存在於全國各大中城市。因此,房產這種生活必需品的價格中含有高額壟斷利潤,超出了大多數人的支付能力且仍供不應求,這樣的價格中含有泡沫,難道還有什麼值得懷疑的嗎?
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