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7月12日,北京市的房地產商們緊繃的心弦隨著新一天日歷的翻開不由得又緊了一分,距離國土資源部明確規定必須解決完協議出讓土地歷史遺留問題的最後期限---8月31日,剩下整整50天的時間,原來手中握著的『金土地』眼看著變成燙手山芋,一些房地產商急得就象熱鍋上的螞蟻,他們等的是不是一個肯出高價的買家,我們不得而知,但他們肯定都在盼望著一個意外的驚喜,即北京市國土房管局關於延期執行8·31大限的通知。
8·31:廉價土地的終結點
對於開發商而言,協議出讓土地往往就是廉價土地的代名詞。而在2002年5月9日,國土資源部簽發了被業界稱為『土地革命』的11號文件---《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,文件叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式,要求從2002年7月1日起,所有經營性開發的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。經過各地兩年多的實踐,招拍掛已經基本上成為土地出讓的主要方式,例如杭州多年來就只有土地儲備中心一個口子供地,早就告別了協議出讓的歷史。
配合我國土地市場的清理整頓,2004年3月31日,國土資源部與監察部聯合下發了71號文件,文件嚴格要求各地將協議出讓土地中的歷史遺留問題必須在2004年8月31日前處理完畢,否則國家土地管理部門有權收回土地,納入國家土地儲備體系。
這一文件在其他城市並沒有掀起波瀾,而在北京卻掀起了軒然大波。國土資源部副部長李元在談到8·31大限時也說,主要就是北京,問題可能比較多。因為各方面的原因,北京的土地出讓方式比國家規定的及與其它城市改革步伐都晚一步。
據了解,2002年為具體實施11號文件,北京市於當年6月出臺了《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的有關規定》(33號文件),但這個文件為土地協議出讓留出了『四個口子』,即綠化隔離地區建設項目用地、小城鎮建設項目用地、開發帶危改項目用地、國家級開發區和科技園區外非生產加工型一般性高科技項目用地,使土地協議出讓得以延續。直到今年2月4日,北京市國土房管局發布了4號文件,將33號令開出的『四個口子』完全堵死。但此時,已有大量土地流入房地產商手中。據了解,目前北京登記的所有經營性用地歷史遺留項目共1091宗,涉及尚需辦理出讓的土地面積16362公頃,規劃建築面積約20189萬平方米。
按照規定,8月31日之前,這些協議出讓的土地都必須辦理完相關手續,否則只能進入土地儲備中心,走招拍掛的土地出讓程序。大限將到殘酷的現實是:一些房地產商只能眼睜睜看著快到手的錢流入了政府手裡,部分小的開發商沒有了地就不得不退出這個市場。
開發商天天去國土局『上班』
一位業內人士談起8·31來,就笑道:『我知道的那些房地產商都快瘋了,天天去國土局上班,畢竟原來需要半年纔可能辦下來的手續,一兩個月要辦完肯定很困難。』
5月8日,以華遠集團董事長任志強為首的京城房地產商,向全國工商聯提交了一份《對房地產開發相關土地政策的建議》,任志強認為,8月31號之前,應該由房管局制定一些條件,劃幾個格,比如這種條件可以延續到什麼時間,那種條件可以延續到什麼時間。現在的時間主要辦理前面的一些手續,後面的手續可以以後接著辦。否則,『從發出命令到截止只有半年的時間。這麼多土地就算全合法,全去辦手續,工作時間都不夠。』
他還分析說,這些『歷史遺留項目』中,很多土地還涉及中央、地方等不同單位的權屬、債務問題,辦理難度很大。要在如此短的時間內完成,實屬不可想象。另外有些開發商,雖然沒有交齊土地出讓金,卻已經支付了一部分拆遷費用或做了市政配套建設,政府要收回這部分土地也要付出相當大的成本。他估計,要完成上述土地的開發使其達到招標、拍賣或掛牌出售的條件,至少要動用1000億元的政府土地儲備金。業內人士認為,北京市不可能願意拿出這麼多錢。只要市政府同意對逾期沒有辦完轉讓手續的開發商們緩期,開發商們就可以絕處逢生,繼續用足原本就入不敷出的資本金搶佔更多的廉價土地。
有能力辦的都去國土局『上班』了,還有一批房地產商想去都去不了。一位業內人士介紹說,一批房地產商害怕8·31大限還有其它的原因。首先,如果要到國土局辦理土地轉讓手續,必須全數交納出讓合同中的地價款,以及土地出讓金,這就大大提高了對開發商土地投入的要求,小公司可能要為此花費所有自有資金,大公司則要佔用大量流動資金。其次,支付了土地的費用,開發商必須在兩年之內破土動工,否則仍然面臨被無償收回的命運,很多開發商支付了土地費用就沒有錢再做項目開發,或者只有能力蓋幾層樓,而此時又恰逢央行收縮貸款。如何在8月31日大限前將"糧票"變現,便成為他們的第一要務。於是房地產項目出讓的消息滿天飛。
近日,一位開發商向記者透露,私下進行項目交易的似乎很熱鬧,但實際成交的並不多。他表示,他們公司也准備趁此機會尋求一些項目,但多次洽談後發現,一些急於出手的項目,往往手續很不齊全,要趕在大限之前辦完不太可能。他們希望能找到一些手續已辦得差不多,就差『臨門一腳』的項目,但要麼是要價很高,要麼是這些項目根本不想出手,讓他人分享利益。他說,於是雙方都繃著,也許離大限越近,可選擇的餘地越大。但他同時認為,要想在8月31日之前把這些"歷史遺留項目『都辦完,是不可能的。一半以上甚至到80%都會被關在門外。』
歷史遺留項目知多少
3月17日和6月7日,北京市國土房管局已分兩批公布了315宗可繼續協議出讓的土地信息。有關人士統計,315宗土地佔地面積1640公頃,這只是"歷史遺留項目"中的一小部分,其它的呢?
北京市國土房管局在交給北京市委、市政府的一份報告中,對全市經營性用地歷史遺留項目進行了統計。數據表明,目前北京市登記的歷史遺留項目共1091宗,涉及尚需辦理出讓的土地面積為16362公頃,規劃建築面積約20189萬平方米。
在16362公頃的"歷史遺留項目"中,據知情人士透露,從2002年7月1日33號文件開始實施,到2004年1月9日暫停經營性土地協議出讓審批的18個月裡,北京市登記的協議出讓土地有10000多公頃。其中約50%為正常年開復工所需的土地供給,約50%為因『11號文』和『33號文』而產生的突擊審批結果。而統計顯示出的2002年約3000公頃,2003年約7000公頃,比之前10年的時間(1992年至2002年)北京土地出讓的總面積都多。
北京國土房管局將這些『歷史遺留項目』分為三類:已取得計劃和規劃兩部門批准文件的項目共528宗,土地面積5513公頃,建築面積約7670萬平方米;取得計劃或規劃其中一個部門批准文件的項目181宗,涉及土地面積1981公頃,規劃建築面積約1914萬平方米;未取得計劃、規劃批准文件或取得的文件均已過期的項目382宗,涉及土地面積8868公頃,規劃建築面積約10605萬平方米。
對於這些項目,北京市國土房管局准備通過五種方式來處理:否定其中的大部分項目;收購儲備其中的三分之一;引導部分項目轉為土地一級開發;通過招標方式消化一批;通過閑置土地查處收回一批。據統計,列明要否定的項目用地至少為13643公頃,佔總數的大部分。照此算來,符合規定的僅有2719公頃的項目土地。
房地產商會絕處逢生嗎
出呼意料的是,最近記者接觸到的房地產業內人士,紛紛對8·31大限可能延期表現出了信心。一位房地產商說,目前在市場中急於將項目出手的只是泛泛之輩,項目也並不見得好,好項目、大地塊集中在那些絕非泛泛之輩的人手裡,『這些人的能量是很大的。』其言語之中,不免透露出『這些人』可以主導政策走向的意思。當問到是不是會延期時,他說『對,應該會。』近日又一位業內人士透露內部消息說,任志強的《建議》已經受到國土資源部的重視,國土資源部和北京市國土局應該會考慮延期。
北京市國土局對此的反映更讓人生疑。該局土地出讓處處長金薇在一次新聞發布會上被問到『歷史遺留項目』處理的情況以及下一批項目何時公布時,閃爍其辭,以領導沒有要求對外談論此事為由給予了回絕。北京市國土局一位局長在被問及此事時說,『不要問我這件事,我不會談。』