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盡管全國的房地產業從整體上看仍屬健康發展,但專家們認為這並不能掩飾其『肌體』上日益明顯的三大『病變』:經濟適用房比重大幅下降,產品結構失衡;房地產企業自有資金率低,但利潤畸高;作為銀行抵押品的房地產對中國金融的影響越來越大。
國家統計局投資司司長汲鳳翔說,房地產業投資佔整個社會投資的比重在逐年上昇,2003年投資額突破1萬億元,佔社會投資額的比重達18.3%。2003年全國房地產開工11.7億平方米,竣工4億平方米,但房地產業投資結構很不合理,中高檔產品多,經濟適用房逐年下降。以面積計算,1996年,全國經濟適用房的比重是16.6%,到2001年降為11.3%,2003年銳減至6.1%,而今年前5個月,其比重更是下降到4.7%的新低。一邊是房市熱火朝天,一邊是市場上有的房子普通老百姓買不起,老百姓買得起的中低檔房又買不到,中低收入階層的購房需求滿足率低下的怪現狀日益明顯。『有需求並不一定都是正當的,政府應該考慮哪些需求要滿足,哪些需求要遏制。』汲鳳翔說。
在資金方面,房地產業對銀行依賴性很大。2003年,全國房地產開發企業資本金的比例在20%左右,與央行提出的35%的資本金要求相差甚遠。令人吃驚的是,盡管房地產企業負債率高達75.8%,高出工業企業的平均負債率10個百分點,但2003年全國房地產業的利潤總額同比增長了69.2%。對此,中國人民銀行金融穩定局局長謝平的評價是『暴利!』
上海的情況證明謝平的評價不虛。綜合上海市統計局公布的數據,近三年來,上海房地產開發企業的自有資金逐年下降:2001年為18.84%、2002年為17.53%、2003年為16.94%,但同期其自有資金的利潤率卻分別達到38.12%、86.36%和74.24%,是同期社會平均利潤率的7到16倍。專家認為,用1塊錢的自有資金賺取80多元的利潤,房地產業顯然已成暴利行業;而自有資金逐年下降,說明房地產企業在吹大金融風險的泡沫,因為『若算上個人住房貸款,房地產開發有一半以上的錢來自銀行。』
『應該充分意識到房地產對中國金融的影響。』謝平敏銳地指出,盡管相對於17萬億元的全國貸款總額而言,2.5萬億元的房地產貸款不算太多,但必須充分認識到,全國的貸款約有1/2是用房地產作為抵押的。表面上,房地產貸款是銀行的優質貸款,但一旦因為借款人還不了錢,銀行進入執行程序,作為抵押品的房地產往往不能全額償債。最近,建設銀行打包拍賣房地產,實際只收回了抵押額一半的貸款即是明證。謝平認為,在現行的定價機制和評估體制下,土地作為抵押物的價格沒有邊際,其佔房地產成本的比重已昇至40%甚至50%,『這意味著銀行的風險越來越大』。
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如果及早承認全國的房地產業從整體上看已向不健康發展,政府及早出臺預防性政策就不會發生現在的馬後炮了!!!