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眼下正是北京樓市的入住高峰,業主集體收房的項目也有漸多之勢。從實踐中看,在集體收房過程中,由於開發商面對的往往是一個有著不同程度對立情緒的業主群體,因此往往很難順利通過『入住大關』。由此一些人士提出質疑:集體收房這種形式究竟可取不可取?
業主為何選擇集體收房?
日前某項目一位集體收房的業主代表告訴記者:如果能順利入住,我們也不願走這步棋。問題是開發商的收房程序不合理,物管用房分攤超標……好多問題單個兒業主無力與開發商協商解決,只能依靠集體的力量,給開發商施加一定的壓力……另一位沒加入集體收房、已辦理入住的業主則說,我按開發商要求辦完入住手續,驗房時纔發現衛生間漏水,開發商先說一周內解決,後來又說得等一個月,我真後悔一開始沒加入集體收房。近日記者還得知,本市一個將於7月底辦理入住的項目,部分業主鑒於已發現的房屋質量問題和其它潛在問題,正在醞釀集體收房,策劃者已向業主們發出『集體收房倡議書』;而另一個業主認為開發商不夠『誠信』的樓盤,剛剛成立集體收房小組,幾天內加入者就達100多戶,幾乎佔到全體業主的一半兒……
一些業內人士認為,『集體收房』是買房人對開發商缺乏信任,同時作為弱勢群體,維護個人合法權益又嫌力量不足的一個特定產物,是業主們一個無奈的選擇。
集體收房可取嗎?
部分業內人士和開發商認為,集體收房行為本身說明業主的心態不夠正確,是帶著與開發商『對著乾』的情緒而采取的行動,其本身就不利於心平氣和地解決問題。另外每套房子的情況各有不同,買房人的要求也不盡相同,業主們采取集體行動,容易在情緒上相互影響,把本來容易解決的簡單問題復雜化。因此集體收房既不科學,也不可取。而另一些業內人士和律師則認為,集體收房作為一種收房形式出現並存在至今,說明就有其合理性。首先是大多數業主要解決的問題有共性。如收房流程不合理,開發商以繳納各種不應繳納的費用為業主收房的前提;面積誤差問題;小區公共配套和共用設施不健全的問題;房屋質量問題等。這些問題靠個別業主來與開發商交涉顯然非常不利。第二是大多數業主沒有收房經驗,請代理律師集體收房,認真審看相關文件、數據,可以有效避免單個購房人收房時,因不熟悉相關政策規定而出現的疏忽和失誤造成的損失,也可以減少很多不必要的麻煩。第三是業主們共同出資聘請律師或房屋監理,解決共同的問題,費用成本上相對低很多。所以雖然集體收房會給組織者帶來一些麻煩,操作上也有一定難度,但仍有不少購房人選擇集體收房。
集體收房關鍵要理性
本市已采用集體收房的項目不少,其中有一些集體收房的業主在與開發商就一些問題的談判中取得成果,為自己爭取到了一些利益。但也有一些業主在『集體收房』的過程中內部出現矛盾,最終流產。還有少數項目的集體收房從開始有計劃的理性維權,最終演變成群情激憤的不理智行為。出現此種情況的因素有很多,如有的開發商不能積極配合、有效溝通引起業主不滿;組織者采取措施不當、引導不得法;極個別人煽動大家的不滿情緒極力把事情鬧大等。其結果往往是雙方耗時耗力,不僅問題未能解決,而且不利於安定團結,影響社區的聲譽,落得兩敗俱傷。由此可見,集體收房能否不違背廣大業主的初衷,取得好的結果,關鍵是要在收房過程中始終保持理性。
多次受托作為集體收房代理律師的北京市英島律師事務所鄧澤敏律師和劉海洋律師認為,首先,無論是業主代表還是受托律師,都應在維護社會穩定和安定團結的前提下來維護業主的合法權益。無論是業主還是開發商,都應相互尊重,相互理解,立足於解決問題。任何刺激性、攻擊性語言對於盡快使業主入住沒有任何幫助。第二,業主在采取集體收房前,最好能多諮詢幾個律師,客觀地評估一下自己擬采取做法的可行性及把握性,不要聽信包括律師在內的個別人不負責任的承諾。過高的、不切合實際的期望不利於經過協商解決問題。
有關人士還提醒廣大業主,在集體收房過程中要端正心態,盡量消除對立情緒,客觀具體地分析問題。如造成房屋出現質量問題的原因很多,動輒就認為開發商是惡意違約、欺詐則有些偏頗。另外要冷靜、理智、善意地考量彼此的權利義務,立足於解決問題,不要輕起訴爭,因小失大。有些問題是開發商的過錯,但購房者也有義務合理地、善意地采取措施,防止損失的進一步擴大,這樣做對雙方都有好處。
應該看到,與2001年『入住糾紛年』和前年相比,今年樓市的入住要平穩、順利很多。原因是很多開發商開始注重誠信,樓盤的質量也明顯提高;面積縮水和延期交房這兩個引發入住糾紛的主要問題越來越少;開發商面對入住『大考』准備充足,一些入住出現過問題的開發商能夠吸取教訓,改進工作,積極主動與業主溝通,尋求相互諒解,盡量解決問題。很多業內人士分析認為,隨著本市房地產市場的進一步規范、購房合同的更加完善和開發商誠信度的不斷提高,入住『關口』將會逐漸變成一個輕松愉快的房屋交接過程,『集體收房』作為一個階段的特定產物,也將會逐步退出歷史舞臺。
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