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近日,豐臺法院再次公開開庭審理了開陽裡62戶業主與北京金宏泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛一案。
行政判決,18戶業主勝訴
2003年7月,開陽裡13號樓18戶業主因房屋面積縮水,狀告北京市國土資源和房屋管理局,要求撤銷產權證書中的面積一項。市二院於今年3月11日作出終審判決,判決認定:市國土房管局在房屋建築面積的認定上,以測繪部門違反《分攤暫行規定》得出的測繪結論為依據確定原告的房屋建築面積,將不該計入分攤的人防工程面積計入分攤,侵犯了業主的合法權益;其認可地下一層的部分面積作為物業管理用房計入分攤,缺乏依據,故市國土房管局在房屋所有權證中對原告房屋建築面積的認定,屬事實不清,證據不足,對該項登記內容應予撤銷。在行政訴訟中作為第三人的金宏泰公司上訴所提地下一層應作為設備層、地下二層人防工程均應計入分攤面積的意見,與一審法院查明的事實及《分攤暫行規定》中的規范內容不符,法院不予支持。
業主主張:重新測繪賠房款
由於行政判決書依法否定了豐臺區測繪隊所作的測繪結論,所以樓房的房屋面積須重新依法測繪。為此,開陽裡62戶業主再次到豐臺法院狀告開發商,請求法院撤銷商品房買賣合同中約定的該商品房陽臺是封閉式欺詐性條款,並指定測繪機構重新測繪。
開發商認為,在行政判決後,開發商重新擬定了分攤原則(地下一層為設備層兼自行車車庫,應各承擔50%)並向業主重新公示,應依據該原則測繪;即使不依據公示原則,由於行政判決撤銷了所有權證中的面積,相應地也撤銷了原來的公攤原則,所以應由法院重新確認分攤原則測繪。
而業主方律師認為,國土房管局市場一處於2001年審核批准的開陽裡13號樓的分攤原則是測繪的合法依據。為了保證房屋買賣雙方的合法權益,根據房屋銷售的相關規定,開發商辦理預售許可證須向市國土房管局報批公攤原則。市國土房管局依據《分攤暫行規定》予以核准。開發商與業主合同約定以及測繪時的公攤原則必須和核准的分攤原則一致。
行政判決書撤銷了市國土房管局對房屋建築面積事項認定的錯誤行政行為。該行政行為以測繪部門違反《分攤暫行規定》得出的測繪結論為依據來確定原告的房屋建築面積纔導致作出錯誤的行政行為。因此,行政判決書否定了測繪結論,撤銷的應是本案被告擅自修改的、既未與業主協商、也未獲得市國土房管局核准的分攤原則,而不是市國土房管局市場一處於2001年1月15日核准的分攤原則。
如果被告認為市國土房管局核准的2001分攤原則不合法,應當提起行政訴訟要求重新確認,而不應在民事訴訟中解決。被告向業主重新公示的分攤原則,將地下一層的50%作為公攤部位,將陽臺作為封閉式測繪,既違反了行政判決書的認定結果,也違反了合同法規定『合同當事人不得擅自改變合同的約定』,其行為是單方面行為,不具有任何法律效力。故更不能作為測繪依據。
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