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和眾多的超大型、大型、中型、小型開發商老總交流之後,能有堅定的未來走勢預測的不多。如果有人認為中國房地產還有周期的話,那麼值得我們借鑒的經驗是太少了。當時北海、海南的房地產經濟和目前金融制度、房產制度下的房地產有著極大的差別,兩次調控不管從原因、目的,還是手段、市場背景下都是不同的,但是對兩次調控下的金融工具運用的原理的理解卻是共同的。如果我們要談到房地產的生態位的話,第一位就是金融和土地,然後纔是產品、研發、環境、營銷、規劃,最後纔是廣告、媒體、物業。在最高生態位上的調控,影響的就是房地產的核心。
加息對房地產的生產者與消費者的影響是顯而易見的,我們曾經討論過加息的三大因素的存在性,一是CPI,二是銀行的資金缺乏性,三是美元是否加息。前一段時間是三因素之一影響加息,而現在明確的不含糊的市場信號已經是三者居其二,這裡釋放出來的強烈的貨幣信息需要開發商好好反思一下一至二年的房地產的發展戰略,在與金融共舞的這一時刻,『舞伴』的習性不了解,踩一下腳是小事,舞伴揚長而去可就危險了。
我們還應該發現,這次金融政策和土地政策的結合度是前所未有的。從別墅土地停批開始,首先從土地的高端產品開始,逐步的調整開始擴大到園區、大學城,調控的節奏和步驟也是非常清晰的。我相信不久,對囤積在開發商手中的閑置土地也會有更有力的動作,土地的價格有的已佔到整個項目的一半,對土地的調控,也就是對大量投入土地中的金融資本的調控,使得利用土地增值部分來獲利的開發商的融資成本加大,反過來幫助金融風險的防范。
繁榮比蕭條要好,持續繁榮比短暫繁榮更要好,對房地產業來說,這一規律是正確的。跳躍性、投機性的開發與收縮不利於有長期運作計劃的開發商。越是房地產業的『航空母艦』越是應該關注金融、土地、供需等政策的穩定性和持續性,需要把握的是可預期的機遇與挑戰,而不是迷茫對策下的可能是陷阱的機會。預期與預判不清的政策情況下,惟一能做的就是等待。
對房地產市場,我們需要始終堅信市場的潛在規律。目前的金融政策將會對供給產生影響,也會對需求產生影響。但相對來說,對供給的影響會更大;國家整體房地產政策是對高端供給產生從緊影響,對中低端供給適度從松,但是有些特定城市的需求卻不是以國家的供給而引導的,高端需求如果還是旺盛,低端需求如果還是不強,那麼形成的資源的政策性緊張或泛濫會不會也是一種資源的浪費呢?我看是無法避免。但相對上世紀90年代『爛尾樓』的結果,損失會小得多,這也是我們政府執政高水平的體現。但這就是調控下需要付出的代價,聰明的開發商應該避免非市場調節下的政策性風險。
相信市場規律,相信市場經濟下的經濟理論和原理,這是目前我們能做的。
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