|
||||
無論是國家有關部門,還是一般消費者,對於當前房地產市場的走向,都十分關注。近期,由於國家對房地產市場實施宏觀調控,必然會對房地產市場尤其是商品房銷售產生重要影響,同時也會對一些消費者的心理預期產生微妙影響。有人對這種影響所表現出來的一些現象擔懮,當前部分城市的樓市是否會『崩盤』?
這是什麼跡象
早在兩年以前,滬杭房地產市場就被一些專家指為『過熱』,甚至認為已出現『泡沫』,雖然當地政府及主管部門一直否認,而國家有關部門也曾認為這兩個地區已出現過熱的苗頭。如果把國家對房地產市場的宏觀調控比作一劑藥方,那麼,滬杭等地區則可能是首當其衝施治的對象。
施藥後的癥候如何,或者說當地房地產市場呈現出怎樣的跡象?
今年5月15-18日,第十一屆杭州房地產博覽會(簡稱房交會)舉行。該次房交會以每平方米6951元的均價再創新高,與去年6月的房交會相比增幅達26.9%。但第十屆房博會參觀人數達33.5萬人,而本次房交會的只有25.3萬人。去年6月份的房交會商品房成交面積達30.5萬平方米,成交額16.46億元,而本次房博會據說拋出了10萬套二手房,但商品房成交面積只有7.88萬平方米,成交額為5.477億元,成為杭州市近幾年來房交會最冷清的一次。
同時,自今年4月底以來,杭州幾家大中型中介公司的二手房成交量普遍萎縮了20%到40%,個別甚至達到50%。
在鄰近杭州的上海,今年3月舉行的房展會,觀眾人數銳減,成交量不到去年的三分之一。4月底以來,不少樓盤的銷售速度開始明顯放緩。有些開發商去年因為房子賣得太好,奇貨可居,但近兩個月也開始打折了。而以炒房著稱的溫州投機性購房者,不少已陸續撤出或准備撤出上海市場,有的甚至忍痛以低於原價賣出訂購的商品房。
這些跡象被敏感的業內專家和媒體發現,於是,有人驚呼,滬杭已出現炒樓崩盤的恐慌,有的則認為整個江浙樓市已出現崩盤的跡象。
但是,從目前來看,這些現象更像是國家宏觀調控政策作用下的正常反應。
政策作用與心理預期
國家為什麼要對房地產市場實施宏觀調控,已無須多作解釋。值得提醒的是,如果國家連續出臺與房地產市場有關的多項重大政策(如提高房地產開發項目資本金比例、清理固定資產投資項目、停止非農建設用地審批半年、緊縮房地產開發信貸等),而市場毫無反應,那反而是可怕的。
幸運的是,包括房地產投資在內的固定資產投資增長速度已經開始下降,房地產投資下降更為明顯。也就是說,宏觀調控的政策措施在房地產市場已取得初步成效。1-5月,全國累計完成房地產開發投資3703億元,同比增長32%,增幅比去年同期回落0.9個百分點。同期,北京市累計完成房地產開發投資373.9億元,同比增長30.8%,這已是該市房地產開發投資連續三個月增幅回落。該市房地產投資增幅5月比二、三、四月分別回落34、9.8和4.8個百分點。同時,上海、江蘇、廣東等省市房地產投資也已連續兩個月增幅回落。
正如上文所說,施藥所至,效果最明顯的往往是原先癥狀較重的地方。對於房地產市場來說,除了國家出臺的宏觀調控政策,被疑為有『過熱』現象的江浙地區,還紛紛出臺了有關地方措施。如南京市4月1日起正式實施《加強商品房預售管理實施細則》規定,未領取商品房預售許可證的房地產開發項目,房地產開發企業不得以任何方式進行銷售,不得接受購房者的預定、預購,不得以任何形式收取定金或預付款,炒賣房號完全被禁止。上海市也出臺相關規定,對期房轉讓進行嚴格管理。此前,杭州市政府已經對二手房交易征收20%個人所得稅,4月底以來杭州各銀行則普遍將住房貸款首付比例從二成提高到三成。在最近的房交會期間,杭州一家商業銀行則宣布停止對1990年前的二手房、別墅、商鋪或者30萬房價以下的房子的貸款。
國家宏觀調控政策和地方政策措施結合在一起,必然對這些『熱點地區』的房地產市場產生比其他地區更為明顯的影響。
值得注意的是,政策因素還會對消費者的心理預期構成微妙而現實的影響。前段時間,有傳聞說國家將提高利率,房地產開發貸款和個人住房按揭貸款利率也將隨之調整。這些必然會影響到一部分准備購房者的心理,等待觀望心態成為他們作出購房決定前的過渡情緒。而所謂國家宏觀調控尤其是金融部門緊縮信貸有可能使部分地區房價降下來的傳聞,更使一部分消費者延緩了購房的節奏,出現了持幣待購現象。
這些跡象和現象,是國家宏觀調控政策和地方政策措施作用於房地產市場的正常表現。
目前樓市是健康的
6月23日,在國務院新聞辦舉行的記者招待會上,國家發展和改革委員會新聞發言人、副秘書長、政策研究室主任曹玉書說,目前我國正在進行的這次宏觀調控與1993年的宏觀調控是不同的。這次宏觀調控一個突出的特點就是未雨綢繆,防患於未然,中央及時地采取了果斷的措施。今年的宏觀調控要用經濟的、法律的手段,也輔之以必要的行政辦法來進行調控,區別對待,松緊適度。只要是有條件、有能力的企業和開發商,只要能保證資金等各方面的供給,符合各方面法律法規的要求,在所允許的范圍內仍可以發展。對於居民住宅特別是中低商品房,國家是鼓勵發展的。由於宏觀調控措施及時、得力、有效,目前房地產市場發展是健康的,供求情況在向好的方向發展,對海外市場也會產生正面的、積極的、好的影響。
這一說法,得到了國家統計局1-5月統計數據的支橕。1-5月,全國完成房地產開發投資增幅比去年同期回落0.9個百分點。同期,全國累計完成房屋竣工面積7084萬平方米,同比增長21.4%,增幅比去年同期低20個百分點;銷售面積8310萬平方米,同比增長30.9%。商品房平均售價為2708元/平方米,同比增長10.7%,增幅比去年同期提高3.7個百分點。土地開發和購置面積增速大幅放緩。1-5月,全國完成開發土地面積6480萬平方米,同比增長19.8%,低於去年同期22.1個百分點;本年購置土地面積12380萬平方米,同比增長9.8%,增幅比去年同期回落46.9個百分點。5月當月,全國完成土地購置面積2888萬平方米,同比下降19.5%。
從以上數據可以看出,全國房屋銷售面積大大高於竣工面積(多出1300多萬平方米),商品房市場保持了良好的銷售態勢,商品房空置面積增幅同比也在下降。而土地開發和購置面積增速的下降,表明國家對土地市場的控制取得了幾乎是立竿見影的效果。來自北京、上海、浙江、江蘇等省市的統計數字還表明,這些地區房地產投資增幅逐步下降的同時,商品房銷售仍呈現較為火爆的態勢。譬如,北京1-5月累計竣工各類商品房485.2萬平方米,銷售各類商品房531.8萬平方米。
因此,目前房地產『熱點地區』的一些跡象,只是各種調控政策措施作用下的正常良性反應,隨著時間的推移,這些現象在得到一定釋放後將逐步緩解。目前整個房地產市場的發展是健康的,完全不必擔懮樓市會出現所謂『崩盤』。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||