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土地價格上漲,『調控』政策接二連三,同行業競爭加劇等一系列的因素,使得很多房地產開發商,特別是那些中小開發商從內心感嘆『日子難熬』。
提高存款准備金率和房地產開發固定資產投資項目資本金比例等政策的出臺,帶來的是更為嚴峻的考驗。房地產界於是有了『遭遇嚴冬』的說法。
透視一:放盤速度將減弱?壓壓樓市虛火
今年以來,政府對地產的政策調整盡管主要體現在土地和金融政策兩個方面,但從市場本身來說,今年以來的房地產政策,更加『嚴』。
變盤指數:4
近幾年,房地產市場的發展確實處於一種『高速膨脹』的態勢,從排隊買房到瘋狂圈地,房地產市場的高額利潤,似乎到了人人都想做地產的地步。房地產開發盡管還沒有形成『泡沫』,但不少地方樓市一天一個盤的增長速度,確實有點『過熱』。無論從開發投資、開發面積等方面,房地產的增長速度都遠遠高過GDP的增長。
伴隨房地產市場的快速發展,房地產市場的不均衡現象由此而生。為此,國家有關部門從2003年開始采取措施給房地產市場『降溫』。
到目前為止,已相繼出臺了各種各樣的政策法規20餘個,從去年2月份國土資源部叫停別墅用地的土地供應、央行調整房地產信貸政策的121號文件、最高法院關於房地產合同糾紛的司法解釋到今年央行提高存款准備金率、銀監會緊急叫停商業銀行在五一前的所有貸款、國務院關於提高房地產開發固定資產投資項目資本金比例等等有關規范性的法令、文件和政策,使地產企業面臨新考驗。
如果說2003年,是中國房地產市場受政策影響極大的一年。那麼2004年政策對房地產市場的影響與2003年相比是有增無減。今年以來,政府對地產的政策調整盡管主要體現在土地和金融政策兩個方面,但從市場本身來說,今年以來的房地產政策,更加『嚴』。一些業內人士對於2004年的判斷,將是房地產業回歸現實和最動蕩的一年,也是地產與資本密切結合的金融年,地產拉動力仍在,但增長步伐會放緩。
對此,有人說今後隨著並購趨勢的出現,地產業將更加向專業化、集約化、規模化發展。房地產市場中的『高膨脹』和『虛火』現象將得到有效遏制。供應量的增加,以及各地對炒樓和市場運作的規范化,將促使樓市『降溫』,最明顯變化是放盤速度將得到減弱。
透視二:行業前景令人『堪懮』?地產經得起衝擊嗎?
在否認房地產『泡沫』之說的市場條件下,有關部門所出臺的政策不應該是限制房地產行業的發展,在資金等方面應該給予相應扶持
變盤指數:2
今年上半年,對大多數地產商絕不是陽光明媚的季節,土地緊縮、信貸收緊,房地產行業最主要的兩大要素全都面臨宏觀調控的大棒,招招均直指房地產的軟肋,讓開發商們著實有些抵擋不住。開發商們自然是日子難過,拿地的成本在變高,獲取貸款的途徑在變得艱難,這也使得業界對今後的發展前景,表現出『堪懮』。不少地產名人在接受本報記者采訪時都表露了這種懮慮。
華新國際董事長、上實股份總裁盧鏗接受本報記者采訪時說,從去年6月的央行121號文件到8月的國發18號文件再到如今剛開始的宏觀調控、金融緊縮政策,在不到一年的時間裡,政策的反復重大波動令許多相關人士更加密切地關注著這個行業的前景。
房地產是一個政策性極強的行業。盧鏗提出這樣的疑問:為什麼這些年來房地產行業的政策總是起伏不定,時收時放並且一放就亂、一收就死?
華遠集團總裁任志強則強調,在全國投資增長過速時,為防止出現過速增長而引起的通漲,沒有人會面對國家用宏觀調控的手段來調整經濟發展的過快步伐,使其更加合理與平穩。但將金融調控的主要目標集中於房地產的做法值得研究。
SOHO中國董事長潘石屹說,政策對市場會有較大影響。負債率過高的房地產企業一旦資金不能立即接上,將被無情地淘汰出這個市場。可以預料的是,市場將會進一步兩極分化。
一些不願透露姓名的開發商老總也表示,房地產發展到今天,已成為國民經濟的支柱產業,事實上也得到國家的行業地位的承認(即去年國務院18號文),在否認房地產『泡沫』之說的市場條件下,有關部門所出臺的政策不應該是限制房地產行業的發展,在資金等方面應該給予相應扶持,畢竟房地產經不起大風大浪。
但是,擔懮之外也應看到好的一面,此輪緊縮調控的背後,或許將開啟一個新地產時代,將會比現在更具規范性。
透視三:中小開發商淡出樓市?小企業並非死路一條
『新政』將促使中小型企業間的並購,對中小企業會形成新的活力。
變盤指數:3
一位不願透露姓名的開發商老總告訴記者,該公司的注冊資本是2000萬元,相對這些大牌的開發商,規模是小了點,但按照以往經驗,這部分錢用於買地、以及辦理報建的『前期准備工作』已經夠了。只要有地有項目一般就能從銀行順利地貸到款,房子就很『容易』建起來了。但自央行提高存款准備金率0.5個百分點和此前國務院下發通知,將房地產開發固定資產投資項目(不包含經濟適用房)資本金比例從20%提高到35%以來,銀行放貸的資金受到限制,貸款就顯得特別難。這位老總說,過去一筆開發貸款只需個把月時間就可搞掂的事,今年三、四個月的時間也難以批復。現在開發商特別是資金實力欠缺的房產企業日子就不好過了,不少開發商缺乏開發資金。與此同時,有資金的開發商卻沒有足夠的資金實力去參與有大量外來資本巨頭參與的土地拍賣,也是日子難熬的另一方面原因。
此前,在深圳土地房產交易中心的一次土地轉讓(特區外用地)拍賣會上,某開發商陳副總經理對記者說,公司本來有意在競拍中獲得該開發用地,我們的心理價位也在2000—2200元每平方米的范圍內,但沒有幾個競價來回,一家房地產企業迅速就將地價抬高到2500元每平方米,我們不得不放棄參與競拍。
無論是深圳還是內地,越來越多的開發商處於沒有項目,而資金實力又拍不到地的尷尬境地。現在已經有不少中小開發商選擇了經營轉向或是退出這場游戲。綜合開發研究院(中國·深圳)品牌管理諮詢中心主任研究員李亞夫認為,這些政策的出臺,對房地產企業構成了一定的影響。特別是一些中小型企業已經到了舉步維艱的狀況。他說,深圳某公司在中心區有個項目,就因為資金不足正打算轉讓地塊。此外李亞夫還說,深圳有個投資商,原本計劃投資房地產,現在轉行了。
在問及對於中小企業的發展時,今典集團董事長張寶全認為這些政策將促使中小型企業間的並購,對中小企業會形成新的活力。
世聯地產董事長陳勁松也表示政策對於深圳中小開發商的生存狀況不構成多大影響,他說,深圳市場相對成熟,有些政策深圳早就開始實施,而且大企業與中小企業所面臨的市場因素是一樣的。大企業,項目多,資金量大,在市場體系上,中小開發商與大開發商所承擔的市場風險具有『雷同性』。不過,陳勁松也指出,這些政策對內地開發商還是有不少影響,因此他提醒『北伐』的開發商,要『當心』。
透視四:多數開發商信心十足減緩擴張步伐
某些開發商的銀行貸款資金只佔投資額的50%左右,從企業發展的總體布局及現行金融政策上看,對企業未來的發展反而起到促進作用。
變盤指數:3
5月20日,天津龍都置業投資集團總經理王洪泉在接受本報記者電話采訪說,龍都集團的銀行貸款資金只佔投資額的50%左右,從企業發展的總體布局及現行金融政策上看,對龍都的發展還是促進作用。
作為佔據新疆房地產市場半壁江山的新疆廣匯實業,也表達了相似看法。新疆廣匯實業董事長楊鐵軍在接受記者采訪時,毫不猶豫地表示,對廣匯不會構成影響,因為廣匯之前就擁有大量的土地儲備。
到目前為此,所有金融政策對於今典沒有任何影響。今典集團董事長張寶全如是說,相對於土地政策,目前是沒有影響,下一步的戰略實施可能會稍微『慢』點,但總體上影響不會很大。
而首創集團總經理劉曉光則向本報記者表示,首創無論從土地還是資金上,沒啥影響。他說,首創目前擁有大量的土地儲備,又是上市公司,今後首創將加強區域范圍的戰略擴張。
接受本報記者采訪的還有深圳航空城(東部)實業董事長李愛君、光南集團董事長顧問李植瑞等,這些深圳本地開發商老總都對記者表示,不少工作都做在了『前面』,因而新政對企業的整體發展戰略影響不大。
奧園集團常務副總裁雷建文對於新政之下的企業發展,另有看法。他說,過去這種『大乾快上』的現象將會得到調配。過去,有些企業只要有點資金就可以做項目,現在可能頂不上,特別是在當前有關土地開發年限的政策因素影響下,有些企業在擁有土地又沒能力開發的情況下,就必須想辦法。因此,越是宏觀調控,對於奧園來說越是一個機會。雷建文指出,為充分利用這種機會,奧園已著手品牌的輸出。
順馳的迅速擴張,使得業界對新政下的順馳發展也顯得尤為關注。日前,順馳集團有關部門負責人向記者表示,從規范市場來說,對大企業是有好處。作為順馳來講,新政策對前景的判斷應該是利大於弊。
透視五:政策持續『軟著陸』最怕『矯枉過正』
宏觀調控是必須的,但應當漸進並持續而行,應當『軟著陸』而不可以『急剎車』、『下猛藥』,房地產具有很強的地域差異性,應當區別對待和理性對待
變盤指數:3
2004年1月7日,國務院七部委局聯合發文,要求各地相關部門加強協作,共同做好房地產市場信息系統和預警預報體系工作,目的就是為了密切掌握房地產市場運行情況,加強對房地產市場的宏觀調控。
3月2日,國土資源部公布了已經開始著手建立全國性的土地市場動態監測制度,北京等城市已經開始相關工作的消息。據了解,土地市場動態監測系統由土地供應情況和地價走勢兩部分內容組成。業內人士認為,該政策的意義重大,在新的監測系統下,暗箱操作將會極易曝光,從而為全國土地的垂直管理奠定了信息、技術、資料基礎。
今年4月底,深圳市國土與房管局公布了『2004年第一季度深圳房地產市場形勢分析報告』。
據了解,今年以來政府推出『系列新政』之後,有關部門正在醞釀新的『系列政策』,將從財政、稅費甚至銀行利率上著手繼續對『過熱』的樓市進行調控。有關部門專家預測,未來一段時期市場可能還會發生『重大變化』,開發商的日子將會『更為艱難』。
在日前的一次房地產論壇會上,上海市房地產交易中心有關負責人就反復提醒,上海樓市將迎來新一輪嚴峻挑戰,每一位開發商都要作好應對准備。從某個側面,似乎也看到政策影響給樓市所帶來的濃濃硝煙味。
對此,華新國際董事長、上實股份總裁盧鏗說,宏觀調控是必須的,但應當漸進並持續而行,應當『軟著陸』而不可以『急剎車』、『下猛藥』,房地產具有很強的地域差異性,應當區別對待和理性對待,注意扶大扶強扶優而不應『一刀切』而打擊一大片。
盧鏗還說,住宅產業是國家的支柱產業,不可以草率地改變支柱產業的政策。簡單的『矯枉過正』可能適得其反;行業的宏觀調控應當漸進而行,應當因時制宜、因地制宜、因企制宜,不當的調控可能導致廣泛的社會問題。
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