|
||||
美國
美國沒有專門針對房地產出租收益征收的物業稅,而是將出租房地產的收入納入個人總收入中一並征收個人所得稅。另一方面,美國的稅法規定,在計算個人所得額時,不計入自有住房租金的推定收入(imputed income),指假定租用與自有住房同樣的住房是應該支付的租金。由於居住在自有住房中,不用繳納這筆租金,相當於增加的一筆收入,這筆收入稱為推定收入),同時允許扣除購買兩套自有住房的抵押貸款利息支出。這些規定實際上是鼓勵個人擁有住房。
法國
法國采用土地年度稅的形式征收不動產稅,在這個名目下包括三類房地產稅,即『未建成區的地產稅』、『建成區土地稅』和『住宅稅』。
按規定,『未建成區的地產稅』由空地的所有者繳納稅金,征稅根據是土地的出租價值,其稅金減免部分是20%;『建成區土地稅』由建築物(住宅或其他建築物)的業主繳納稅金,征稅根據是建築物的出租價值,其租金減免部分是50%;『住宅稅』由住宅居住者繳納稅金,但沒有減免部分。
可見,法國的不動產稅主要也是從租金計征的。在上述三類房地產稅中,有兩類是由業主繳納,一類由居住者繳納,由業主繳納的兩類考慮了業主的成本,因此有減免部分,而由居住者繳納的一類則沒有減免。可見對於出租的房地產來說,其稅負是分別由出租方和承租方承擔的。從其稅收政策中,看不出明顯的鼓勵或不鼓勵出租的取向。
日本
日本也不專門針對房地產租賃收入征稅,同樣是將此計入個人所得稅計征。根據日本的稅法,所得稅的課稅對象包括:利息所得、紅利所得、租賃費等不動產所得,來自自營業或農業的事業所得、工資所得、退職所得、山林所得,來自資產出售折轉讓所得、人壽保險或獎金、彩票中獎等臨時所得、公共養老金等的領取或稿費、講演費等雜項收益共10個種類。
日本的個人所得稅扣除中沒有抵押貸款利息支出的扣除一項。另外,日本還有個人事業稅目,屬於都道府縣稅中的主要稅目之一。個人事業稅的納稅對象為個人所從事的事業活動中的一部分事業的上一年所得。個人事業分為3種,每種稅率有所不同,不動產租賃業包括在第一種事業中,稅率為5%。
荷蘭
荷蘭對房屋課征的稅收,一種是地方政府課征的財產稅,主要課稅對象是房屋。第二種是房屋消費稅,對房屋使用者課征。另外,中央政府征收的淨值稅也包括對房屋征稅。
荷蘭的財產稅屬地方稅收,是地方政府為數很少的幾個稅種中最重要的稅種。課稅對象包括土地、房屋等不動產和某些動產。但主要是房屋,因對許多土地有免稅規定。房屋價值由地方政府參照房屋的市場價值評估確定,稅率由各地政府自定。
荷蘭中央政府征收的淨值稅,課稅對象也包括個人住宅和營業用房。對營業用房有減免規定,在13.1萬荷蘭盾以下的房屋金額免稅,超過13.1萬荷蘭盾以上的減征40%的稅款,減免稅額最高不得超過58萬荷蘭盾。對低收入者以房屋租賃維持生存都給予減稅照顧。
荷蘭對房屋使用者征收一種房屋消費稅。納稅人是房屋消費者或使用者,包括自用房屋和租用房屋的人。計稅標准為房屋租金和房屋內使用的家具的價值。稅率是比例稅率,按家具和房屋租金分別課以不同稅率。允許從租金中扣除一定數額,就其餘額課稅。
荷蘭的這種稅收制度顯得與眾不同,它的淨值對營業用房有減免,而對個人住宅沒有。它的房屋消費稅可以說是世界上獨一無二的,這種稅收政策鼓勵業主將住房出租。另外,它還鼓勵低收入者出租房屋。
加拿大
加拿大是個高稅制的福利型國家,它的稅收管理非常到位,雖然稅種繁雜,但居民都比較自覺的納稅,納稅成為加拿大居民的自覺義務,說明誠信體系完善。以溫哥華為例,該市是個以港口、商業、旅游為主要特征的城市,中心區土地面積(城市建成區)約20K平方米左右,人口約56萬,地方財政的主要來源是地稅(物業稅)收入,約佔總財政收入的58.4%、而溫哥華的地稅不是按土地面積征收的,而是按物業的總價值(土地和房屋)分別情況,按不同稅率征收,以此抑制貧富差距無限拉大,並通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡(當然這種福利社會也存在弊端)。
溫哥華市政府對物業管理非常嚴格,對房地產每年評估一次,評估由政府主持,費用也由政府負責。評估的過程和原則:首先是進行土地分類,確定房地產的土地類區;其次,是填報土地用類,依據用途,確定稅率;其三,是公共設施完善程度,含圖書館、游泳池、運動場所;其四,房地產所在地區距離醫院、學校遠近,以及學校的教育水平和醫院的治療水平;其五,是交通便捷度,設有公共交通(公共電汽車)、道路狀況等不同情況進行評估『物業價格』及確定稅率。依據評估總價值征收地稅,不是按每平方米土地征收,而是以土地和房屋的評估總值的0.5?15%,根據業主的不同情況征收,自己居住、自住加出租、商業性等不同用途的地產,而地稅也不相同。對自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人優惠30?50%。除此以外,不僅100%收稅,對擁有二套住宅的人還以高稅率征收。
溫哥華政府通過地稅的評估和征收,一方面保證地方政府的財政支出;另一方面通過地稅抑制貧富的過分懸殊。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||