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今年開始,面對經濟過熱帶來的負面影響日重,中央政府果斷實施宏觀調控措施,並已收到初步成效。中國經濟出現過熱,其中一個重要特征,是房地產市場過熱。在供求失調及炒風之下,整體物業市道正面臨極大風險,而金融業的過分介入,也將令內地金融風險增大。故不少已涉足內地樓市的外商,均關注未來內地物業市在宏觀調控下的走勢,在一些炒風熾熱的地區,更須關注樓市調整的幅度,以免造成投資失誤。
有關數字顯示,在過去的一年,中國沿海十五個重要商業都市的房價,平均上昇了15至25%,個別地區甚至超過40%,昇幅已超出市場的正常供求范圍,形成明顯的投機性泡沫,引起業界懮慮。其中,上海、杭州、寧波、溫州、福州、深圳、三亞等多個沿海城市,樓價在過去一年的平均昇幅達25%,超過了20%的房地產投資警戒線(國際統一標准)。在各類物業中,以高檔住宅和商廈的價格昇幅最為突出,昇幅普遍超過50%,隱藏的危機最大,也最具投資風險。
集團式炒作抬高樓價
中國大陸物業市場近年持續興旺,固然是受惠於外商大舉入進,對各類高檔物業需求增多,也與吸納了一部分收入增多的內地致富人士置業有關。但有關調查顯示,中國近年的房地產市道轉熱,並不是真正的需求所致,而是有濃厚的炒風之故。
業界指出,現時上海、北京、深圳一些高檔寫字樓的租金,已超出紐約、巴黎、倫敦、香港同類物業的水平,這麼高的物業租賃成本,完全脫離實際用家的負擔能力,明顯是人為抬哄炒作的結果,必須予以調整,纔能適應市場的實際需求。故此,未來內地樓面臨全面調整,相信已是大勢所趨,地產泡沫破裂的可能性甚大。
早在一九九三年,內地也曾掀起一股地產狂潮,樓市一度像脫韁野馬,導致中央政府施重手,全面抽緊銀根,對地產業全面實施調控。但十二年前的地產狂潮,主要是投資過度造成,當時的炒風尚不普遍。可是,內地樓市此次的熾熱,卻是炒風所致。
有關資料顯示,近年房地產項目的投資及開發並未出現過多情況,卻有大量游資通過各種不正常渠道進入房地產市場,導致對物業的需求急增,而物業的竣工和銷售又未能配合,令房價迅速上昇,完全偏離了市場合理水平。
值得指出的是,此次內地房地產市場的熾熱炒風,並非以往的普通炒家,而是有廣泛背景的炒家集團。以擅長跨地域炒樓的『溫州軍團』為例,他們不是在物業市場中進行簡單的一買一賣,而是與地產發展商、代理及當地政府合作,令發展商和當地政府成為最大的得益者。他們則用小量資金,在各地物業市場尋找投機目標,以炒賣樓宇獲利。
上述做法令房地產市場被扭曲,形成虛假的供求暢旺,也導致非正常地抬高了當地樓價。最後,肯定因游資撤走或泡沫破裂而造成經濟蕭條,代價太大,社會將難以承受。
由於近年來內地房地產領域的炒樓活動得到當地政府或銀行的幫助,令內地樓市走勢出現很多不正常的現象。如在上海,當地的發展商及媒體經常發表上海樓價仍有上調空間的言論,其根據無非是指上海是國際大都會,房價與香港相比尚有距離。
實際情況卻是,上海房價早已超出了上海市民的收入能力。廣州的收入水平高於上海,但廣州平均樓價僅上海的六至七成。上海的國際化程度再高,它的樓宇市道仍是取決於市民的收入水平,上海樓價不能完全同香港和其他國際化都市相比。
上海推遏抑樓價措施
事實表明,現時上海及內地沿海一些城市的樓價水平,並不是市場或需求決定的,而是人為抬拱,相互攀比,錯誤導向等不正常因素造成,如不及時糾正,將對後市造成很大影響。再加上現時內地不少樓宇買家購置的物業並非自住,而是作投資(炒賣)用途,並與銀行合作以『貸款置房——出租還貸——再貸款置房』的模式,一旦出現樓價大跌,或出租情況不理想,銀行業肯定要受連累。
最近,不少城市已□手調控上述不正常炒樓活動。上海市政府推出《房地產登記條例修正案》,規定樓宇尚未建成時,買家對已購置的樓花轉讓要進行預先登記,當局對不符合規定的樓花轉讓將不予辦理。南京市政府也制訂了《商品房預售實施細則》,也對炒樓活動進行了壓制。一些地方的銀行也降低對非自用樓宇購置的信貸比例、防止金融業被炒樓拖累。可見,未來內地房地產市場將面臨調整,一些不明朗因素仍然存在,值得海內外投資者高度重視。
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