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在中國房地產業十多年的發展歷程中,北京、上海、深圳等一線城市一直是被關注的焦點,而數量龐大的中小城市的房地產開發卻游離在公眾視線之外。
近期,已經有許多中小型房地產開發企業選擇『上山下鄉』的模式,到二三線城市甚至縣級市去搞房地產開發,特別是長江、黃河流域的二三線城市的樓市十分火爆,長沙、湘潭、柳州、寧波等地建成的商品房常常被搶購一空。
然而,中小城市房地產開發同樣經歷著冰與火的較量,一邊是潛力巨大商機無限,一邊是盲目開發土地資源流失。近年來中小城市的土地利用究竟與樓市繁榮有著怎樣的關聯?記者為此專門采訪了城市經濟研究與中小城市問題專家。
城鎮化商機
中國社科院研究員、城市經濟專家劉維新教授對『城鎮化』一詞情有獨鍾。他認為,與『城市化』相比,『城鎮化』盡管只有一字只差,內涵卻有明顯差異。
中小城市在中國城市化進程與房地產業發展歷程中無疑將扮演關鍵角色:一是要溶融區域中心城市的商機輻射,並引進成熟的房地產開發理念與經營模式;二是要往下游滲透並推動小城鎮建設,兼顧城市開發與土地利用的利益平衡。
全橙地產增值服務有限公司總經理朱凌波稱,業界通常把房地產行業的發軔地和最發達城市如深圳、廣州、北京、上海劃分為一線城市,把天津、重慶和一些發達的省會城市如杭州、成都、西安、沈陽以及沿海開放城市如大連、青島劃分為二線城市,習慣將地級市如寧波、煙臺、大慶以及一些落後省會城市如貴陽、哈爾濱、呼和浩特等劃分為三線城市,而縣級市和縣城就成為所謂的四線城市。
城鎮化商機如何發掘?『騰籠換鳥』與新城開發兩大模式已被樓市淘金者們廣泛采用。伴隨著舊城改造,居民拆遷,老城區核心位置一夜之間會變成寸土寸金的商務中心,而伴隨著新的政府辦公大樓在城郊落成,以及大量開發區『跑馬圈地』,城市開發商東擴西進、南征北戰的欲望被充分放大。
劉維新介紹,從1978年到2000年,中國城市數量增長4.1倍,城市建成區面積一般都擴展了4—8倍,城市數量達到600多座,建制鎮2萬多個,城市化率達到36.9%。新近兩年,城市擴張與開發區『大乾快上』的勢頭一直沒有得到有效遏止,許多城市規劃部門及一級土地開發商紛紛觸雷,這也是目前國家在冶理整頓全國土地市場時涉及面廣、問題嚴竣的真實寫照。而僅僅從房地產開發的角度來看,商機與利潤空間真可謂空前絕後,對於數量更為龐大的中小城市而言,城鎮化商機已經發酵為一只巨大的利潤『蛋糕』。
房地產『做局』
近年來,城市經營手法在中國被淋漓盡致地發揮。通過改善環境、提速交通、公建配套,城市各區位的地塊價值得以提昇,在向市民或農民征收土地,再向開發商轉讓或拍賣土地之後,政府聚集了大量資金,用於城市建設的滾動開發。
其中能否成功的關鍵在於如何以房地產『做局』。劉維新曾在2001年對青島市浮山新區提出過策劃建議,該區域地塊完整,佔地13.89平方公裡,臨近青島東部新城中心、嶗山石老人風景區,原來用地為農村集體產權。基於中高檔『綠色生態居住區』的定位,劉維新建議采取四項戰略措施:一是以土地資本聚財,實施滾動開發,政府要壟斷土地一級市場,禁止炒賣地皮和投機行為,適當超前建設一些商貿服務和公共建築,提昇土地價值;二是妥善解決農用地問題,該地塊最好由政府將集體土地一次性預征,有組織有計劃地安排農民移崗就業,老年人用土地補償費投保,青年人通過培訓獲取一技之長;三是新區開發與舊城改造銜接,在疏解舊城區高密度人口的同時,把握節奏待機開發;四是提高住宅品位,在提供中低價位安居小區,妥善安置農村人口之後,新區規劃要避免『城中村』現象,通過交通配套和市政設施跟進,提昇區位價值。兩年多過去了,浮山新區已完全建成,市體育館落成此地,交通網絡十分完善,成為青島市聚居人口、商貿服務、文化娛樂的另一個中心區域。
與此同時,劉維新指出,中小城市開發應該注意解決幾大軟肋:一是城市形態與產業結構趨同化,重復投資造成區域資源浪費;二是城市空間格局外延式擴展,降低土地利用效率,並導致耕地減少;三是由於規劃滯後,道路修到哪裡,房屋就蓋到哪裡,『帶狀經濟走廊』不利於城市功能分區;四是區域基礎建設『貪大求全』,忽略了今後的利用率和經營收益;五是舊城改造不注意保護『三氣』,大廣場、寬馬路、奇異雕塑等將失掉人氣、文氣、生氣,不利於集聚商機。
創造新的開發模式
朱凌波對二三線城市及縣級市的房企開發模式頗有見解。他認為,中小城市房地產企業在實踐中形成了獨特的開發模式和產品形態,所開發的住宅小區、中心區商鋪兩種物業的利潤率甚至達到一線城市的水平,一個不到10萬人的縣級市黃金地帶的臨街底商也能賣到每平方米2萬元左右。
所以,一種普遍現象是,幾乎所有的住宅小區都最大限度地增加商業面積,甚至擴大到二層和地下一層,贏利模式是住宅保本或賺小頭利潤,大頭全靠商鋪賺。有的城市甚至出現『剝皮建築』,只蓋臨街住宅,把一層和二層全部做成商業物業,四周是商鋪,中間是大超市或專業市場,把二樓平臺做成住宅的入口和綠化等配套,既保證了利潤最大化又盡量不降低小區品質。
中小城市房地產開發具備一些明顯的優勢:一是土地、稅收等政策優惠,綜合成本低;二是機會成本小,有時依靠政府支持,一些重要部門的團體訂購就能消化掉可觀的銷售任務。但風險也同樣存在:一是市場容量小,如果項目過大則難以『掉頭』;二是消費能力低,如果一個城市沒有重要產業支持,價格很難突破歷史和平均消費水准,銷售形勢微妙而險峻;三是地方政策變化大,一屆領導一個局面。
所以,朱凌波建議,在中小城市開發房地產項目要特別注意五點:一是要算准開發周期,最保險的方法是將項目在本屆領導任期內完成;二是要做好充分的市場調查,更要做好民間訪查,這不僅涉及項目和產品定位,也關系到營銷方式;三是廣告推廣一定要結合當地現狀,大城市賣期房和炒概念的手法在這裡或許會碰得頭破血流,眼見為實和身臨其境纔是比較恰當的操盤思路;四是在營銷過程中口碑相傳的影響力很大;五是民間信用超過商業信用甚至法律信用。
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