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銀信房地產開發公司總經理張明耕對於目前的政策調控分析說:現在是『地荒』時節,無論穿拖鞋的還是穿皮鞋的,只要聽說人家有地,我就要忙著去認真談。忙亂之後靜下心來想一想,我覺得有幾個問題是房地產界和全體住房人都關心的。
一是大家都來調控房地產市場,但是誰來培育它呢?中國的房地產市場,應該說是『爹不疼娘不愛』,是靠自己發展起來的以民營經濟為主的市場。現在是八只手、十只手都來調控,但市場有自己發育的規律,經得起這樣的調控嗎?前景是凶是惡,是順是逆都行,怕的是不可測。我曾經寫過『居住改變生活,政策改變地產』。政策對於地產的導向是太明顯了,今年以來一項項政策是刀刀見血、刀刀見肉,流動資金貸款收緊了,個人按揭貸款也收緊了,所以地產商能夠運作的空間已經很少了。像銀行、證券,甚至於鋼鐵行業,都有主管部門,都有人關心它的發展問題,培育它,地產行業卻沒有。
二是土地的規劃誰來做?土地從生地到熟地的轉換,除了需要征地、拆遷以外,還需要很好的規劃。政策改變後的問題是,這個規劃工作由誰來做?單靠土地一級開發公司行嗎?以前是千家萬戶,家家冒煙,戶戶點火,大家自己來把生地做成熟地。現在不行了,要靠每個區的土地分中心,要辦大食堂,全市一個鍋加上各個區的十幾個鍋能做過來嗎?以前千家萬戶做飯,對的是自己家裡的胃口,現在要由國家土地中心對千家萬戶做飯,有這個動力機制嗎?能詳細深入細致把這塊地最高的使用價值挖掘出來嗎?我相信,如果還是國家完全壟斷土地一級市場,不讓真正房地產企業參與到土地一級開發,土地緊缺的現象是很難改善的。
三是城市化進程屬於歷史必然。為什麼會出現房地產熱,城市開發建設熱,我把它看成是歷史發展的進程,這個進程是『十六大』提出的。誰來從城鎮化進程角度培育我們城市開發?農民有城市化的要求,城裡人有郊區化居住要求,既然主題是經營城市,就會有大量農用地轉成城市開發用地,盡管現在要控制,實際上這個控制也只能是有節制地發展,而不能急剎車,剎車是剎不住的。停止批農地和耕地轉成建設用地,這個規范是需要的,但是我覺得更重要的是培育,使得市場能夠健康、順利地發展起來。
四是大盤時代是否會被終結。『招拍掛』之後,郊區大盤的步伐基本上是停滯的。在廣東和江浙,郊區大盤做得比較成熟,比如廣東番禺,一個大盤有幾千畝地,十幾個大盤連在一起。我感覺那不能簡單說是地產商開發狂熱,實際上是城市化進程的表現,雖然否定的聲音很多。再看看北京的郊區化進程,一個『攤大餅』的過程,三環完了做四環,四環完了做五環,現在是五環往六環推進。有沒有一個政府部門來關心一下農村城鎮化進程和城市郊區化過程,在這個問題上多做研究和探討,在研究、探討上找到規律,靠市場行為做一個市場化的引導。
最近的調控有兩個基本原則:一是對用地采取更慎重的態度,因為要保護耕地,為的是糧食安全問題;二是出讓土地使用權時,只要用於開發性項目就要做『招拍掛』。但是,相關建設性的東西我覺得很少。比如說對於郊區大盤的操作,按照現在的趨勢,以後很難再出現80萬或是100萬平方米的大盤了。因為先不說別的支出,首先國家土地出讓金這塊就不會再是幾億,可能是幾十億。
實際上,大盤的操作對社會、對於企業來說都是有好處的。先說基礎設施配套,做小盤會出現兩個現象:一個是低標准,一個是高費用。因為是小規模開發,路不會修的一次到位,水電氣暖管線也未必能一次到位,以後還要挖『拉鏈路』。再者,評判一個社區不但要評判它的簡單購置費用、購置成本,更重要是居住成本。居住成本要靠小區裡面配置的物質和文化生活配套設施,小盤操作很可能造成配套設施在某些方面過剩,更多則是不足。對於過剩,開發商今後要把利潤往裡面貼;對於不足,小區居民的居住成本就會很高,比如醫院、學校,小盤就難以實現,要去很遠的地方,居民並不合算。以後比較合理的辦法是讓政府來充當整個區域開發,做一級開發商,但是從經濟學角度,其動力機制又並不充分。
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