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有人說2004年是中國地產政策年,也有人說2004年是中國地產政策執行年。不管是政策的制訂還是執行,從宏觀上講,至少在今年內,政策的一個重要內容就是讓房地產業適度降溫,讓過高的房價降下來。
房價,始終是房地產市場最為敏感的神經。它的昇降涉及到各個層面的利益,既是購房者關注的話題,也是政策面最為關注的問題。
根據國家發改委、統計局4月19日發布的報告顯示,今年一季度全國35個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%,其中上海以28.3%位居第一。
十幾年來,我國的房價經歷了三次大的變化。而這三次房價的變化都是和當時的國家政策有著直接的關系。
1991年未實行土地有償出讓制度之前,中國尚沒有對私人消費供給的公開商品房市場,只能用計劃指標購房。由團體、單位購房並用實物分配的方式向個人轉移居住的權利。實行土地有償出讓制度是中國第一次房價高速上漲的原因。尤其是對外銷房的價格放開,實現了房地產商品房價格的市場化管理,外銷房與內銷房大大的拉開了差距並帶動了內銷房價格的上漲。可以說1992-1993年房價高漲的原因主要來自於土地的有償出讓。
房價的第二輪的上昇是在1998年23號文件停止住房福利實物分配之下產生的。1993年-1997年的房價下滑與投資下滑曾造成1996-1997年的房地產全行業虧損。1992-1993年曾經房價高漲的地區在這一段時間內的第二次房價上昇基本都是一種回歸性上昇。第二波的房價增長也沒有影響市場中日益擴大的消費需求增長。
房價的第三輪增速的原因是土地出讓制度政策的變化。2002年7月1日開始實行的土地招標在原本平穩增長的房價下燒了一把急火,起到了催生房價超高增長的助力作用。
經營城市土地的概念讓政府從土地的開發成本中謀求了額外的城市發展的財力。這種財力助推了政府基礎建設、形象工程和城市化進程的速度,加大了征地、拆遷的行為,創造了大量的強制性消費需求。
可以說三次房價的高速增長,主要的動因都與國家的政策變化相關,也應看到政策變化的必然波動是要經過一段時間消化的,尤其是房地產的政策調整均有一個傳導過程的滯後期。
以北京為例:2004年1月,北京市人民政府辦公廳轉發市國土房管局等部門《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓補充規定的通知》。
2004年3月,北京市人民政府發布《關於進一步治理整頓土地市場秩序加
強土地管理工作的意見》。
2004年4月,北京市國土房管局轉發建設部《物業管理企業資質管理辦法》有關問題的通知。
短短不到半年時間內,與北京市房地產行業相關的政策一再頒布。
毋庸置疑,北京市新規定的出發點是好的,也能在一定程度上遏制高價轉賣的行為,但離它『真正讓經濟適用房為低收入家庭服務?的目標還有一定的距離。北京一位業內人士說,今年上半年的所有項目賣得都不錯,價格普遍在漲,平均上漲300元到500元是很正常的。
在全國,在不到一年的時間裡,國務院、國土資源部、建設部等行政主管部門就相繼出臺了一系列的文件和法規,涉及到了房地產行業的土地市場建設、壓縮房地產信貸等多個環節。不僅想控制房地產可能帶來的風險,還要爭
取使已經過高的房價降下來。
對類似問題,美國商業規劃專家何瑞傑也作了精闢的分析:中國房地產所存在的一系列問題,跟中國現行帶有濃厚的行政色彩有極大的關系。
中國在由傳統的計劃經濟轉向現代市場經濟的轉變過程中,由於市場發育不成熟,法制不健全,使得政府的政策手段在市場經濟中必不可少。但是也正因為如此,容易扭曲市場規則和價格信號,從而導致市場失靈。從這個角度講,政策支持是有限度的。只有有限的政策纔是有效的,纔能達到最有資源的配置,纔會有一個好的現代市場經濟。
這樣一個市場,預測起來的確有難度。業內更多的聲音是,由於政策的影響具有滯後性,下半年最顯著的變化將是上半年緊縮政策的反映。價格是房地產最敏感的話題,但預測價格本身卻意義不大,因為房地產缺乏衡量整體價格水平的值得信賴的標准。不過,在宏觀環境面臨巨大變局的時刻,價格依然是首要的風險。
而對政府來說,能讓百姓真正受益,這纔是政策起草和出臺的終極目標。
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