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●房地產泡沫是宏觀經濟環境、制度性缺陷、微觀機制三方面綜合作用而產生。
●房地產泡沫產生的最本質原因在於房地產制度,因為當前的制度是鼓勵投機炒作,投機炒作可以獲得最大的收益。
筆者曾指出,上海房地產存在泡沫,泡沫度指數為1.7,處於警戒區,逼近危險區。那麼,誰制造了房地產泡沫?
有人說,溫州炒房團抬高了房價,制造了房地產泡沫。有人辯解說,溫州炒房團的資金只能起到激活市場的作用,不能左右市場,不應誇大溫州炒房團的作用;還有人說,溫州炒房團是市場行為,活躍了房地產市場,政府應給予保護和鼓勵。
其實,上述爭論的中心點並不在誰制造了泡沫,而是圍繞應不應采取『禁炒』或『限炒』的政策爭論,但政策討論卻必須全面分析房地產泡沫產生的原因。不能否認,溫州炒房團是房地產泡沫產生的一個原因。當然,這不是惟一的原因。
筆者認為,房地產泡沫是宏觀經濟環境、制度性缺陷、微觀機制三方面綜合作用而產生。宏觀經濟環境是泡沫產生的前提條件,泡沫產生的本質和根本性原因在於制度性缺陷,微觀機制則是泡沫的實現基礎。
上海房地產泡沫產生的宏觀經濟環境表現在經濟增長主要依靠投資拉動、通貨緊縮、可供民間資本投資的渠道非常狹窄、住房制度改革激發了房地產新一輪的繁榮局面、上海世界級城市的定位和世博會申辦成功給房地產業提供了豐富的想象空間等方面。近幾年,房地產投資對上海經濟的拉動作用功不可沒,2003年,上海房地產投資佔全社會固定資產投資比重達到36.8%,中心區更是達到60%左右,但以投資拉動為主的經濟增長是粗放的,持續高速增長的基礎不牢。通貨緊縮、投資渠道狹窄與住房制度改革的政策效應則使大量資金流入利潤豐厚的房地產業,房地產泡沫化傾向獲得了資金上的充分支持。上海世界級城市的定位和世博會申辦成功則給房地產炒作提供了最具誘惑力的概念。
上海房地產的制度性缺陷主要體現在兩大方面,即:一方面是住房制度改革過分強調『以售為主』,住宅租賃市場發育遲緩,政府住房保障制度建設嚴重滯後;另一方面是不合理的房地產稅費制度以及土地政策的失誤。
目前,上海居民住房需求的實現大部分是靠『買房』解決,上海住房自置比重已達75%,遠高於發達國家與地區水平。香港2002年住房自置比重為52.6%;美國大城市住房自置比重一般低於50%,紐約市2000年住房自置比例為30.2%,1999年紐約市曼哈頓地區住房自置比例更是只有22.8%;1998年日本東京住房自置比例為42.8%、大阪為50.6%。過於強調『以售為主』,租賃市場發育遲緩,導致上海住房需求超出當前的經濟發展階段,超出居民的現有消費能力,也就是說,上海當前的住房需求總量是不可持續的,含有泡沫成分,助長了房地產泡沫的膨脹。
與此同時,政府住房保障體系建設沒有得到足夠的重視,1998年房改目標沒有具體明確住房保障制度建設的重要性與必要性。上海目前完全意義上的住房保障只有少量的廉租房(拆遷補償房不能算住房保障),到今年2月底,也只有8210戶家庭租賃到了合適的房源,佔上海全部家庭數量不到0.5%。我國香港地區非常重視住房保障制度建設,1986-1995年間,香港政府每年用於住房保障開支佔綜合公共部門開支的比例為10.0%-14.4%,平均為12.3%;政府建造或支助建造的租住公屋與補助出售單位佔全部永久房屋的48%,居住在公屋與補助出售單位的居民數佔總人口的50.5%。在西方國家,各國都有相對完善的住房保障體系,包括完善的住房保障法律體系和住房保障的實施機構體系。
房地產稅費制度方面,不僅稅種繁雜,稅負過重,而且保有環節課稅少,開發流通環節稅費多,其結果是鼓勵投機,鼓勵囤積土地,導致土地炒賣嚴重。據權威消息,目前上海在開發商手中尚未開發的土地,總量不少於6000公頃。
除了不合理的稅費制度,土地政策的失誤也是產生房地產泡沫的內在因素。土地政策失誤之一就是對土地的公共管理特性認識不清,對土地交易過於放任。土地的公共管理特性要求對土地保有、使用和交易進行限制。上海目前雖然對土地保有、使用和交易也有限制,但是對交易的限制很弱,炒賣地皮的現象司空見慣。而許多發達資本主義國家對土地交易的限制非常嚴格。
土地政策失誤之二就是土地產權不清晰。比如:有期限的土地使用權費用(地租)是按當前價格一次性交滿,但由於現代都市土地是現代基礎設施裝備的土地,現代都市土地地租的價值源泉是現代基礎設施,上海目前卻處於大規模基礎設施建設階段,按當前價格一次性交滿70年的地租費不符合土地價格的等價交換原則,而且也將刺激土地的炒作,事實上,國際上通行的做法是按年繳納地租。又比如:上海市目前對舊房改造與拆遷的補償也有產權上的含混不清,這種補償既不能算是住房保障(窮人與富人同等享受),按法律規定也不是地租的價格,只能是地上建築物價值的補償,而實際上補償價格遠高於地上建築物的價格(包含地租),因此這種補償給了一種當前建造的住宅在若乾年後拆遷可能獲得遠高於建築物殘值的補償。
泡沫產生的微觀機制則在於房地產市場秩序不規范、結構矛盾、不正常的消費心理與羊群效應、投機炒作等方面,其中,投機炒作的作用相對突出。
從以上分析來看,房地產泡沫產生的最本質原因在於房地產制度,因為當前的制度是鼓勵投機炒作,投機炒作可以獲得最大的收益。另一方面,倘若沒有投機炒作,制度性缺陷也就被掩蓋起來,房地產泡沫自然也不會產生。因此,房地產泡沫治理的政策重點在於完善制度。問題是制度的完善總是一個漫長的過程,投機炒作盡管屬於市場行為,是市場經濟制度應給予支持的,但在不完善的制度下任其將泡沫吹大,結果將是效率的極大損失,因而必須加以限制,可完全限制又不符合市場原則,同樣會損害效率,所以,有時政策制定如走鋼絲,關鍵在於松緊平衡的把握。
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