目前房價初現拐點，十大因素導致下半年可能出現全國性的房價回落，降價幅度難以預料，但受益最大的應該是消費者。

　　房價，經過近一年時間的普遍性上昇，今年4月份，房價與去年同期相比略有下降。媒體報道多數認為，這是國家宏觀調控影響而促成的結果，並說明去年以來極不正常的建材等漲價得到抑制，從而房地產市場也得到了有效的控制。1-4月，福州住宅價格同比增幅3.84%，商品房價格平均下降40元。湖南省統計局投資處提供的一份最新資料表明：今年1-4月，湖南房地產開發完成投資79.23億元，比上年同期增長49.6%，增幅比1-3月回落1個百分點。還有很多一二線城市的有關數據表明，上半年全國房地產市場均出現了微妙的變化。

　　數據顯示，今年第一季度，全國35個大中城市土地交易價格平均比去年同期上漲7.5%，漲幅比去年四季度低1.4個百分點；而長沙的土地交易價格與去年同期相比僅上漲1.7%，排名第23位，低於35個城市平均水平5.8個百分點，與漲幅最高的杭州(漲幅51.3%)相比，落差高達30倍。一向代表中國房價指揮棒的上海，最近傳出消息說，已經由去年的『求微大於供』轉變為『供微大於求』，價格也得到了抑制和回落。

　　FCP五洲半島觀察師認為，房價整體下降將成為下半年房地產市場的一個廣受關注的特征。而且這一情形不僅是湖南現象，更將成為全國現象。FCP分析主要原因如下：

　　第一，建材價格從上半年開始普遍回落，目前已經到了去年上半年相對合理的水平。從房屋成本分析，直接影響房地產的價格也將回落，但有一定的滯後性，估計為半年到一年左右。在人們心理上，已經暗示了降價是不言而喻的事情。

　　第二，國家相關宏觀調控措施的落實和繼續執行，尤其是中央和全國各城市均出臺了一些有關土地政策和限制炒房行為的政策與措施，這將有效防止房價被人為地抬高或價格虛漲。

　　第三，土地源頭的控制，有利於樓價理性回落。隨著國家宏觀調控措施作用的逐漸顯現，土地吃緊現象將緩解，房價也將逐漸回落。國家發改委經濟研究所研究員王小廣認為，土地也是被某些人當作概念來炒了。實際上土地供給是太多了，5年都用不完。據國土資源部對全國1510家土地收購儲備機構的調查表明，到2003年底，土地儲備量約為170萬畝，其中囤積在房地產商手中已經購置而未完成開發的土地超過70萬畝。根據有關規定，開發商圈地後要在一定期限內開發，如果不開發則要將這塊土地上市公開交易。而現在很多開發商並不具備開發能力，隨著他們所圈的地重新回到市場上，土地供應量恢復，房價會慢慢回落。

　　第四，銀行方面的因素，銀根的收緊和放貸條件提高，造成一批缺乏資金實力的項目產生資金鏈的矛盾甚至斷炊，因而也可能通過降價以求盡快回籠資金。

　　第五，去年及今年上半年新開的項目增多，但絕大部分都會在下半年推向市場、開始銷售，市場競爭將更加激烈，這種競爭完全是材料低價時某些建成的項目與材料高價時某些建成的項目之間的競爭，可能對市場的波動比較大。

　　第六，不正常的融資行為，將間接地壓迫房價走低。由於銀行緊縮房產企業的貸款，一些中小型房地產商不惜以45%的高息向典當行借款，甚至將寫字樓、奔4轎車、自家別墅等押進去，據悉，這種情況已很普遍，尤其是一些中小型房地產商，仿佛這已經是最後救命的稻草了。

　　第七，在比較典型的二線城市，房產交易已經出現下降趨勢，湖南房地產投資增幅也是全面回落，再如長沙春季房交會和浙江省房博會成交有大幅下滑，後者成交量僅為去年的三分之一。據FCP在湖南八個主要市州的調查顯示，各地房價盡管參差不齊，但『不昇微降』或『明昇暗降』的情況普遍存在，岳陽作為湖南第二大城市，但房價甚至比郴州還低得多。市場供求關系出現了拐點，開發商短期形勢不容樂觀。

　　第八，購買力相對下降，迫使許多開發商的樓盤走進『微利時代』，降價成為生存和贏得市場的最後利器。在長沙，在上海，在深圳，本地購房者的購買能力明顯見弱，其現實購買行為也明顯減慢。外來購房者雖然相對購買欲和購買力強勁，但外來購買者畢竟還不是主流，而且他們當中有部分帶著投資或炒房的目的，在某些城市曾一度造成當地政府和媒體恐慌和緊急封殺的情形。

　　第九，消費者購房已逐漸趨於理性和更加關注質量，甚至在同質的條件下要求價格更優惠的這種購買心態，促使許多急於資金回籠的項目不得不降價，以求成交率。

　　第十，投資購房者追求利益的盡快收回，尤其是那些投資商鋪期望一二年就轉手大賺一筆的『炒家』，可能會在下半年或購房一年後放盤出來，這一情形與二手房市場行情的看跌一樣，可能會促動樓市走下坡路。

　　一位持與筆者相同觀點的業界人士指出，『……一旦這些只相當於市場價格一半的物業和土地資產釋放到市場當中，將意味著什麼樣的價格走勢？那些堅持認為由於上游材料價格堅挺，所以地產價格將會繼續上昇的人，忽視了一個常識性的問題，價格是由需求決定的，不是由上游材料決定的。中國未來的地產價格就遠期來看，毋庸置疑將處於一個充滿風險的波動期，誰忽視了這一點，誰就有可能品嘗到市場規律的苦果。』

　　房價可能在下半年時間有一個明顯的降價，但這種降價實際上也是房地產市場價值的回歸，是暫性的和局部性的，並不是行業前景性引發的。至於具體時間有多久，什麼時候價格止跌回昇，還很難預測，但毫無疑問是，降價，對真正的購房消費者是其最大的受益者。

　　當然，從長遠和總體上來看，房價昇溫、房產昇值是一個大的趨勢。