|
||||
出於提高商品房交易信息的透明度,規范商品房銷售行為,方便房地產登記,上海市房地局從今年4月份開始試行網上房地產備案制度。
兩個月時間過去了,承載上海樓市交易信息的『上海網上房地產』網站已越來越成為眾多購房者所倚重的信息渠道。但有讀者發現,網上房地產登記備案制度並非盡善盡美,還存在一些不盡如人意的地方,如樓盤價格、新房上市數量、網上公布的信息不能真實反映樓盤實情等,這些已成為購房人投訴的焦點。
筆者以一個購房者的身份,親歷了一些發生在網上備案制度實施之後的現象。
網上有房卻不賣
有部分樓盤在取得預售許可證之後,往往並不急於對外出售,如果問及原因,他們會找到一些理由來解釋。而網上備案制度已明確規定,凡在網上公布的可供銷售的商品房,購房人要求購買的,房地產開發企業不得拒絕。
5月21日,筆者在瀏覽『網上房地產』網站時,發現『中梅苑』一次推出200套房源。據了解,該樓盤位於羅秀路、虹梅南路交叉路口,此次推出的房源來自小區內編號為第15號15幢至22號22幢的住宅樓,其中,第15幢至20幢共60幢樓,每幢樓有28套房源,第21幢、22幢每幢有16套房源。
筆者撥通該樓盤諮詢電話,一位先生說,『目前樓盤還沒有對外公開銷售。』筆者問及原因,對方稱售樓處還沒有造好。這位工作人員說,公司開盤時間初步定在6月1日。
在上中西路、虹梅南路的交叉口處,筆者看到了該案的巨幅形象廣告。在這幅廣告上,筆者找到了新售樓處的地址——羅秀路1330號,而原來一期的售樓處地址在上中西路766號。
5月25日下午,筆者來到形象廣告上所指明的地址,看到一幢沿街的二層建築正在進行裝修,目前外立面已經全部完工,和很多售樓處差不多,采用的是銀灰色掛磚,建築內部裝修也在同步進行著,十幾個工人在忙個不停。一輛車牌號為滬AP7530的輕型卡車運來一車裝飾材料,諸如燈具、地板等,由工人卸了下來搬進屋內。
一位不願透露姓名的工人告訴筆者:『這幢二層建築裝修好以後,就當售樓處用,老板交待過了,要在6月1日以前完成裝修工程。』
(以『不對外銷售』為理由來搪塞購房者,這種做法並不鮮見,一些開發商根本就不解釋原因。筆者查詢到徐匯區內天鑰橋附近某樓盤,明明是網上標明『可銷售房源』,可是電話打過去,一句生硬的『不賣』將要將我打發掉,詢問為何不賣,對方冷冰冰地回答:『這房子就是不賣,總可以吧』,問題是,拒絕客戶是不可以的,明顯違反了網上備案制度的規定。)
購房排隊依然故我
盛行一時的排隊購房,並沒有隨著商品房網上備案制度的實施而消亡。筆者在顧戴路、龍茗路交叉口的『江南星城』售樓處,又一次看到了這種現象。
5月28日下午,筆者經過『江南星城』售樓處,發現有十多個人或坐或站,排成一隊。經打聽得知,該樓盤有部分房源將要推出,消息靈通人士得知消息以後,便預先在此處排起了購房隊伍。但令人費解的是,在售樓處的門口,貼著一份告示,大意為:今日沒有房源推出,請大家不要盲目排隊。落款日期為5月28日。
當天晚上20時許,筆者再次來到『江南星城』售樓處,發現購房者隊伍已有所變化,雖然人數沒有減少,但面孔已經不同,估計是換班了吧。
一位年齡在50歲左右戴眼鏡的婦女,突然放下手中的活計,在眾人的吵鬧聲中,煞有介事地宣布:『今天晚上排的隊不能算數,明天下午5點鍾左右,售樓處的經理會親自過來處理這件事情,他今天專門把我叫進去告訴我的。如果有人還像上次一樣,一個人領5個號,想都別想;要是有人想制造混亂,我們就報警。』老阿姨將這幾句話重復了好幾遍,有人不耐煩地打斷了她:『你不要講了,把精力放在明天吧。』
這天晚上天氣稍微顯得有些悶熱,有風,但不大。初夏的天氣雖然不會讓人感到難受,可在這種天氣裡,是蚊子最為猖獗的時候,穿著短袖短褲的人們,只好用手不停地拍打著雙臂,或者兩腳不停地搓動著。
正在眾人爭論不休的時候,來了一位戴眼鏡的年輕人,手中拿著一本藍色的某銀行貸款說明書,封頂空白處記錄了近30個人的姓名。這小伙子排名第24位。
見到眾人爭論個沒完沒了,24號提議現在重新點名,理清次序,以免明天又發生爭執,他的提議得到了大家的贊同。
四川人馬上搶過24號手中的花名冊,讓在場的人把自己手中的序號都亮出來,以便重新登記。1號的次序號沒有帶在身邊,2號的次序號剛交給四川人,立即被人索要,他一猶豫,馬上遭到大聲呵斥:『還給我,你想乾什麼?』
吵吵鬧鬧中,登記到了第32位,32號是一位姓龔的女士,此時不在隊伍中間,由他父親代替。龔先生表示自己是幫他女兒來排隊的,24號遲疑了一下,並沒有立即把姓名登記上去,龔先生馬上找來證人,並揚言,要是不給登記,就要跟他急。
據29號陳先生介紹,他手中的次序號是從售樓處裡面領出來的。
晚上21時許,售樓處已經聚集了大約40多個人,有人搬來了躺椅,看樣子,是要在這裡過夜了。
5月29日上午9時許,當筆者又一次來到售樓處時,老阿姨、四川人、龔先生等人仍然在堅持著,但每個人的眼睛裡都布滿了血絲。
但奇怪的是,筆者在『上海網上房地產』網站上查詢了『江南星城』,但卻並沒有找到。
(如果是房源真正緊張,排隊購房倒也可以理解,畢竟購房心切。但如果市開發商故意為之,以造成暢銷的假象,那就有些說不過去了。如果是開發商借此趁機『內訂』,那就是違規。)
訂單轉讓難以禁止
訂單轉讓是一種投機方式,購房者通過在售樓處取得一份購房訂單,交納一定數量的定金,便可得到購房的優先權。部分人並不是真正想要購房,他們得到訂單之後,通過轉讓訂單從中獲利。在走訪中,筆者發現這種投機方式並沒有因為實施購房合同網上備案而得以遏制。
5月28日,筆者來到龍茗路附近的『百家匯』中介公司,表示想要找一套周邊新近開盤的小面積二手房,公司一位女士翻了翻房源登記薄,發現只有『江南星城』的房源,筆者看到登記薄上記錄了兩套房源,均為2房,面積在90平方米左右,在備注欄中標明為『訂單轉讓』。但該公司的工作人員表示這兩套房源『難以操作』,所以並沒有筆者殷勤推薦。
在龍茗路上另外一家名為『聖約』的中介公司,筆者提出同樣的要求,一位小姐表示『沒問題』只是暫時還沒有房源,如果找到了房源,她會馬上通知。她還透露,此前附近的幾個新盤都有『訂單轉讓』的房源來公司掛牌。應她的要求,筆者留下的自己的聯系方式。
當天晚上7時許,『聖約』租售中心打來電話,表示手中現在剛剛征集到一套『江南星城』的房源,為面積90平方米的2房,如果有意,馬上就可以前去看房。筆者表示已經有中介公司提到過這套房源,並得知不易辦理轉讓手續。
『他們搞不定,你怎麼知道我們不行?我們絕對搞得定,你放心好了。』這位小姐如此讓筆者寬心。
據中介反映,由於上家只是向開發商交納一定數額購房定金(或是誠意金),並沒有簽訂預售合同或購房合同,故『訂單轉讓』只需購房者向上家補齊所謂的差價部分,便可和開發商直接簽訂購房合同,而不用經過更改備案登記手續等繁瑣程序。差價部分金額一般有3、5萬元,最高可達7、8萬元。再加上支付給中介傭金,就等於在無形中要額外支出一大筆開銷,也相當於變相抬高了房價。
(其實,『訂單轉讓』也是一種炒房行為,購房者只要能夠『搞定』開發商,一筆不菲的差價便輕松到手,殊不知,房價由此也就上漲了。)
達安花園均價不到6000元?
近日,筆者接到讀者的反映,稱位於靜安區長壽路1099號的達安花園均價不到6000元。
讀者羅先生說:『我前幾天在「上海網上房地產」網站上看到,達安花園的均價還不到6000元,這怎麼可能?可以說,在整個靜安區都不可能找到這種價位的房子?』
誠如羅先生所言,靜安區地處上海市中心,現在連外環線附近的房價都已普遍達到這個價位的上海房產市場來說,在靜安區怎能找到6000元/平方米的房源?而且筆者在某房產雜志上也曾看到過有關該花園的簡介,其房源報價為均價11000元。
筆者和達安花園售樓處取得了聯系,一位先生說:『可能是把車位的售價也算在一起了吧。』
5月29日上午,筆者登陸了『網上房地產』網站,在達安花園的『樓盤統計信息』欄中,發現當前『已售房屋均價』的確為7738元,雖然沒有羅先生所說得那麼低,但離該花園先前對外宣稱的均價11000元還有不小的差距。
根據開發商公布的信息,地下車庫的參考價為5942?5964元之間,商品房的參考價為9000?11599元不等。在已經成交的41套房屋中,地下車庫佔到了多數,故均價不可避免地會顯得偏低。
羅先生認為,『網上房地產』網站如果不能真實地反映所有樓盤的信息,那麼它就會違背原來的初衷。
(車庫的價格和商品房的價格顯然是不一樣,有高低之分,如果混同在一起,能夠真實反映樓盤的價格水平嗎?)
『非白即綠『看不懂
購房者通過『網上房地產』網站,能否『清清楚楚明明白白』地了解到所有樓盤的真實信息呢?答案是不一定。
首先是房價難以真正公開。筆者在該網站上查閱了多個樓盤的『項目統計信息』,發現其中相當一部分在售樓盤並沒有公布參考價格,而部分樓盤即使是標明了參考價格的,也並不能反映出其真實狀況,如浦東新區某樓盤標明參考價為7500元,但筆者通過查詢其銷售紀錄,發現最低的房價為6500元,差距之大,出人意料。
很多已經上網的樓盤狀態『非白即綠』,這讓購房者感到『有些看不懂』。根據上海市交易中心的規定,自從樓盤納入網上銷售以後,每進行一套商品房交易,將在網站上進行登記,同時用紅、黃、綠、粉紅、白等五種顏色表示每套商品房的銷售狀態。
筆者查詢了靜安區內某樓盤的銷售狀態。該案推出的所有房源幾乎是通過『七拚八湊』而來,如31號31幢只有1層A室和11層B室為綠色,1?28層所有的房屋均為白色,其餘樓幢都是這樣。除此之外,很多樓盤的銷售狀態也只有綠色或白色兩種狀態,白色狀態僅僅能夠表示『未納入網上銷售』,有讀者反映,這種狀態到底代表什麼含義,是早已被預定、預售,還是被抵押而不能銷售,還是因為有特殊用途暫時不准備出售等等,如果不做出明確地解釋,就有點讓人滿腹狐疑。
甚至有讀者擔心,『非白即綠』的狀態是不是開發商分批上市銷售策略的反映,部分白色狀態的商品房,可能只是目前『未納入網上銷售』,等到過了一段時間之後,便會轉變為綠色狀態。如果真是這樣的話,那麼開發商的『惜售』行為便無法制止。
(購房者希望通過網站找到一些實用的信息,但現在部分開發商卻『猶抱琵琶半遮面』,不知用意在何處?)
『半夜簽約』太奇怪
在房屋銷售信息沒有公開之前,開發商照顧『關系戶』可以做到神不知、鬼不覺,但現在交易信息上網之後,這就讓開發商有點『傷腦筋』了。
近日,上海市發生了多起晚上簽約的怪事。據報道,虹口區四平路四達路口『××花園』有一批房子預售以後,成交信息上網了,網上表明成交單價纔5000元左右,而周邊房價已經過萬元,這實在是引起了很多購房者的注意。不少人趕到售樓處,但銷售人員卻告知:單價15000元!
不調查不知道,一調查居然挖出『半夜簽約』的怪事。這個樓盤交易單價確實是5000元/平方米,但售樓處網上簽約經常選在夜裡10時半至12時之間。因為這個時段正是『網上房地產』訪問量較低的時候,而計算機程序到了夜裡12時會自動更新,也就是說,在夜裡10時半至12時之間簽約,交易資料不容易被查到。但某天晚上,一筆交易搞得太晚,交易時間定格在夜裡12時03分,計算機系統把這筆交易作為當天頁面上的『頭條』反復滾動,5000元的單價成了一清早最紮眼的信息,買房人紛紛趕往售樓處。銷售人員為了『保護』那些留給『關系戶』的便宜房子,只好開高價嚇退趕來的人。
(據業內人士分析,其實,房子究竟賣什麼價別人不好多說,但大家關心的是:有這個本事半夜裡買到便宜房子,究竟是哪些人?還有多少『透明』背後的貓膩沒有被察覺?)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||