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二、市場需求取向
(一)『大河西』(和平、河西、南開)——生活指向
該區域置業表現出明顯的追求城市中心、教育發達、社區人文、人口素質和身份象征的需求引力。目前全市在售的?5000元/平方米(契稅1.5%與3%的政策分界點)的高檔盤主要集中在大河西,和平4、河西11、南開7(另河東1)。(《今晚地產》2003.12)2003年第三季度,市內六區高層(含小高層)開發項目81個,其中,河西29、南開26、河東16、河北9、和平8、紅橋3。也就是說,大河西63個,佔77.78%(《中原》2003第三季度)2003年,大河西商品房成交面積佔全市約32%。
[案例](單位:元/平方米)森淼清華園5100,嘉利中心5600,嘉怡國際5200。
1、大河西常住人口185萬人,區域面積88.75平方公裡,存量住宅建築面積3764萬平方米,人均住房建築面積19.52平方米(和平15.92,河西21.57,南開21.08)。享受低保戶9765(241元以下/月),佔全市(29750)32.82%。家庭收入3500元/月以上5539戶,佔全市該類個數(15248)的36.32%。
2、1998-2003大河西商品房交易價格和面積(元/平方米,萬平方米,資料來源:根據業內資訊測算)
時間(年代)
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1998
|
1999
|
2000
|
2001
|
2002
|
2003第三季度
|
平均價格
|
3622
|
3450
|
3433
|
3608
|
3697
|
4500
|
交易面積
|
135.19
|
156.77
|
199
|
191.3
|
206.24
|
------
|
全市均價
|
2572
|
2534
|
2471
|
2527
|
2609
|
3159(9月)
|
大河西價差
|
1050
|
916
|
962
|
1081
|
1088
|
1341
|
和平價格
|
4932
|
4167
|
4192
|
4388
|
4482
|
4922
|
和平面積
|
11.27
|
15.98
|
16.14
|
15.06
|
20.69
|
------
|
和平價差
|
2360
|
1633
|
1721
|
1861
|
1873
|
1763
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(二)『大河東』(河東、河北大部)——階層指向
該區域商品房平均交易價格與全市同期商品房交易均價大致相當,略低一些,價格適中,屬工薪大眾住房市場。2002年,大河東2000~3500元/平方米商品房銷售129.88萬平方米,佔該區域商品房交易量的69.58%。2003年,大河東商品房成交面積佔全市26%。
1、大河東常住人口99.23萬人,區域面積56.72平方公裡,存量住宅建築面積2045萬平方米,人均住房建築面積20.285平方米(河東20.93,河北19.64)。享受低保戶7797(241元以下/月),佔全市(29750)26.21%。家庭收入2000~3500元/月12775戶,佔全市(82824)15.42%。
2、1998-2003大河東商品房交易價格和面積(元/平方米,萬平方米,資料來源:根據業內資訊測算)
時間(年代)
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1998
|
1999
|
2000
|
2001
|
2002
|
2003第三季度
|
平均價格
|
2282
|
2266
|
2319.5
|
2344.5
|
2518.5
|
2788
|
交易面積
|
104.55
|
105.12
|
181.9
|
202.74
|
186.65
|
-----
|
全市均價
|
2572
|
2534
|
2471
|
2527
|
2609
|
3159(9月)
|
大河東價差
|
-290
|
-268
|
-151.5
|
-182.5
|
-90.5
|
-371
|
(三)『河岔扇面』(紅橋、河北小部)——價格指向
本區域需求主體是原地的老住戶(『土著』),其次是外區的低收入家庭以及外來人口中的低收入購房者。2003年,河岔扇面地區商品房成交面積佔全市的比重約為10%左右。
[案例]<單位:元/平方米>:浩達公寓(丁字沽一號路延長線)2000起,人民家園(丁字沽三號路果酒廠後)1689起,佳園新裡(丁字沽三號路延長線與南倉道交叉點)1520起,祥和家園(金沙江道與金鍾河大街交口)1850起,泰盛新園(金鍾河大街與新開路交口)1958起,幸福怡家(芥園西道與密雲一支路交口)1980起,凱信家園(密雲一支路)2100起。
1、河岔扇面常住人口68.67萬人,區域面積32.454平方公裡,存量住宅建築面積1269萬平方米,人均住房建築面積19平方米(紅橋18.55)。享受低保戶5864(241元以下/月),佔全市(29750)19.71%。家庭收入700元/月以下92799戶,佔全市(613290)15.13%。
2、1998-2003紅橋(河岔扇面標本)商品房交易價格和面積(元/平方米,萬平方米,資料來源:根據業內資訊測算)
時間(年代)
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1998
|
1999
|
2000
|
2001
|
2002
|
2003第三季度
|
平均價格
|
2241
|
2021
|
2075
|
2182
|
2202
|
2500
|
交易面積
|
33.4
|
54.64
|
131.56
|
101.23
|
54.8
|
------
|
全市均價
|
2572
|
2534
|
2471
|
2527
|
2609
|
3159(9月)
|
河岔價差
|
-358
|
-513
|
-396
|
-345
|
-407
|
-659
|
與和平價差
|
-2718
|
-2146
|
-2117
|
-2206
|
-2280
|
-2422
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