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注:本文著於2003年,作者為劉玉錄博士
一、市場層次需求
(一)低檔商品房
在這裡指低於全市商品房平均交易價格2609元/平方米(2002)的房屋,其需求主體主要是動遷戶,其是低收入戶,還有流動人口中的低收入購房者。
1、拆遷形成的剛性需求。2003年,房屋拆遷約500萬平方米,2004、2005兩年拆遷每年不少於300萬平方米,三年合計約1450萬平方米。以經驗數據『拆:需(建)比』=1:3計算,1450×3=4350萬平方米。按兩年滯後消化,即六年半消化完,每年形成需求670萬平方米(4350÷5)。
2、低收入戶。2001年,全市人均住房?建築面積8平方米家庭125404戶。參照小康社會總體目標,按低標准50平方米/戶(15平方米×3.3人/戶),人均目標差距44平方米(50-6)。可形成552萬平方米需求(125404×44),七年內消化,每年形成約80萬平方米需求(552÷7)。(第五次天津住房普查,2001)
小結:以上兩項合計約750萬平方米(670+80)。2003年,全市商品房交易中,單價<3000元/平方米的房子約佔73%,絕對量在740萬平方米左右,加上非拆遷低收入戶低檔房購買,與上述測算基本吻合。
(二)中高檔商品房
這裡指單價在3000元/平方米以上的房屋,以置業『收入—生活成本』來匡算需求范圍。
1、中檔房。按3500元/平方米測算,100平方米/戶型,總價35萬元。按揭首付15萬元,貸款20萬元,10年期,月息4.2%。以等額本金還款法,月供元2506.6元。最低生活成本4006元=2506.6+1200(生活費)+150(物業收費)+150(其他),要求家庭月收入在4000元以上。
城鎮居民家庭月收在4000元以上戶數,佔天津城鎮居民家庭收入分組的比重約為15%,即30萬戶左右(195×15%)。2003年,全市商品房成交面積1010萬平方米中,?3500元/平方米佔30%左右,約300萬平方米。
2、高檔房。按4500元/平方米測算,145平方米/戶型,總價65.25萬元。按揭首付25.25萬元,貸款40萬元,10年期,月息4.2%。以等額本金還款法,月供元5013.20元。最低生活成本7963.20元=5013.20+1500(生活費)+300(物業收費)+1000(私車費用)+150(其他),要求家庭月收入在8000元以上。
城鎮居民家庭月收在8000元以上戶數,佔天津城鎮居民家庭收入分組的比重約為5%,即近10萬戶(195×5%)。2003年,全市商品房成交面積1010萬平方米中,?4500元/平方米佔20%左右,約200萬平方米。據香港《中原》物業天津公司調查,未來五年天津3500元/平方米以上的商品房,市場供應保守估計在1000萬平方米以上。今後五年該類房屋市場需求估計約750萬平方米,過剩供應300萬平方米左右。
小結:中高檔商品房,即這裡所分析的單價在3500元/平方米以上的新增物業,即時需求量約300萬平方米/年以上。
(三)存量房
1、折舊。按宅地使用期70年折舊,年折舊約2%(存量住宅中有很大一部分屬於老房,據天津普查資料1980年代以前建設的房屋面積佔整個存量住宅的38.4%,新舊房折合後按50年期折舊)。2003年,存量可達13000萬建築平方米(11897+1000)。按此規模每年折舊形成需求約260萬平方米(13000×2%)。
2、拆遷困難戶。『十五』規劃時(2002),市綜合開發辦測算市內六區有531萬平方米危改片房屋,片內居民27.98萬戶,戶均面積18.98平方米,人均面積5.75平方米。其中,低窪簡陋連排平房234萬平方米,佔531萬平方米的44.06%。三年來雖拆除了當中的一部分房屋,但仍存有一定數量。按拆遷後戶均搞到80平方米計算,每戶需增加61平方米(80-19)。28萬戶總需求是1708萬平方米(61×28),按五年消化每年約為341萬平方米(1708÷5)。
3、低收入戶。全市人均住房?建築面積8平方米家庭125404戶中,家庭月收入700元以下的戶數為70663戶。約23.32萬人(70663×3.3),人均住房建築面積5.75平方米,現有住房需求規模為134萬平方米(23.32×5.75)。五年內消化,每年合26.8萬平方米(134÷5)。
4、改善換房戶。目前,在天津存量房屋市場上大量的買房戶仍屬於低收入和拆遷戶,這可以從交易均價得到佐證。2002年,全市存量房交易平均價格=1320.55元/平方米。2003年,存量房屋加權平均價格上漲約19%,全市存量房交易平均價格達到1571.45元/平方米(1320.55+250.9),與當年全市商品房平均交易價格2772元/平方米相比較(280÷1010),價差為1200.55元/平方米(2772-1571.45)。
在大量低收入戶佔據目前存量房市場主體的同時,向上循環的住房改善戶也逐漸進入住房存量市場。這部分需求戶約佔整個存量房市場的11%,絕對量在72萬平方米左右(650×11%)。
5、最低收入戶。享受民政部門最低生活保障待遇人月均241元家庭,全市29750戶,約3萬戶。(2001)這部分住房屬維持性需求,主要是租賃和老私房戶,其需求的形成(來源)來自於政府的轉移支付,即再收入分配。按人均建築面積5平方米,戶均16.5平方米,該類別需求規模為49.5萬平方米/年(16.5×3)。以2002年天津公有住房平均租金水平1.61元平方米/月計算,年租金956.34萬元?960萬元。
國際人均美圓GDP區段住房租賃情況:西德(1972),3896USD/人房屋租賃率=66.5%;新加坡(1980),4862USD/人房屋租賃率=39.6%,(1984)7203USD/人房屋租賃率=22.0%;日本(1978),8476USD/人房屋租賃率=39.4%。(《世界經濟年鑒》)這些情況可作為我們研究租賃和廉租房政策的參照系。
小結:上述分析中除『5』最低收入戶(非市場循環)外,存量需求約在700萬平方米左右(260+341+26.8+72)。2003年,天津全市存量房交易約650萬平方米,與這裡分析基本吻合。
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