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中國政府決心減速,種種政策信息表明,中國政府決心讓經濟減速。
2004年4月27日,銀監會發布『窗口指導』,通知各商業銀行不要在5月份來臨前突擊發放貸款。
其實,此次突擊停貸行動並非無跡可循。事實上,在過去7個月內,中國人民銀行已經三度對法定存款准備金率進行調整:2003年9月,上調一個百分點至7%;2004年3月,實行差別准備金率制度,即按個別金融機構的信貸能力而采取不同的准備金率要求;2004年4月,再次上調半個百分點至7.5%—8.0%。1%的存款准備金,約相當於1500億元。上調1.5個百分點,融資市場便減少約2250億元的貸款額度。
就此番央行舉措,央行副行長吳曉靈在4月的博鰲論壇上評論說:『如果大家都想和央行對著乾,最終結果,便出現連央行自己都不願意看到的強硬貨幣政策出臺。』
在這『減速』國策當前,近年全線飄紅的房地產市場自必首當其衝。國務院近期發出的通知,對房地產開發(不含經濟適用房項目)等相關行業的固定資產投資項目資本金比例,由20%提高到35%及以上。此舉無疑是希望從源頭上將銀根抽緊,遏制過度投資。
銀根緊縮影響地產投資
從宏觀經濟層面看,自1999年以來房地產開發貸款佔整體金融機構貸款餘額的比重呈逐年上昇態勢。
從附圖可見,房地產貸款至去年為止已佔了整體貸款的20%強。反觀國內房地產開發的模式,資金來源幾乎60%—80%依賴銀行貸款。且看看國外房地產行業的融資結構:銀行債權融資10%—15%,而股權和各種直接融資則佔70%。與國外開發模式相比,國內銀行所承受的風險明顯偏高。
過去幾年來,房地產開發商借銀行貸款以大量消耗土地、鋼鐵、水泥等社會資源,一旦出現市場逆轉、行業萎縮,其行業風險將由商業銀行承擔,並最終轉化為整體金融市場和社會的風險。
如今,中央決心減速,且矛頭直指房地產業,開發企業和投資者應如何應對?
房地產新方向
國家統計局數據顯示,在央行的降溫手段影響下,今年前4個月中國房地產投資增幅明顯下降。2003年1—4月房地產投資平均增幅34.6%,而今年4月份的增幅已明顯下降至22.8%。
在無法獲得廉價、充分的資金供給後,各大小房地產投資商都將面臨資金鏈的緊張。國家政策面對地產控制的加緊,將導致開發成本增加、投資利潤率降低。
如何擴大自身融資渠道,並借此儲備相當土地等上游資源,已成為眾多地產開發商近期最為關注的焦點。
國外資金一馬當先,借此東風先拔頭籌。最近,海外基金公司和投資銀行均非常看重這個機會並紛紛來華探路。新鮮例子如,摩根士丹利(MotganStanley)與上海復地(集團)合作投資5000萬美元,打造上海『復地雅園』;新加坡騰飛基金(Ascendas)收購並開發上海騰飛大廈。仲量聯行作為世界性的房地產顧問,最近受國際投資機構所托,尋求迅速進入國內房地產市場的需求亦明顯上昇。
不過,由於中國政策不夠透明,市場操作、金融限制較多,加上房地產市場相對不成熟,國外基金大規模進入仍存在一定困難。因此,在考慮項目的基本強弱因素之外,國際投資機構往往更會以國內合作對象的企業形象、專業性和市場化程度來判斷投入合作與否。
對開發商的啟示
如今,當政策轉向,市場再非一面倒看好時,開發商不得不重新部署、整合資源,以面對新一輪的競爭局面。
當然,個別企業由於自身競爭力與局限的不同,理應采取不同的應對方法。對於資金鏈緊張或者開發能力比較薄弱的企業來說,最佳的反應恐怕是觀望,甚或割肉求售。對於資金充裕或者經營有道的企業而言,現下卻似乎是擴張的良機。
無論如何,暴利時代已經結束,房地產市場亦受制於地心吸力。眼下,我們需要對資金、土地等資源作更合理的利用,尋求低耗能的開發方式,采取更專業化、市場化的運作模式。更進一步說,就是衝出國門,與國際知名的房地產投資、管理公司加強合作,一方面擴大資金的來源,另一方面為項目的市場打開一條國際性的出路。
從今往後,市場的亮點不再集中在住宅,而將包括辦公樓和商鋪等商業物業。國際資金和有實力的開發商將向更穩定、更長期的投資發展,而優質寫字樓和商鋪的長遠投資價值往往更高,故將持續走強。此外,一些地段較佳、品質較好的『爛尾樓』將出現新一輪的收購開發熱潮。
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