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案例:李先生去年2月份貸款買了一套期房,今年3月份入住後,發現房屋主體結構存在質量問題,要求開發商退房,並退回自己的2成首付款及一年以來所付貸款本息。開發商認為,李先生購房的付款方式是他自己的2成首付款和銀行8成貸款,在他和銀行沒有解除借貸關系時,開發商無法單方為李先生辦理退房。即使退房,李先生按月支付的近千元銀行貸款利息也由本人承擔。銀行則認為:借貸關系不等同於房屋買賣關系,李先生只要將剩餘貸款本息還給銀行,即可解除與銀行的信貸關系。李先生與銀行之間的借貸關系是獨立於房屋買賣關系之外的,作為銀行只承認與李先生的借貸關系。因此,這部分利息必須由李先生支付。李先生認為,房屋質量問題是由開發商造成的,自己是受害者,開發商不僅不退房,還要自己為開發商違規行為『買單』,完全沒有道理。
分析:李先生的說法是正確的。《商品房銷售管理辦法》規定,房屋主體結構質量有問題時,買房人認為主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗,經核驗,買房人有權退房。根據以上規定,李先生有權要求解除購房合同退房。根據《合同法》的規定:『合同無效的雙方應相互返還財產,有過錯的一方應賠償對方由此造成的損失。』因此,開發商不僅應退還李先生的購房款,還應賠償購房貸款的本息。
李先生應與開發商協議解除購房合同,然後和包括銀行在內的三方協議解除借款合同。退房所產生的違約金和損失賠償根據合同內容確定,合同沒有約定的則按法律規定。若協商不成李先生可依據《商品房銷售條例》和《消法》,通過法院要求開發商退房並向開發商追索2成首付款及一年以來所付貸款本息。
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