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案例:高先生去年通過銀行貸款買了一套期房。當時的購買價每平方米1200元。今年2月,該樓盤每平方米價格漲了220多元。但4月份辦入住手續時,高先生發現開發商從配套設施到戶型,都做了調整,完全不符合高先生的本意,於是要求退房。開發商同意退房但提出按原購房價格退房。高先生當然不同意,因為房子已經昇值了,當初是期房,現在是現房,如果按原價退房,等於自己貸款讓開發商去蓋房子,虧本虧大了。因此,如果退房,也應按現在的市場價格退,從而彌補自己付銀行貸款的利息損失。
分析:根據《商品房銷售條例》等有關房地產買賣的法律法規和我國《合同法》的規定,高先生退房的要求是正當的,但按現價退房卻沒有法律依據。《合同法》第113條規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應相當於因違約所造成的損失,包括合同履行後可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見的因違反合同可能造成的損失。從這一規定中可以看出,違約方給另一方的損失賠償中,雖然『包括合同履行後可以獲得的利益』,但這種利益應當是在訂約時能夠或可以預見到的利益,其應有必然性。高先生買房後開發商調整配套設施和戶型,屬於『履行合同義務不符合約定』,應當賠償給高先生造成的損失。但是,這些損失應當是開發商在訂立合同時能夠預見到的損失,而預售簽約時,無論開發商如何誇耀其項目能夠保值、增值,事實上,開發商都無法真正准確預見到自己的項目是否真的能夠昇值,也不可能准確預測漲跌的幅度。從情理上講,高先生的要求也說不通。因為如果房價下降了,開發商要求按現價退房高先生當然不會同意。『己所不欲,勿施與人』,房價漲了就要求按現價退房與理不通。因此,高先生主張按入住時的市場價格退房款,難以得到法律支持。
不過,高先生也不會真的虧本。因為造成退房的原因是開發商擅自改變戶型,依據《合同法》、《消費者權益保護法》等法律法規的規定,開發商除應歸還高先生的首付款及貸款本息外,還應向其支付違約賠償金。
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