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剛剛過去的上世紀80?90年代,世界范圍內典型的房地產泡沫先後在10個國家或地區發生,其中有八次發生在亞洲(泰、印尼、馬、韓、日、港、臺、大陸海南)。這其中是純屬偶然,還是有一些必然性的東西在起作用?本文在盡可能多地佔有資料的基礎上,試圖尋找和歸納這一『泡沫紮堆』現象的起因,權以當今中國房地產業發展的借鑒。一般說來,房地產泡沫的形成是多方面力量共同作用的結果,就亞洲近年地產泡沫的出現,其主要原因有以下幾點:
一、經濟質量的脆弱性使得宏觀調整困難
經濟速度不是在任何場合都等於經濟質量。亞洲新興市場國家在短時期內取得了超常的發展,但其經濟體制基本上都不是很成熟,(除日本明治維新外)都沒有經歷過象歐美那樣脫胎換骨的產業革命和長期的市場經濟發展過程。雖號稱『亞洲小老虎』,但結構不合理,總體經濟失衡。如香港服務業佔了國民生產總值的84%,出現了產業空心化的跡象。在臺灣,長時期超額輸出,一方面引起貨幣供給增加,另一方面島內生產、島外消費,引起強迫儲蓄,超額投資盲目。同時,這些地區產業政策存在問題,缺少原創技術。80年代,印尼不顧國情,竟然不切實際的提出要重點發展包括航空航天技術在內的高新技術產業。90年代的韓國金泳三政府產業政策的特點是政府主導金融機構,政府、財閥、銀行三者緊密配合,利用各種手段來扶植大企業集團,產業政策造成了企業和銀行的雙重扭曲。日本所謂的『法人資本主義』銀企交叉持股,象相互交換了人質,不必擔心被兼並,把企業的風險轉嫁到了銀行。由於經濟體制、經濟結構和產業政策上的先天性缺欠,使得經濟質量本身很脆弱。經不起循環周期的劇烈波動,也承受不了速度過快時的緊急煞車。在房地產市場與金融證券市場過熱時,很難進行調整。通俗的說,就是經濟整體的免疫和恢復能力差,即使已經意識到和發現了泡沫苗頭,也很難矯正。
二、金融體制的不成熟造成資本流動失控
適應經濟發展戰略,亞洲新興國家紛紛加快金融自由化,一時間外資象洪水般湧入。如泰國,1992年流入的民間資本為2372億泰銖,到1995年上昇至5176億泰銖,增加兩倍多。外國直接投資,1986年為2.62億美圓,到1990年上昇至29.31億美圓,增加了11倍。僅1987年,日本在泰投資總額相當於過去20年的總和。馬來西亞政府迅速開放了資本項目的自由兌換,1984?1994年外資佔馬總投資的50?60%,外債總額累計達452億美圓。在這些國家金融國際化的背景下,他們的金融體系並不成熟,金融市場不規范,缺乏有力和科學的監控。象韓國一直沒有建立一個完整的銀行體系。(徐滇慶,2000)官員和財閥在幕後決定了貸款的去向。金融機構准備金不足,大量呆帳。80年代前半期,臺灣商人和地下投資公司引入日本的『老鼠會』,高息吸收退休教師和復轉軍人等公職人員的儲蓄,年息高達40%。金融秩序混亂。
金融體制不成熟產生了外債過重和貸款失控的後果。1997年底,韓國外債為2270億美圓。同年底,印尼公司外債總和1500多億美圓,超過了外匯儲備兩倍多。1992?1997年期間,泰國外債由200億美圓增加到945億美圓,相當於同期GDP的40%。這些外債中屬於短期的,在馬來西亞為1/3、在泰國為40%以上,一有風吹草動紛紛抽資外逃。以投機為目的的大量游資和沒有經過認真的可行性研究論證的貸款進入了房地產,且以股票和項目作為(質)抵押物,成為泡沫經濟的酵母。
三、地理人文的獨特性產生房價『燒杯效應』
儒家文化植根於農耕社會,土地和房屋是生產與生活的基本要素。幾千年來所奉行『有恆產者有恆心』(孟子)的信條和有了錢先買房置地的傳統延續到今天的東方。在美國取得綠卡後,首先買房的基本上都是亞洲人。置業情結文化在樓市高燒時,往往會形成以佔有欲為特征的『房產拜物教』。
裙帶化盛行於亞洲新興國家經濟活動,與儒家文化的親情綱常理念弱化法制觀念有關系。金大中曾講:『我的前任沒有實行民主和市場經濟』。在印尼許多銀行和非銀行金融機構控制在蘇哈托家族手中,其家族財產現值超過175億美圓,以至於1997年11月15日傳說蘇哈托健康出了問題,匯率立刻下跌3.6%;韓國前總統金斗煥、盧泰愚,前總統金泳三之子金賢哲、金大中之子(復數)都因為權錢交易而先後被送上法庭;泰國金融系統中的大量呆帳是來自於經理向自己親屬的放款。裙帶風導致腐敗、政治獨裁和產業壟斷,非經濟強制作用於市場,競爭機制得不到保護和發展,經濟過熱風險得不到及時調整。
80?90年代,先後發生典型房地產泡沫的亞洲八個國家和地區,地理均屬島嶼或陸半島(包括大陸海南),(除印尼外)七國或地區面積合計約為138萬平方公裡,相當於伊朗國土面積的84%。島域面積狹小導致土地的稀缺性,再加上這些地區人口密度大,相應物業需求旺盛,推動了房價持續上漲。這樣的地緣條件給大地產商(莊家)操縱市場,在小范圍內炒熱樓價提供了極為方便的條件。這一條件與東方置業情結文化及產業裙帶風結合在一起,形成區域房價快速昇溫的『燒杯效應』。
四、『股地拉扯』的後遺癥形成地產泡沫經濟
80?90年代的東南(北)亞股市牛聲吼吼。如上述,當時臺灣超額儲蓄得不到適當的投資出路紛紛走向股市,於是股市狂飆。1987?1996年,印尼三項股市變化率創造了世界第一:股市總值增加了133747%、股市交易額增加了1071300%、上市公司數目增加了954%。馬來西亞吉隆坡證券指數也是牛氣衝天,1989年上昇了29%、1993年上昇了98%。正象美國著名經濟學家J.K.加爾布雷斯在《泡沫經濟的故事》中所說,『每每價格上昇一步,就會把更多人的注意力吸引到投機上來。而這種情況又給了已經參與投機的人以希望,他們將繼續買入,由此開闢出一條價格上昇的道路』(1990)。
股價上漲喂養了房地產價值之暴漲,而售房資金又拿去炒股,兩者相激相揚。80年代末,臺灣房價兩年間上漲了四五倍(徐滇慶,2000)1985?1987年日本都市銀行對房地產貸款增加了20%多。由於在股市和房地產市場上纔有可能在短期內牟取超額利潤,大量短線居多的外資進入股市和房地產。1996年,外國在泰直接投資額中一半是投向房地產。股市和房地產投機活動猖獗,抬高了利率,1996?1997年,泰國全國貸款利息17%,成本上昇打擊了實質性產業部門的發展。經濟出現空洞化,與實質經濟沒有直接關聯的領域中資金泛濫,而實質生產部門因缺乏資金而逐漸衰退。經濟泡沫逐漸膨大,泡沫經濟顯現。
綜合以上論述,這些原因以不同方式諸項組合或共同作用於各個相關國家的結果,使得1980?1990年代世界范圍內的典型房地產泡沫多發生在亞洲。
參考文獻
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[日]宮奇義一:《泡沫經濟的經濟對策—復合蕭條論》,中國人民大學出版社2000
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譚剛:《房地產周期波動》,經濟管理出版社2001
劉駿民:《從虛擬資本到虛擬經濟》,山東人民出版社1998
《經濟學消息報》1998年5月8日
作者簡況
劉玉錄:副教授,南開大學經濟學博士;中國作家協會天津分會會員;天津市房地產經濟學會副秘書長;天津市東歐中亞研究會副理事長;天津市房地產市場專家諮詢委員會委員。
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