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解決中低收入人群的住房問題,出路何在?針對近來許多地區大力提倡建設中低檔房的現象,清華大學職業經理人培訓中心教授、房地產專家曾憲斌指出:為調整新建住房的結構和解決急劇增長的住房需求,當前提倡增加中低檔住房是有積極意義的,但縱觀國外發達國家和地區的經驗以及我國的實際情況,低檔房的大量建設還需慎重。
大量建設低檔住房弊多利少
曾憲斌認為,大量建設低檔房無論從現實和長遠而言,都是弊多利少的。
首先,我國地少人多、土地資源缺乏,耕地面積逐年減少,目前已經下降到了15億畝的臨界點,可供住宅開發土地的日漸稀缺使得土地的價值越來越高。從我國國內各主要城市土地市場交易的價格來看,通過正常拍賣得到的土地基本上已不適宜建設低檔房。而非市場行為的低地價,本質上意味著國有資產的流失。政府采取特例特辦的方式,減讓土地出讓金及部分稅費,專門面向70%左右的中低收入階層出售,與我國把住宅建設培養成為國民經濟新增長點的要求是不相符合的,也與房地產作為支柱產業的產業發展規律相違背。
其次,一般的低檔房小區都在比較偏遠的地區,蓋了房子,政府還要投資改善其交通與居住環境、服務設施,這是一個很長的周期,需要巨額的財政投入。由於此類地區長期人氣不足,購買力低,往往會成為沈重的財政包袱;若不能及時配套,又得不到消費者認可,形成新的積壓,低檔房的建設成本就會重新上昇。對於居民來說,上下班耗費的時間與不便、孩子上學的質量、周圍的環境及醫療、商業等服務設施的好壞等問題,都對中低收入者的選擇構成影響。由於住的偏遠,生活成本增加,光是交通一項就令人不堪其煩,由此大量的低檔房小區盡管價格低廉,依然空置率居高不下。
第三,低檔房由於成本低,建築品質往往不高。不說那些剛剛交付就漏水裂縫的工程,就是合格工程其使用壽命也比較短,十幾年就破舊不堪。我們強調中低檔房的建築質量和規劃也要做好,但如果中低檔房質量、面積、戶型與商品房相差無幾,且位於同一地段,卻價格懸殊,那麼,商品房在競爭中將處於劣勢。同一區域內的中低檔房大量出售,必將導致商品房的滯銷和積壓。商品房的質量目前已成為我國消費市場的投訴熱點,低檔房這種帶有計劃經濟色彩與政府行為色彩的供給模式,在限制利潤的情況下保障質量,實在也是件不容易的事情。
解決問題重在發展二級市場
曾憲斌認為解決中低收入家庭住房,最重要的就是要大力發展住房二級市場,也就是通常所說的二手房市場。他結合自己到美國、韓國和香港地區的實地考察,認為我國二手房市場潛力巨大。他說,在這些國家,新建住房全是中高檔房,中低收入的家庭主要通過二手房市場解決住房,二手房的交易量遠遠超過一手房。例如,美國房地產市場一、二手房的交易量比例是2?8,即一手房佔20%,二手房佔到80%。一些西歐房地產市場,二手房交易更是佔到了交易總量的95%以上。
比較起來,我國住房二級市場有如下特點:
一是潛力巨大。我國長期處於計劃經濟福利分房的體制下,形成了大量處於城市中心區的職工住房。改革開放以來,又出現了一部分先富起來的消費群體,這種社會變化和市場需求特點決定了我國二手房交易市場具有比西方發達國家更大的潛力。據權威人士預測,到2020年,中國城鎮化水平將提高到50%,城鎮人口增加到7億,人均住房面積達到35平方米,這樣的需求當然不能完全靠新建大批的低檔住宅來解決,二手房會逐漸在住房交易中佔據越來越重要的地位。
二是具有中國特色的房改房,政策激活市場的特點比較突出。我國的二手房市場,除了一般意義上的商品房外,數量龐大的房改房為中低收入人群住房需求提供了或買或租的巨大資源,也是二手房市場活躍起來的重要基礎。只要政策上給予支持,充分激活包括房改房上市的二手房市場,就能為市場提供大量的取代低檔新建住房的舊住宅。原來的公房普遍存在交通便利、配套設施完善、價格較低,稅費負擔輕、即買即住等優勢,對一些手頭不是很寬裕、又急著改善居住條件的消費者很有吸引力。
三是大量的空置房一旦盤活,也是解決中低收入家庭住房需求的一條重要途徑。目前全國的空置房約有2億平方米,空置率14%,已接近國際空置警戒線的上限。這些住房,或者存在戶型不合理,或者價格不合理等問題,如采取一定政策措施盤活,或租或降價出售,會有相當比例的空置房滿足中低收入家庭的需求。
以產品創新調整住房結構
我們欣喜地看到,北京市國土房管局透露,繼北京首批廉租房春節前搖號入住後,今後將不再大規模建設廉租住房,廣州市政府也已決定暫不再建經濟適用房。當然,我們也看到,一些城市政府出於調整房地產業產品結構的考慮,還在出臺新的大量建設低檔房的政策和措施。
這裡需要特別指出的是,當前住宅建設結構不合理,表面上是高檔房偏多,高檔房銷售不暢。而實際的情況是,中低檔房和高檔房都同樣存在空置問題。問題的實質並不是高檔房或低檔房的問題,而是這些空置房都有市場不接受的理由。高檔房的性價比、同質化等問題妨礙了其銷售,而不是市場需求出了問題。恰恰相反的是,隨著中國經濟的快速發展、人們收入的逐年提高,對住房的品質要求也是水漲船高,尤其2003年中國人均GDP達到1000美元後,對中高檔房的昇級換代已是必由之路。可是如果我們的中高檔房在產品質量上未能及時昇級換代,市場當然就會出現抵抗性。只要是差異化的產品,功能、景觀、配套、戶型等方面都有特色,中高檔房在市場上都供不應求,這在各地市場上都是不爭的事實。所以,調整住房的結構,主要不是壓制中高檔住房市場的發展,而是要以產品創新來調整現有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應成為中國房地產業及其市場長期發展的重點。
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